Pubblicato il 1 ottobre 2026 · Notaio Marco Fiorentino, Napoli
Ventuno strumenti: quanto resta vendendo casa, contante al rogito, affittare o comprare, surroga, IMU dell’anno della vendita, interessi, rivalutazione ISTAT, cancellazione dell’ipoteca, comodato, scadenzario, documenti, titolare effettivo, ravvedimento, tempi e importi fissi. I conti si fanno sul tuo telefono: non parte nessun dato.
Fa parte delle Utilità notarili dello Studio, divise per argomento. Per il conto esatto del tuo atto chiedi il preventivo di massima scritto: arriva in tempi brevi.
Vendere casa, contante, interessi e IMU
Dodici calcolatori in più, pensati guardando cosa cercano davvero chi compra, chi vende e chi eredita: dal “quanto mi resta in tasca vendendo casa” alla surroga che conviene, dall’IMU del mese del rogito alle scadenze di successione, prima casa e plusvalenza tutte in una pagina.
Quanto ti resta in tasca vendendo casa
Il prezzo pattuito non è quello che incassi davvero: prima si estingue il mutuo residuo, si paga l’agenzia, eventualmente la plusvalenza e le spese di regola a carico di chi vende. Qui sommi tutto e vedi il netto che ti resta dopo il rogito.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
La plusvalenza si applica solo se rivendi entro cinque anni dall’acquisto e la casa non è stata la tua abitazione principale per la maggior parte del tempo, né ricevuta in successione (i cinque anni si contano fino al rogito di vendita, non da quello di acquisto). Non sono compresi eventuali debiti condominiali arretrati (li calcoli nello strumento dedicato) e la penale di estinzione anticipata del mutuo, che per i mutui sull’abitazione è nulla per legge.
Fonti: art. 1755 c.c. (provvigione del mediatore); art. 67, comma 1, lett. b, e art. 68 D.P.R. 917/1986, art. 1, comma 496, legge 266/2005 (plusvalenza entro cinque anni, imposta sostitutiva 26%, esenzione per abitazione principale e immobili ricevuti in successione); art. 6 D.Lgs. 192/2005 (attestato di prestazione energetica a carico di chi vende); art. 120-ter D.Lgs. 385/1993 (nullità della penale di estinzione anticipata sui mutui per l’abitazione); art. 40-bis D.Lgs. 385/1993 (cancellazione gratuita dell’ipoteca bancaria).
Quanto contante ti serve davvero per il rogito
Il mutuo copre solo una parte del prezzo. Qui vedi la liquidità che devi avere pronta oltre al mutuo: la differenza tra prezzo e finanziamento, più imposte, notaio, agenzia e spese della banca, meno la caparra che hai già versato.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
L’onorario del notaio è stimato sui parametri ufficiali (D.M. 140/2012): non è il preventivo dello Studio, che è scritto e senza impegno. Non sono comprese l’assicurazione del mutuo, eventuali lavori e il conguaglio condominiale, che trovi negli strumenti dedicati.
Fonti: art. 1 della Tariffa, parte I, D.P.R. 131/1986 e art. 10 D.Lgs. 23/2011 (imposte sull’acquisto); Tabella A, parte II e III, D.P.R. 633/1972 (IVA 4% e 10%); D.M. 140/2012 e D.M. 265/2012 (parametri dell’onorario, contributo Cassa e tassa Archivio); art. 1755 c.c. (provvigione del mediatore); Banca d’Italia, guida “Comprare una casa: il mutuo” (spese di istruttoria e perizia).
Conviene affittare o comprare?
Un confronto semplificato, anno per anno: da un lato il canone che pagheresti (con un aumento annuo stimato), dall’altro gli interessi del mutuo, IMU, condominio e manutenzione, al netto del valore che la casa avrà accumulato. Non conta la quota capitale della rata: quella non è un costo, diventa tuo patrimonio.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Simulazione economica orientativa, non un calcolo di legge: ignora il rendimento che potresti ottenere investendo la differenza, i costi di una futura rivendita e le imposte di acquisto, che trovi nello strumento “Quanto ti serve per il rogito”. La rivalutazione dell’immobile è un’ipotesi che imposti tu: nessuno può garantirla.
Fonti: Banca d’Italia, guida “Comprare una casa: il mutuo” (rata a tasso fisso); art. 1 della Tariffa, parte I, D.P.R. 131/1986 (imposte di acquisto stimate nei costi iniziali); formula dell’ammortamento alla francese a rata costante.
