Comprare casa nel Cilento: la zona del parco decide che cosa potrai fare

Scheda del 24 settembre 2026 — versione 1.0. Informazione generale: non sostituisce un parere sul caso concreto.

Nel Cilento la domanda giusta non è «quanto costa», ma «in che zona del parco si trova». Dalla zona dipende se si può ampliare, ristrutturare o soltanto conservare. E prima di qualsiasi lavoro serve il nulla osta dell’Ente parco, che ha tempi propri.

Il parco copre gran parte del territorio

Il Parco nazionale del Cilento, Vallo di Diano e Alburni è un’area protetta disciplinata dalla legge 6 dicembre 1991, n. 394 (legge quadro sulle aree protette). Molti Comuni della costa e dell’entroterra ne fanno parte, in tutto o in parte: la stessa strada può avere case dentro e case fuori.

Le quattro zone, e che cosa cambia

L’art. 12, comma 2, della legge dice che il piano del parco divide il territorio secondo il grado di protezione:

• riserve integrali: l’ambiente naturale è conservato nella sua integrità;
• riserve generali orientate: è vietato costruire nuove opere edilizie, ampliare le costruzioni esistenti ed eseguire opere di trasformazione del territorio. Restano le utilizzazioni produttive tradizionali e le infrastrutture strettamente necessarie;
• aree di protezione: continuano le attività agricole, silvo-pastorali, la pesca e la raccolta secondo gli usi tradizionali, e sono ammessi gli interventi di recupero sugli edifici esistenti, nel rispetto delle destinazioni d’uso del piano;
• aree di promozione economica e sociale: sono le parti già più costruite, dove è consentito di più.

Che cosa significa per chi compra: una casa in riserva generale orientata non si amplia. Non è una pratica difficile da ottenere: è un divieto. Se il progetto è «la compro e ci aggiungo una stanza», il progetto va verificato prima, non dopo.

Il nulla osta dell’Ente parco

Per gli interventi dentro il parco serve il nulla osta preventivo dell’Ente parco, che verifica la conformità al piano e al regolamento: lo prevede l’art. 13 della legge 394/1991. Il nulla osta è reso entro sessanta giorni dalla richiesta e, se il termine passa senza risposta, si intende rilasciato. Il diniego si può impugnare subito.

Sessanta giorni sono un tempo che va messo nel calendario del rogito, non scoperto dopo.

Gli altri tre problemi tipici del Cilento

1. Usi civici. Sono molto diffusi nell’entroterra. Non si vedono in visura né in Conservatoria: si chiedono al Comune e alla Regione (come si scopre se un terreno è gravato da uso civico).

2. Case rurali e accatastamento. Molte case di campagna sono ancora al Catasto Terreni o hanno planimetrie che non corrispondono. Prima del rogito il fabbricato va accatastato e la planimetria aggiornata: nell’atto il venditore dichiara che i dati catastali corrispondono allo stato di fatto.

3. Vincolo paesaggistico. Sulla costa è la regola. Vale il limite dell’art. 167, comma 4, del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (codice dei beni culturali): ciò che ha creato superfici o volumi senza autorizzazione non ottiene la compatibilità paesaggistica.

Un caso concreto

Nomi e importi sono inventati, e servono solo da esempio.

Domenico eredita dal padre una casa di campagna nell’entroterra cilentano, con due ettari di terreno, e la mette in vendita a 95.000 euro. Maria Luisa la vuole comprare per farne una casa per le vacanze, con una camera in più al posto del deposito.

Le verifiche danno tre risposte: la casa è in riserva generale orientata, quindi l’ampliamento non si può fare; il deposito non è accatastato; sul terreno risulta un uso civico mai affrancato.

Non è la fine dell’acquisto: è la fine dell’acquisto a quelle condizioni. Maria Luisa compra sapendo che avrà la casa così com’è, a un prezzo rivisto, dopo l’accatastamento del deposito e con la pratica di affrancazione avviata. Tutto scritto nel contratto, con chi fa che cosa e chi paga.

Cosa fare in pratica

• Chiedere al Comune il certificato di destinazione urbanistica e la zona del parco.
• Chiedere all’Ente parco che cosa è ammesso in quella zona, prima di progettare i lavori.
• Verificare gli usi civici al Comune e alla Regione.
• Far controllare a un tecnico catasto, titoli edilizi e stato dei luoghi.
• Portare tutto al notaio prima della proposta.

Domande e risposte

Si può comprare una casa dentro il parco?
Sì. Il parco non vieta di comprare: limita che cosa si può fare sull’immobile. Per questo la zona va conosciuta prima.

Quanto dura il nulla osta del parco?
È reso entro sessanta giorni dalla richiesta; se il termine passa senza risposta, si intende rilasciato.

Un abuso dentro il parco si sana?
Sul lato paesaggistico, solo se non ha creato superfici o volumi. Sul lato edilizio serve la conformità alle regole di allora e di oggi, che in area protetta è spesso mancante.

Il notaio di Napoli può fare l’atto per una casa nel Cilento?
Sì: l’immobile può stare ovunque in Italia, l’atto si riceve nello Studio a Napoli o per procura.

Le fonti, per chi vuole controllare

• Art. 12 della legge 6 dicembre 1991, n. 394, su Normattiva — le zone del piano del parco.
• Art. 13 della stessa legge — nulla osta dell’Ente parco e termine di sessanta giorni.
• Art. 167 del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 — compatibilità paesaggistica.

Sta comprando nel Cilento? Ci mandi i documenti: le diciamo in che zona si trova la casa, che cosa si potrà fare e che cosa manca, con un preventivo scritto voce per voce. Prima risposta entro un giorno lavorativo. Si può fare anche una Consulenza online, oppure chiedere il preventivo.

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