In breve
- Dal 2024 l’imposta di registro sugli atti notarili si autoliquida: la calcola direttamente il notaio in atto, senza attendere un avviso dell’ufficio (D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139).
- L’ufficio può comunque contestare, in una fase di controllo semplificata, la cosiddetta “imposta principale postuma”: ma solo per errori od omissioni oggettivi, evidenti dal testo dell’atto (“per tabulas”), non per una diversa lettura giuridica dell’operazione.
- Lo studio CNN n. 61-2025/T (Consiglio Nazionale del Notariato) ripercorre questi limiti, rafforzati dalla giurisprudenza di legittimità degli ultimi anni.
- Per chi firma un atto, è una garanzia in più: la stima pagata al rogito, se corretta e coerente con quanto scritto, non è a rischio di essere rimessa in discussione a piacimento.
Una domanda che sentiamo spesso, soprattutto da chi compra casa per la prima volta: “ma dopo il rogito, l’Agenzia delle Entrate può ancora chiedermi altre imposte?”. La risposta è sì, in teoria: ma solo entro confini precisi, e negli ultimi anni la giurisprudenza li ha resi più stretti, non più larghi. Lo spiega bene lo studio n. 61-2025/T del Consiglio Nazionale del Notariato, dedicato ai limiti della pretesa dell'”imposta principale postuma” nei confronti del notaio e, di riflesso, del cliente che ha già pagato in atto.
Cos’è cambiato con l’autoliquidazione dell’imposta di registro?
Fino a qualche anno fa, per molti atti l’imposta di registro veniva liquidata dall’ufficio dopo la registrazione, sulla base dei valori dichiarati. Con il D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139 — uno dei decreti della riforma fiscale — il sistema dell’autoliquidazione, già usato per altri tributi, è stato esteso anche al registro per gli atti tra privati: è il notaio, in atto, a calcolare e versare l’imposta dovuta, secondo le regole vigenti in quel momento. Lo stesso meccanismo, ricordiamo, vale dal 1° gennaio 2025 anche per l’imposta di successione, come abbiamo spiegato nell’articolo sul correttivo fiscale 2026.
Che cos’è l'”imposta principale postuma”, e perché fa la differenza rispetto alla complementare?
Il testo unico dell’imposta di registro distingue da sempre tre tipi di imposta: principale (quella versata, o dovuta, al momento della registrazione), complementare (quella accertata successivamente dall’ufficio, per esempio a seguito di un accertamento di maggior valore) e suppletiva. La differenza non è solo terminologica: l’imposta complementare richiede un vero procedimento di accertamento, con contraddittorio e termini di decadenza più ampi; l’imposta principale, anche quando emerge dopo la registrazione (per questo si parla di imposta principale “postuma”), può invece essere richiesta con un semplice controllo, più rapido e con garanzie procedurali più snelle per il contribuente.
Proprio perché la procedura di controllo per l’imposta principale è più semplice, lo studio CNN sottolinea che il suo perimetro deve restare stretto: può riguardare solo errori oggettivi, che risultano in modo inequivocabile e univoco dal testo dell’atto (l’espressione tecnica è “per tabulas”) — per esempio un calcolo aritmetico sbagliato, un’aliquota indicata male rispetto a quanto l’atto stesso dichiara, un dato omesso che l’atto avrebbe dovuto contenere. Non può invece includere una diversa interpretazione giuridica dell’atto: se l’ufficio ritiene che l’operazione vada qualificata diversamente da come l’ha qualificata il notaio (per esempio perché ritiene che dietro una compravendita si nasconda in realtà un’altra operazione), quella è materia di imposta complementare, con tutte le garanzie che la legge riserva a quella fase.
Cosa dice la giurisprudenza più recente?
Lo studio ricostruisce l’orientamento della Corte di cassazione degli ultimi anni su tre fronti tipici in cui l’ufficio prova ad ampliare la pretesa “postuma”: la maggiore imposta dovuta per l’assenza dei presupposti di un’agevolazione fiscale (per esempio la “prima casa”), la maggiore imposta per la riqualificazione dell’atto, e l’imposta dovuta per l’enunciazione, in un atto, di un altro negozio non registrato. In tutti e tre i casi, l’indicazione che emerge è la stessa: l’imposta principale postuma non può diventare uno strumento per riaprire, in una fase di controllo semplificata, valutazioni che richiederebbero invece l’accertamento vero e proprio.