Surroga del mutuo: quando conviene davvero
La surrogazione è gratuita per legge: nessuna imposta, nessuna spesa notarile, nessuna penale, e i costi di istruttoria e perizia li paga la banca che ti riceve. Qui confronti la rata vecchia con quella nuova e vedi in quanti mesi rientri dei soli costi che, eventualmente, ti vengono chiesti.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Se il risparmio mensile è negativo, la nuova proposta non conviene con questi numeri (tasso più alto o durata più corta): prova ad allungare la durata o a chiedere un tasso migliore. Il TAN è il tasso del contratto, non il TAEG: confronta sempre anche il TAEG e le condizioni della polizza.
Fonti: art. 120-quater D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (surrogazione senza oneri per il cliente, spese di perizia e istruttoria a carico della banca subentrante, nullo ogni patto contrario); Banca d’Italia, guida “Il mutuo: portabilità e surroga”; formula dell’ammortamento alla francese a rata costante.
Quanto vale oggi il tuo patrimonio in casa
Il valore della tua casa meno quello che devi ancora restituire alla banca: è la parte che è davvero tua. Utile per farsi un’idea prima di un nuovo mutuo (di liquidità o di ristrutturazione) o di una vendita.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Il debito residuo è calcolato con l’ammortamento alla francese a tasso fisso: con un tasso variabile è solo indicativo. Il valore di mercato è quello che stimi tu: per un numero affidabile serve una valutazione o una perizia.
Fonte: formula dell’ammortamento alla francese a rata costante (matematica finanziaria); art. 2808 e seguenti c.c. (ipoteca a garanzia del credito).
IMU dell’anno della vendita: quanto tocca a ciascuno
L’IMU non si divide a giorni come le spese condominiali: si divide a mesi interi, e il mese del rogito va a chi ha posseduto l’immobile per più giorni in quel mese (a parità di giorni, il mese è dell’acquirente). Metti la data del rogito e l’IMU annua: qui trovi la quota di ciascuno.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Il criterio vale per l’immobile soggetto a IMU (non per l’abitazione principale non di lusso, che è esente). Il pagamento materiale segue comunque le scadenze del 16 giugno e del 16 dicembre: la ripartizione qui calcolata è il conguaglio che le parti si regolano tra loro, di solito al rogito.
Fonte: art. 1, comma 761, legge 27 dicembre 2019, n. 160 (il mese è dovuto per intero da chi ha posseduto l’immobile per il maggior numero di giorni; a parità di giorni prevale il possesso di chi acquista).
Tutte le scadenze che contano, da un’unica pagina
Spunta le situazioni che ti riguardano e metti le rispettive date: qui trovi insieme le scadenze di successione, prima casa, plusvalenza e preliminare, in ordine cronologico, così non ne perdi nemmeno una.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Se una data cade di sabato, domenica o in un giorno festivo, per gli adempimenti fiscali slitta al primo giorno lavorativo successivo: qui vedi la data di legge, non ancora corretta per il calendario. Per il calendario completo di una pratica, con file da scaricare, usa lo “Scadenzario della pratica” qui sopra.
Fonti: artt. 31 e 37 D.Lgs. 346/1990 (dichiarazione di successione entro 12 mesi dal decesso, versamento autoliquidato entro 90 giorni dal termine di presentazione); nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, D.P.R. 131/1986 e art. 1, comma 116, legge 207/2024 (residenza entro 18 mesi; due anni per vendere la vecchia prima casa); art. 67, comma 1, lett. b, D.P.R. 917/1986 (plusvalenza: cinque anni dall’acquisto); art. 13 D.P.R. 131/1986, come modificato dal D.L. 73/2022 (registrazione del preliminare entro 30 giorni).
Rivalutazione ISTAT di un canone o di una somma
La percentuale di variazione dei prezzi al consumo la pubblica l’ISTAT ogni mese: non la indoviniamo qui, la inserisci tu, presa dal sito ufficiale. Lo strumento fa solo il conto finale, compresa la riduzione al 75% prevista per le locazioni abitative a canone libero.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Nei contratti a canone concordato l’aggiornamento ISTAT segue quanto previsto dall’accordo territoriale, spesso già al 75% o con regole proprie: controlla il tuo contratto. La rivalutazione monetaria non è un interesse: per gli interessi legali o di mora usa gli strumenti dedicati.
