Version 1 du 5 octobre 2026.
Presque tout se prépare à distance. L’acte se signe au Studio, à Naples, en personne ou par procuration.
Voici les questions que nous posent le plus souvent les étrangers et les Italiens qui vivent à l’étranger.
1. Un étranger peut-il acheter un logement en Italie ?
Oui, presque toujours. Les citoyens de l’Union européenne achètent comme les Italiens, tout comme les personnes qui vivent en Italie avec un titre de séjour valable. Pour les autres, le notaire vérifie la réciprocité : vous pouvez acheter si un Italien peut acheter dans votre pays. Cette vérification a lieu avant de fixer la date de signature.
2. Faut-il un code fiscal italien (codice fiscale) ?
Oui, pour acheter, vendre ou hériter. On le demande au consulat d’Italie de votre pays ou à l’Agence des impôts italienne (Agenzia delle Entrate). Demandez-le en premier.
3. Dois-je venir en Italie pour signer ?
Non, si vous ne le pouvez pas. Vous signez une procuration là où vous vivez, puis une autre personne signe l’acte pour vous au Studio. La procuration évite le voyage, pas les contrôles : le notaire fait les mêmes vérifications.
4. Comment faire une procuration depuis l’étranger ?
Deux voies sont possibles. Au consulat d’Italie, la procuration est rédigée en italien et rien d’autre n’est nécessaire. Chez un notaire local, il faut ensuite l’apostille et une traduction en italien. Dans les deux cas, nous vous envoyons d’abord le texte à signer.
5. Qu’est-ce que l’apostille ?
Un certificat qui confirme la signature du notaire étranger. Elle vaut entre les pays de la Convention de La Haye du 5 octobre 1961. Sinon, il faut la légalisation par le consulat d’Italie.
6. Je ne parle pas italien : puis-je signer ?
Oui. L’acte est rédigé en italien. Si une partie ne connaît pas l’italien, la loi exige un interprète choisi par les parties, qui traduit l’acte et le signe. Dans ce cas, la loi exige aussi des témoins. Nous vous indiquons le coût de l’interprète à l’avance, par écrit.
7. Puis-je parler au notaire en visioconférence, avec traduction ?
Oui, par une Consultation en ligne sur Google Meet. Meet peut traduire la voix pour certaines paires de langues et afficher des sous-titres traduits. C’est une aide pour comprendre ; elle ne remplace pas l’interprète le jour de la signature. Avant l’appel, nous vous demandons de lire notre notice sur l’intelligence artificielle.
8. Que vérifie le notaire ?
Qui est le propriétaire et s’il existe des hypothèques ou des saisies. Les données du cadastre, l’identité des signataires et l’origine des fonds. Le notaire est impartial et protège toutes les parties. La conformité urbanistique est vérifiée par un géomètre ou un architecte.
9. Qui choisit le notaire et combien cela coûte-t-il ?
En général, l’acheteur choisit le notaire et paie ses honoraires. Le coût dépend de l’acte et de sa valeur. Nous vous envoyons un devis estimatif écrit, avec impôts, honoraires et frais séparés.
10. Je vis à l’étranger : ai-je droit aux avantages « résidence principale » ?
Cela dépend. Aujourd’hui, ils sont ouverts à qui est parti à l’étranger pour le travail et a vécu ou travaillé en Italie au moins cinq ans. Le logement doit se trouver dans la commune de naissance, ou dans celle où la personne vivait ou travaillait avant de partir. Les autres conditions légales s’appliquent aussi. La règle change au 1er janvier 2027 : nous la vérifions avec vous avant l’acte.
11. J’ai hérité d’un bien en Italie mais je vis à l’étranger. Que faire ?
S’il y a des biens en Italie, une déclaration de succession doit être déposée auprès de l’Agence des impôts italienne, même si une loi étrangère régit la succession. Le cadastre et les registres sont ensuite mis à jour. Tout peut se faire par procuration.
12. Quelle loi régit la succession ?
Pour les décès depuis le 17 août 2015, un règlement européen s’applique. En règle générale, c’est la loi du pays où le défunt vivait habituellement. Par testament, on peut choisir la loi de sa nationalité.
13. Qu’est-ce que le certificat successoral européen ?
Un document qui prouve qui sont les héritiers dans les autres pays de l’Union. En Italie, il est délivré par le notaire. Il ne s’utilise ni au Danemark, ni en Irlande, ni hors de l’Union.
14. Puis-je renoncer à une succession depuis l’étranger ?
Oui. La renonciation se fait devant un notaire ou le greffier du tribunal. Les citoyens italiens à l’étranger peuvent aussi la faire au consulat, ou donner une procuration à une personne en Italie. Elle est ensuite inscrite au registre du tribunal.
15. Je suis marié à l’étranger : le logement que j’achète appartient-il aux deux époux ?
Cela dépend de la loi qui régit les biens du couple. Pour les mariages depuis le 29 janvier 2019, un règlement européen s’applique ; en règle générale, il regarde la première résidence commune après le mariage. L’acte indique le régime : dites-le-nous tôt et apportez votre acte de mariage.
Que faire en pratique
- Demandez votre code fiscal.
- Réservez une Consultation en ligne avec le notaire.
- Envoyez-nous les documents dont vous disposez.
- Si vous ne pouvez pas venir, attendez notre texte avant de signer une procuration.
Les sources, pour vérifier
- Art. 16 des dispositions sur la loi en général (réciprocité), Normattiva
- Ministère italien des Affaires étrangères, liste des pays (réciprocité)
- Loi n° 89 du 16 février 1913, art. 54 (langue de l’acte), Normattiva
- Loi n° 89 du 16 février 1913, art. 55 (interprète), Normattiva
- Loi n° 161 du 30 octobre 2014, art. 32 (certificat successoral européen), Normattiva
- Décret-loi n° 69 du 13 juin 2023, art. 2 (résidence principale), Normattiva
- Règlement (UE) n° 650/2012 (successions)
- Règlement (UE) 2016/1103 (régimes matrimoniaux)
- Conférence de La Haye, état de la Convention Apostille
Contact
Studio Notarile Marco Fiorentino, Viale Antonio Gramsci 19, 80122 Naples, Italie. Du lundi au vendredi, 9 h-18 h (heure italienne). Téléphone +39 352 273 7467 · segreteria@notaiofiorentinomarco.com · agenda des rendez-vous.
Information générale, identique pour tous : elle ne remplace pas l’examen des documents de votre dossier.