Lo studio, approvato dalla Commissione Studi Tributari del Notariato il 12 maggio 2025, segnala anche che il tema resta aperto: con la riforma fiscale sono cambiati anche altri istituti generali, come il contraddittorio endoprocedimentale obbligatorio e l’autotutela obbligatoria dell’amministrazione, che potrebbero rafforzare ulteriormente le garanzie del contribuente nei prossimi anni.
Cosa significa in concreto per chi firma un atto?
Per chi compra casa, riceve una donazione o accetta un’eredità, il punto pratico è questo: se il notaio ha calcolato l’imposta in atto sulla base di dati corretti e di una qualificazione giuridica ragionevole dell’operazione, quell’imposta non è “provvisoria” nel senso di poter essere rimessa in discussione facilmente. L’ufficio può sempre controllare, ma la parte più delicata delle contestazioni — quelle che nascono da una diversa lettura dei fatti o del diritto — richiede la procedura più garantita della complementare, con termini di decadenza e contraddittorio. È anche per questo che la scelta delle parole in atto, la descrizione dell’operazione e la verifica dei presupposti delle agevolazioni sono un lavoro che il notaio fa con cura prima della firma, non dopo.
Cosa fa il notaio, in concreto
- Verifica i presupposti di ogni agevolazione richiesta (prima casa, agevolazioni per l’agricoltura, per le imprese) prima di applicarla in atto.
- Calcola e versa l’imposta di registro in autoliquidazione, con i valori e le aliquote corrette alla data dell’atto.
- Redige l’atto con un linguaggio giuridico preciso, per ridurre al minimo il rischio di successive riqualificazioni.
- Assiste il cliente se, dopo l’atto, arriva un avviso dell’ufficio, distinguendo se si tratta di un errore oggettivo o di una valutazione che richiede invece un vero accertamento.
Chi vuole farsi un’idea di massima delle imposte prima di un atto può partire dagli Strumenti notarili, e per i dubbi più comuni sulle agevolazioni vedi anche Le agevolazioni fiscali che quasi nessuno chiede al notaio. Per capire chi interviene, insieme al notaio, in una pratica di questo tipo vedi Chi fa cosa nell’atto.
L’ufficio può sempre chiedere di più dopo il rogito?
Può controllare sempre, ma la pretesa “principale postuma” con procedura semplificata è ammessa solo per errori oggettivi ed evidenti dal testo dell’atto; per contestazioni di merito serve un accertamento con le garanzie della complementare.
Cosa succede se perdo un’agevolazione, per esempio la prima casa, dopo l’atto?
Se la decadenza deriva da un fatto successivo previsto dalla legge (per esempio non trasferire la residenza nei termini), l’imposta ordinaria è dovuta secondo le regole specifiche di quella agevolazione, distinte dal tema qui trattato.
Il notaio risponde personalmente se l’ufficio contesta l’imposta?
Il notaio è responsabile d’imposta per il versamento in atto, ma la correttezza dei valori dichiarati dalle parti e le scelte di merito restano, in linea di principio, un tema tra contribuente e amministrazione, salvo errori imputabili al professionista.
Questa regola vale anche per le successioni?
Sì, con la stessa logica: dal 2025 anche l’imposta di successione si autoliquida, e il correttivo fiscale (D.Lgs. 148/2026) ha chiarito da quando decorrono i termini per i controlli dell’ufficio.
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Fonti per verificare
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 61-2025/T, “I limiti per la pretesa dell’imposta principale postuma nei confronti del notaio. Riflessioni a margine del D.Lgs. 139/2024”, approvato il 12 maggio 2025 — notariato.it (Consiglio Nazionale del Notariato)
- Decreto legislativo 18 settembre 2024, n. 139 (riforma dell’imposta di registro) — normattiva.it
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico dell’imposta di registro), artt. 42 e ss. — normattiva.it
- Decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 463, art. 3-ter (controllo dell’autoliquidazione) — normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, guida alla registrazione degli atti — agenziaentrate.gov.it
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