Fonti: art. 32, legge 27 luglio 1978, n. 392 (aggiornamento annuale nella misura massima del 75% della variazione ISTAT per le locazioni abitative a canone libero, salvo diversa pattuizione o rinuncia); ISTAT, servizio “Rivalutazione monetaria” (rivaluta.istat.it), per la percentuale ufficiale del periodo; art. 1224 c.c. (la rivalutazione compensa la svalutazione, gli interessi compensano il ritardo: sono voci distinte).
Interessi di mora nei pagamenti tra imprese
Nelle transazioni commerciali tra imprese, o tra imprese e pubblica amministrazione, il ritardo nel pagamento di una fattura non si paga al tasso legale ma a un tasso più alto, fissato ogni sei mesi: il tasso di riferimento BCE maggiorato di otto punti. Per tutto il resto (privati, somme diverse da una fattura commerciale) usa lo strumento “Interessi legali”.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Il conteggio applica a ogni semestre il tasso in vigore in quel periodo, in proporzione ai giorni (capitale × tasso × giorni ÷ 365). Il debitore può anche dover restituire i costi di recupero del credito, con un importo forfettario minimo di 40 euro, oltre a questi interessi.
Fonti: artt. 2, 4 e 5, D.Lgs. 9 ottobre 2002, n. 231 (transazioni commerciali tra imprese o tra imprese e pubbliche amministrazioni; saggio pari al tasso di riferimento BCE maggiorato di otto punti percentuali, comunicato ogni sei mesi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze in Gazzetta Ufficiale; 40 euro forfettari per i costi di recupero); comunicati MEF: G.U. n. 15 del 20 gennaio 2026 (10,15% dal 1° gennaio 2026) e G.U. del 16 luglio 2026 (10,40% dal 1° luglio 2026).
Limiti al contante e mezzi di pagamento nell’atto
Un controllo veloce prima di decidere come pagare caparra, prezzo o saldo: sopra una certa soglia il contante non è ammesso e serve un mezzo tracciabile, con gli estremi da scrivere nell’atto.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Il limite è quello in vigore a settembre 2026: il legislatore lo ha già cambiato più volte negli ultimi anni, quindi verificalo sempre prima di un pagamento importante. In ogni compravendita, comunque, l’atto deve indicare le modalità di pagamento del prezzo e degli altri corrispettivi, qualunque sia l’importo.
Fonti: art. 49, D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231, come modificato dall’art. 1, comma 384, legge 29 dicembre 2022, n. 197 (limite generale di 4.999,99 euro dal 1° gennaio 2023, cioè importi pari o superiori a 5.000 euro vietati in contanti); art. 3, D.L. 2 marzo 2012, n. 16, conv. legge 44/2012 (soglia elevata a 15.000 euro per gli acquisti di beni e servizi da parte di persone fisiche cittadine extra-UE nel regime IVA “tax free”, con passaporto e autocertificazione); art. 35, comma 22, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 (obbligo di indicare in atto le modalità di pagamento del prezzo).
Cancellazione volontaria di un’ipoteca: quanto costa
Se l’ipoteca garantisce un mutuo bancario o un finanziamento fondiario ormai estinto, la cancella la banca stessa, gratis, senza notaio. Se invece l’ipoteca è di altra natura (un prestito privato, un’ipoteca giudiziale o legale), serve un atto notarile con il consenso di chi ha iscritto l’ipoteca: qui vedi i tributi fissi che si pagano allo Stato.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Ai tributi indicati per l’ipoteca “altra” si aggiunge l’onorario del notaio, libero: chiedilo allo Studio. La procedura bancaria gratuita ha un termine di trenta giorni dall’estinzione del debito: se la banca non cancella nei tempi, puoi diffidarla e, in caso di danno, chiedere un indennizzo.
Fonti: art. 40-bis, D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (cancellazione semplificata e gratuita, entro trenta giorni dall’estinzione, per mutui fondiari e altri finanziamenti bancari o parabancari); art. 2882 c.c. (la cancellazione richiede il consenso del creditore, prestato con atto pubblico o scrittura privata autenticata, oppure una sentenza passata in giudicato); art. 11 della Tariffa, parte I, D.P.R. 131/1986 (imposta di registro fissa per gli atti diversi); Tabella delle tasse ipotecarie, allegata al D.Lgs. 347/1990 (tassa ipotecaria fissa per l’annotazione); Tariffa, D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 642 (imposta di bollo).
