Tolleranze costruttive: quando una piccola difformità non è abuso

Pubblicato il 13 ottobre 2026 · 2 minuti di lettura

In breve. Una piccola differenza fra la casa costruita e il progetto approvato non è sempre un abuso. La legge la chiama «tolleranza costruttiva». Se resta nei limiti dell’articolo 34-bis del Testo unico dell’edilizia, la casa si vende senza sanatoria. Serve però la dichiarazione di un tecnico, che si allega all’atto.

Che cos’è una tolleranza costruttiva?

È uno scostamento minimo dalle misure del titolo edilizio: altezza, distanze, cubatura, superficie coperta. Lo prevede l’articolo 34-bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di oggi il limite è il 2 per cento delle misure del progetto.

Per le case costruite prima del 24 maggio 2024?

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 i limiti crescono quando l’unità è più piccola. Si calcolano sulla superficie utile indicata nel titolo edilizio:

• oltre 500 metri quadrati: 2 per cento;
• da 300 a 500 metri quadrati: 3 per cento;
• da 100 a 300 metri quadrati: 4 per cento;
• sotto i 100 metri quadrati: 5 per cento;
• sotto i 60 metri quadrati: 6 per cento.

Non contano i frazionamenti fatti dopo: vale la superficie del titolo originario.

Che cosa sono le tolleranze esecutive?

Sono piccole irregolarità geometriche, modifiche alle finiture, una diversa posizione di impianti e opere interne. Valgono solo per gli immobili non vincolati e solo se non violano le regole urbanistiche e non compromettono l’agibilità.

Che cosa serve per l’atto?

Il tecnico abilitato dichiara le tolleranze in una dichiarazione asseverata. La dichiarazione si allega agli atti di vendita, di costituzione di diritti reali e di divisione. A Napoli, che è zona sismica, il tecnico attesta anche il rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti quando fu fatto l’intervento.

Un esempio

Lucia vende ad Andrea un appartamento di 80 metri quadrati costruito negli anni Settanta. Il tecnico misura un’altezza interna più bassa di pochi centimetri rispetto al progetto, entro il 5 per cento. Il tecnico redige la dichiarazione, il notaio la allega all’atto e la vendita si fa senza sanatoria.

Quando non basta?

Se la differenza supera i limiti, o riguarda una stanza o un volume in più, non è una tolleranza. Serve un titolo in sanatoria prima della vendita. Ne parliamo nella guida sullo stato legittimo dopo il Salva-casa e in quella sulla conformità urbanistica.

Marco Fiorentino, notaio in Napoli. Aggiornato al 13 ottobre 2026.

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