« Ho versato una caparra di 10.000 euro e ora l’acquisto non si fa più: la perdo tutta? » è una delle domande che arrivano più spesso in Studio, di solito con un po’ di ansia nella voce. La risposta dipende da una parola scritta (o non scritta) nel preliminare, e da chi dei due non ha fatto quello che doveva. Vediamo come funziona davvero.
Caparra, non acconto: la prima distinzione
La somma versata alla firma del preliminare non è sempre una “caparra” in senso tecnico, anche se nel linguaggio comune si chiama sempre così. Se le parti scrivono che quella somma è un semplice acconto sul prezzo, non si applicano le regole di cui parliamo qui: l’acconto va restituito integralmente se il contratto non si conclude, e chi ha subito un danno deve provarlo e chiederlo con un’ordinaria azione di risoluzione per inadempimento (art. 1453 del codice civile). Per questo il preliminare deve essere chiaro su cosa si sta versando: “a titolo di caparra confirmatoria”, oppure “a titolo di acconto”, non lasciando la qualifica all’interpretazione.
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.)
È la forma più comune nei preliminari di compravendita. Funziona così:
- se il contratto si esegue normalmente, la caparra si scala dal prezzo al momento del rogito;
- se chi l’ha versata (di solito l’acquirente) non adempie — non si presenta, non ha la provvista, rinuncia — l’altra parte può recedere e trattenere la caparra, senza bisogno di dimostrare un danno;
- se chi l’ha ricevuta (di solito il venditore) non adempie, la parte delusa può recedere ed esigere il doppio della caparra versata.
Questo meccanismo è un sostituto del risarcimento del danno, già liquidato in anticipo dalle parti: chi subisce l’inadempimento può accontentarsi della caparra (trattenuta o raddoppiata) senza dover provare in causa quanto ha perso. In alternativa, può sempre scegliere la strada ordinaria: chiedere l’esecuzione del contratto o la risoluzione con il risarcimento del danno effettivo, se ritiene che sia superiore alla caparra — ma a quel punto non può più invocare anche il meccanismo della caparra: le due strade non si cumulano.
La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.)
È un caso diverso e meno frequente: si ha solo quando il contratto prevede espressamente un diritto di recesso per una parte o per entrambe. Qui la caparra non punisce un inadempimento: è il prezzo convenuto per potersi tirare indietro liberamente, senza che nessuno debba violare nulla. Chi recede perde la caparra data, oppure restituisce il doppio di quella ricevuta — a seconda di chi dei due esercita il recesso. Se nel preliminare non c’è scritto un diritto di recesso, la caparra versata resta confirmatoria: la regola di default è quella dell’art. 1385.
Un esempio concreto
Mario e Anna firmano un preliminare: prezzo 200.000 euro, caparra confirmatoria di 20.000 euro versata da Anna (acquirente) a Mario (venditore).
- Il rogito si fa regolarmente: i 20.000 euro si scalano dal prezzo. Ad Anna restano da versare 180.000 euro.
- Anna rinuncia all’acquisto senza giusta causa: Mario può recedere e trattenere i 20.000 euro, senza dover dimostrare di aver subito esattamente quel danno.
- Mario vende la casa a un altro prima del rogito: Anna può recedere e pretendere 40.000 euro, il doppio della caparra versata.
E se l’acquisto salta per il mutuo?
È il caso più frequente nella pratica, e va distinto da un vero inadempimento. Se il preliminare subordina l’acquisto all’ottenimento del mutuo (una condizione sospensiva), e la banca lo nega senza colpa dell’acquirente, il contratto non produce effetto per una causa che le parti hanno previsto: la caparra va restituita integralmente, perché non c’è inadempimento di nessuno. Per questo è importante scrivere bene nel preliminare la clausola sul mutuo, con termini e conseguenze chiare: ne parliamo anche nelle domande frequenti su comprare e vendere casa.
Domande frequenti
Il notaio custodisce la caparra? +
Di norma la caparra si versa direttamente a chi vende, al momento del preliminare, con bonifico tracciabile. In alcuni casi le parti scelgono di depositarla su un conto dedicato o in Studio fino al rogito: è una possibilità da concordare prima di firmare, non un obbligo di legge.
Posso chiedere sia la caparra sia il risarcimento del danno? +
No: la Cassazione è costante nel dire che chi ha diritto alla caparra può scegliere se trattenerla (o chiederne il doppio) oppure agire per la risoluzione e il risarcimento del danno effettivo, ma non può cumulare le due tutele.
Quanto conviene versare come caparra? +
Non c’è una percentuale fissata dalla legge: nella pratica si usa spesso il 10-20% del prezzo. Una caparra troppo alta espone a una perdita pesante in caso di ripensamento; una troppo bassa tutela poco chi vende. Ne parliamo nel colloquio preliminare, caso per caso.
Cosa succede se il preliminare non è scritto dal notaio? +
Il preliminare può essere scritto anche dalle parti o dall’agenzia immobiliare, ma è il momento in cui si decide davvero la sorte dell’affare: una clausola scritta male sulla caparra o sul mutuo può costare caro dopo. Si può far verificare al notaio prima della firma: ne parliamo in parere scritto del notaio.
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Fonti per verificare
- Codice civile, art. 1385 (caparra confirmatoria) e art. 1386 (caparra penitenziale) – normattiva.it
- Codice civile, art. 1453 (risoluzione del contratto per inadempimento) – normattiva.it
- Brocardi.it, commento agli artt. 1385 e 1386 c.c. – brocardi.it
- Consiglio Nazionale del Notariato – notariato.it
Aggiornato il 6 ottobre 2026.
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
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