Comodato d’uso gratuito ai figli: quanto risparmi di IMU
Dare la casa in comodato a un figlio o a un genitore, con contratto registrato, dimezza la base imponibile IMU: qui vedi il risparmio annuo confrontato con il costo, quasi simbolico, della registrazione.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Servono tutti i requisiti di legge: comodante e comodatario parenti in linea retta entro il primo grado (genitore-figlio), comodatario che vi risiede e vi ha la residenza anagrafica, comodante che possiede al massimo un altro immobile abitativo, situato nello stesso Comune di quello concesso in comodato. Il contratto va registrato e comunicato al Comune secondo il suo regolamento. Verifica i requisiti con lo Studio prima di contare sull’agevolazione.
Fonti: art. 1, comma 747, lett. c, e comma 749, legge 27 dicembre 2019, n. 160 (riduzione del 50% della base imponibile IMU per gli immobili concessi in comodato registrato a genitori o figli, con i requisiti di legge); art. 5, comma 2, legge 15 maggio 1997, n. 203, e Tariffa, parte seconda, D.P.R. 131/1986 (registrazione del comodato: imposta di registro fissa 200 euro, imposta di bollo 16 euro ogni quattro facciate).
Scadenzario della pratica: dal preliminare al rogito, e dopo l'atto
Inserisci le date e ottieni il calendario della pratica: registrazione del preliminare, documenti al notaio, offerta della banca, rogito, adempimenti dopo l'atto e scadenze della prima casa. Per le successioni: dichiarazione, versamento e termini per accettare. Le date si scaricano in un file da aprire con Google Calendar, Outlook o l'app Calendario del telefono.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
I termini di legge sono calcolati in giorni o mesi di calendario; se cadono di sabato o in un giorno festivo, per gli adempimenti fiscali slittano al primo giorno lavorativo. I termini "di prassi" (documenti al notaio, offerta della banca) sono indicazioni dello Studio per arrivare al rogito senza rinvii.
Fonti: art. 13 D.P.R. 131/1986 come modificato dal D.L. 73/2022 (registrazione entro 30 giorni) e art. 10, lett. d-bis (obbligo del mediatore); art. 2645-bis c.c. (trascrizione del preliminare: effetti per un anno dalla data convenuta per il definitivo e comunque per tre anni); art. 120-novies D.Lgs. 385/1993 (sette giorni di riflessione sull'offerta di mutuo); art. 3-bis D.Lgs. 463/1997 e art. 2671 c.c. (registrazione e trascrizione dell'atto entro 30 giorni); art. 63 disp. att. c.c. (comunicazione all'amministratore di condominio); nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte I, D.P.R. 131/1986 (residenza entro 18 mesi, cinque anni); art. 67 D.P.R. 917/1986 (plusvalenza entro cinque anni); art. 1, comma 761, legge 160/2019 (IMU dal mese di acquisto); artt. 31 e 37 D.Lgs. 346/1990 (dichiarazione entro 12 mesi, versamento entro 90 giorni dal termine); artt. 480 e 485 c.c. (accettazione entro dieci anni; inventario entro tre mesi per l'erede in possesso).
Checklist dei documenti per pratica: chi procura che cosa
Scegli l'atto e spunta i documenti man mano che arrivano. Accanto a ciascuno trovi chi di solito lo procura: il cliente, un tecnico, la banca, l'agenzia, il commercialista, l'amministratore di condominio o lo Studio. La lista si stampa e si copia come testo, per girarla al cliente.
ClienteTecnicoBancaAgenziaCommercialistaAmministratoreStudio notarile
Fonte: pagina Documenti da portare in Studio dello Studio (versione 1.1, settembre 2026); art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985 (conformità catastale); art. 46 D.P.R. 380/2001 e art. 40 legge 47/1985 (menzioni urbanistiche); D.Lgs. 192/2005 (APE); art. 35, comma 22, D.L. 223/2006 (mezzi di pagamento e mediazione); art. 782 c.c. e art. 48 legge 89/1913 (testimoni nella donazione).
Verifica formale di codice fiscale e partita IVA, e calcolo del codice fiscale
Controlla che un codice fiscale o una partita IVA siano formalmente corretti (carattere di controllo, struttura, omocodie) e calcola il codice fiscale dai dati anagrafici. È solo una verifica formale: l'unico codice fiscale valido è quello attribuito dall'Agenzia delle Entrate, che in caso di omocodia può essere diverso da quello calcolato.
Verifica
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
La verifica ufficiale, con il confronto sui dati anagrafici, si fa sui servizi dell'Agenzia delle Entrate: verifica del codice fiscale e verifica della partita IVA. Per le partite IVA di altri Paesi dell'Unione europea c'è il servizio VIES della Commissione europea.
Calcolo del codice fiscale
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Il calcolo segue le regole ufficiali (consonanti e vocali di cognome e nome, anno, mese in lettera, giorno con +40 per le donne, codice del Comune e carattere di controllo). L'elenco dei Comuni contiene i capoluoghi e i Comuni dell'area napoletana; per gli altri inserisci il codice catastale. Le persone nate all'estero hanno il codice dello Stato (Z seguito da tre cifre).
Fonti: D.M. 23 dicembre 1976 (sistema di codificazione dei soggetti da iscrivere all'anagrafe tributaria: regole di formazione del codice fiscale e carattere di controllo); art. 35 D.P.R. 633/1972 (attribuzione della partita IVA); Agenzia delle Entrate, servizi di verifica del codice fiscale e della partita IVA.
Titolare effettivo: chi è, nei casi che capitano davvero
Prima di ogni atto il notaio deve sapere chi c'è dietro la società che compra, vende o costituisce. Non è una formalità: la legge indica tre criteri, da applicare in ordine, e il terzo — gli amministratori — si usa solo quando i primi due hanno davvero fallito. Rispondi a tre domande e ottieni il criterio applicabile, chi indicare e cosa portare allo Studio.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Il titolare effettivo si identifica sempre, anche quando la catena societaria è lunga o passa per l'estero: servono le visure aggiornate di tutte le società coinvolte e, se c'è una fiduciaria, la dichiarazione del fiduciante. Il criterio residuale va motivato: indicare gli amministratori "per comodità" è una scorciatoia che lascia il fascicolo scoperto.
Fonti: art. 1, comma 2, lett. pp), e artt. 18, 19, 20, 21 e 22 D.Lgs. 231/2007 (adeguata verifica della clientela e criteri di individuazione del titolare effettivo: soglia del 25% per l'assetto proprietario, criterio del controllo, criterio residuale dei poteri di amministrazione; art. 20, comma 4, per le persone giuridiche private; art. 22, comma 5, per i trust); art. 2359, comma 1, c.c. (nozione di controllo richiamata dall'art. 20, comma 3); art. 22, comma 1, D.Lgs. 231/2007 (obbligo del cliente di fornire i dati) e art. 55, comma 3 (responsabilità penale per dati falsi o informazioni non veritiere).
Interessi legali su una somma: quanto sono maturati
Un acconto restituito in ritardo, un conguaglio, un credito fra eredi, una somma trattenuta: quando la legge o il contratto non dicono altro, gli interessi si calcolano al tasso legale, che cambia ogni anno con un decreto del Ministero dell'Economia. Nel 2026 è l'1,60%. Qui inserisci capitale e date e ottieni il conteggio anno per anno, da stampare e allegare.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Il conteggio applica a ogni anno il tasso in vigore in quell'anno, in proporzione ai giorni (capitale × tasso × giorni ÷ 365). È il criterio usato dalla prassi; in giudizio il calcolo va verificato con il criterio indicato dal titolo. La rivalutazione monetaria ISTAT non è compresa: interessi e rivalutazione si cumulano solo nei casi previsti.
Fonti: art. 1284 c.c. (saggio degli interessi legali, modificabile ogni anno con decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze entro il 15 dicembre); decreti ministeriali che hanno fissato il saggio: 1,60% dal 1° gennaio 2026 (D.M. 10 dicembre 2025, G.U. n. 289 del 13 dicembre 2025), 2% nel 2025, 2,5% nel 2024, 5% nel 2023, 1,25% nel 2022, 0,01% nel 2021, 0,05% nel 2020, 0,8% nel 2019, 0,3% nel 2018, 0,1% nel 2017, 0,2% nel 2016, 0,5% nel 2015, 1% nel 2014, 2,5% nel 2012 e 2013, 1,5% nel 2011, 1% nel 2010, 3% nel 2008 e 2009, 2,5% dal 2004 al 2007, 3% nel 2002 e 2003, 3,5% nel 2001, 2,5% nel 1999 e 2000, 5% nel 1997 e 1998; D.Lgs. 231/2002 (interessi di mora nelle transazioni commerciali: tasso BCE maggiorato di otto punti, regola diversa dal tasso legale).
Ravvedimento operoso: quanto costa mettersi in regola con un versamento in ritardo
Un'IMU dimenticata, un'imposta di registro versata fuori termine, una sostitutiva pagata tardi: con il ravvedimento operoso la sanzione crolla, e più ci si sbriga meno si paga. Dal 1° settembre 2024 la sanzione piena per l'omesso versamento è del 25% (prima era il 30%). Qui inserisci importo e date e ottieni sanzione ridotta, interessi legali e totale da mettere in F24.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Il calcolo vale per gli omessi o tardivi versamenti di imposte (IMU, registro, imposta sostitutiva, imposte ipotecaria e catastale). Per le violazioni diverse — omessa registrazione di un atto, dichiarazione infedele — le sanzioni base sono altre e il ravvedimento si applica su quelle. Il ravvedimento è precluso solo dalla notifica di un atto di liquidazione o di accertamento.
Fonti: art. 13 D.Lgs. 472/1997 (riduzioni del ravvedimento: un decimo entro 30 giorni, un nono entro 90 giorni, un ottavo entro il termine della dichiarazione dell'anno della violazione o entro un anno quando non c'è dichiarazione periodica, un settimo oltre quel termine, e ancora un sesto, un quinto o un quarto dopo la comunicazione dello schema di atto o un verbale di constatazione); art. 13 D.Lgs. 471/1997, come modificato dal D.Lgs. 87/2024 (sanzione del 25% per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024, ridotta alla metà per i versamenti eseguiti entro 90 giorni e a un quindicesimo per giorno entro 15 giorni; 30% per le violazioni precedenti); art. 1284 c.c. e decreti del Ministero dell'Economia sul saggio legale (1,60% nel 2026).
Quanto tempo ci vuole: la stima dei giorni, dalla prima telefonata alla firma
La domanda che arriva per prima, insieme al costo. Non c'è una risposta uguale per tutti: dipende dal mutuo, dai documenti, dalla provenienza dell'immobile e da eventuali pratiche edilizie. Questo strumento mette insieme le fasi tipiche di una pratica dello Studio e restituisce un intervallo di giorni, con a fianco i termini che invece sono fissati dalla legge.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
I giorni sono una stima dello Studio, non un termine di legge: servono a organizzarsi, non a prendere impegni con la banca o con la controparte. Le fasi in parte si sovrappongono, e basta un tassello fermo — una sanatoria, un erede irreperibile, una banca lenta — per spostare tutto. I termini di legge, quelli sì fissi, sono indicati nel riquadro.
Fonti dei termini di legge: art. 13 D.P.R. 131/1986 e D.Lgs. 463/1997 (adempimento unico telematico: registrazione, trascrizione e voltura entro 30 giorni dall'atto); art. 2330 c.c. (deposito dell'atto costitutivo di società per l'iscrizione entro 20 giorni); artt. 31 e 33 D.Lgs. 346/1990, come modificati dal D.Lgs. 139/2024 (dichiarazione di successione entro 12 mesi dal decesso e autoliquidazione delle imposte); art. 5 D.L. 70/2011 (la registrazione dell'atto assorbe la comunicazione di cessione di fabbricato); art. 40-bis D.Lgs. 385/1993 (cancellazione dell'ipoteca). I giorni delle singole fasi sono una stima dello Studio Notarile Marco Fiorentino sulle pratiche seguite, non un dato normativo.
Importi fissi 2026: imposte, bolli, tasse ipotecarie e diritti camerali in una tabella
La tabella di consultazione per chi prepara pratiche e preventivi: registro fisso, ipotecaria e catastale, bolli, tasse ipotecarie e tributi catastali, diritti di segreteria del Registro Imprese, tassa di concessione governativa, franchigie di successione. Ogni voce ha la sua fonte. Cerca per parola o filtra per argomento.
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Importi in vigore a settembre 2026; la fonte di ogni voce è nell'ultima colonna. Fonti generali: D.P.R. 131/1986 (testo unico dell'imposta di registro) e Tariffa allegata; D.Lgs. 347/1990 (imposte ipotecaria e catastale) e Tabella delle tasse ipotecarie; D.P.R. 642/1972 (imposta di bollo) e Tariffa; D.P.R. 641/1972 (tasse di concessione governativa); D.Lgs. 346/1990 (successioni e donazioni); D.M. 265/2012 (tassa Archivio e contributi). I diritti di segreteria delle Camere di Commercio e il diritto annuale possono variare da una Camera all'altra: l'importo esatto è sul sito della Camera competente.
Preventivo rapido da stampare: stima completa di un atto in un minuto
Per commercialisti, avvocati e agenti che devono dare un ordine di grandezza al cliente: scegli l'atto, inserisci il valore e le imposte (le trovi nel calcolatore dell'atto) e ottieni la stima del preventivo completo — onorario sui parametri ufficiali, contributo Cassa, tassa Archivio, IVA, visure e bolli — da stampare o salvare in PDF con l'intestazione dello Studio.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
La stampa usa la funzione del browser: scegli "Salva come PDF" per allegarla a un'email. Il documento riporta l'intestazione dello Studio, la data e la dicitura di stima indicativa; il preventivo vero e proprio, con l'onorario deciso dallo Studio, si chiede dal modulo con i dati dell'atto.
Fonti: D.M. 140/2012, Capo IV e tabelle A-D (parametri dei compensi notarili); D.M. 265/2012, artt. 2, 4, 5 e 6 e Tabella A (onorario repertoriale, tassa Archivio 10%, contributo Cassa); art. 12 legge 220/1991 (contributo Cassa 42%, 22% sotto 37.000 euro); art. 1, comma 497, legge 266/2005 (riduzione del 30% con il prezzo-valore); D.P.R. 633/1972 (IVA 22% su onorario e contributo).
Il numero esatto te lo diamo noi
Gli strumenti notarili ti danno l'ordine di grandezza: sono stime indicative. Il preventivo dello Studio è scritto, dettagliato voce per voce — imposte, spese anticipate, onorario. Così sai cosa paghi e perché, prima di impegnarti.
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Domande frequenti sugli strumenti notarili
I calcolatori sono un preventivo?
No. Sono stime indicative calcolate sui dati che inserisci tu: le imposte secondo le norme in vigore e, per gli atti principali, la stima del preventivo completo con onorario (sui parametri del D.M. 140/2012), IVA, contributo Cassa, tassa Archivio, bolli e visure. L'importo esatto dipende dall'atto concreto. Il preventivo scritto dello Studio è scritto e senza impegno: lo chiedi dal modulo con i dati del calcolo e lo ricevi voce per voce.
Cosa sono il contributo Cassa e la tassa Archivio nel preventivo del notaio?
Sono due voci che si calcolano sull'onorario repertoriale, cioè un parametro fissato dalla legge per ogni atto (Tabella A del D.M. 265/2012, ridotto del 30% con il prezzo-valore e al 50% per i mutui fondiari). Il contributo alla Cassa Nazionale del Notariato è la previdenza obbligatoria dei notai: il 42% dell'onorario repertoriale, il 22% per gli atti fino a 37.000 euro; il notaio lo versa e lo addebita in fattura, con IVA. La tassa Archivio è il 10% dello stesso parametro e va all'Archivio notarile dello Stato, senza IVA.
Quanto costa il notaio per comprare casa nel 2026?
Dipende dal prezzo e dal tipo di atto. Per una prima casa da 250.000 euro comprata da un privato con il prezzo-valore, la stima del sito dà circa 1.950 euro di imposte e circa 2.700 euro tra onorario, IVA, contributo Cassa, tassa Archivio, visure e bolli; con un mutuo da 150.000 euro si aggiungono l'imposta sostitutiva dello 0,25% e l'atto di mutuo. Il conto preciso, con tutte le voci separate, è nel preventivo di massima scritto dello Studio.
Chi paga le spese condominiali quando si vende casa?
Tra venditore e acquirente le spese ordinarie dell'esercizio si dividono di solito in proporzione ai giorni di proprietà, come previsto nel preliminare; i lavori straordinari li paga chi era proprietario quando l'assemblea ha approvato i lavori (Cassazione 24236/2025). Verso il condominio, però, chi compra risponde in solido per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.), salvo rivalsa sul venditore: per questo prima del rogito si chiede l'attestazione dell'amministratore.
Che cos'è il prezzo-valore e quando conviene?
È la regola che permette, quando compri un'abitazione da un privato (o da un'impresa che vende esente IVA), di pagare l'imposta di registro sul valore catastale invece che sul prezzo. Va chiesto in atto e vale solo per le persone fisiche che non comprano come imprenditori. Conviene quasi sempre, perché il valore catastale è di regola molto più basso del prezzo. In più, l'Agenzia delle Entrate non può contestare il valore dichiarato.
Quanto costano le imposte per la prima casa nel 2026?
Se compri da privato: registro 2% sul valore catastale (minimo 1.000 euro), ipotecaria 50 euro e catastale 50 euro. Se compri da un'impresa con IVA: IVA 4% sul prezzo, più registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna, bollo 230 euro e tasse ipotecarie e catastali. Servono i requisiti: residenza nel Comune entro 18 mesi, nessun'altra prima casa (o vendita entro due anni), nessun'altra abitazione nello stesso Comune, immobile non di lusso.
I dati che inserisco vengono inviati allo Studio?
No. I calcoli avvengono nel tuo browser e non viene inviato nulla. Il pulsante "Copia link al calcolo" crea solo un indirizzo con i numeri che hai inserito, utile per rimandarlo a te stesso o per allegarlo alla richiesta di preventivo.
Come si calcola l'imposta di successione?
Si parte dal valore netto dei beni ricevuti da ciascun erede: per gli immobili conta il valore catastale. Coniuge e parenti in linea retta pagano il 4% solo sulla parte che supera un milione di euro a testa; fratelli e sorelle il 6% oltre 100.000 euro; altri parenti fino al quarto grado il 6% senza franchigia; tutti gli altri l'8%. Sugli immobili si aggiungono ipotecaria 2% e catastale 1% (minimo 200 euro ciascuna), che diventano fisse a 200 euro se un erede chiede la prima casa. Per le successioni aperte dal 2025 l'imposta si autoliquida.
Quando si paga la plusvalenza sulla vendita di una casa?
Quando rivendi entro cinque anni dall'acquisto (o dalla costruzione) un immobile che non è stato la tua abitazione principale per la maggior parte del periodo e che non hai ricevuto per successione. I cinque anni si contano fino al rogito. Puoi chiedere al notaio l'imposta sostitutiva del 26% sul guadagno, di solito più conveniente dell'IRPEF ordinaria.
Come funzionano i coefficienti per l'usufrutto nel 2026?
Il valore dell'usufrutto dipende dall'età dell'usufruttuario: fino a 20 anni vale il 95% della piena proprietà, tra 70 e 72 anni il 40%, oltre i 92 anni il 10%. Il saggio legale 2026 è dell'1,6%, ma per questi calcoli la legge fissa un tasso minimo del 2,5%: per questo i coefficienti sono rimasti quelli del 2025.
Quanto costa registrare un compromesso?
Imposta di registro fissa di 200 euro, più lo 0,5% su caparra confirmatoria e acconti (dal 2025 l'aliquota è la stessa per entrambi), più il bollo. L'imposta proporzionale si recupera al rogito. Se il preliminare viene trascritto dal notaio si aggiungono l'imposta ipotecaria fissa di 200 euro e la tassa ipotecaria, ma sei protetto da vendite a terzi, ipoteche e pignoramenti successivi.
Gli strumenti per professionisti sostituiscono la consulenza?
No. Sono strumenti di lavoro per preparare la pratica: danno l'ordine di grandezza delle imposte, le date e la lista dei documenti secondo le regole in vigore a settembre 2026. Ogni pratica ha particolarità (provenienze, agevolazioni, clausole statutarie) che si valutano sui documenti. Per un parere o un preventivo scritto c'è lo Studio, anche in Consulenza online.
Come si calcola l'imposta di registro nella cessione d'azienda?
Dal 2025 ogni categoria di bene paga la propria aliquota: 3% su avviamento e beni mobili, 0,5% sui crediti, 9% su fabbricati e aree edificabili, 15% sui terreni agricoli. Le passività trasferite si imputano a tutti i beni in proporzione al loro valore, quindi riducono ogni base imponibile nella stessa percentuale. Se l'atto non ripartisce il prezzo, si applica l'aliquota più alta su tutto il valore netto. Sugli immobili si aggiungono ipotecaria 2% e catastale 1% sul valore lordo. Il conferimento in società paga invece imposte fisse di 200 euro.
La provvigione dell'agenzia immobiliare si può detrarre?
Sì, se compri la casa che diventerà la tua abitazione principale: si detrae il 19% della provvigione fino a 1.000 euro, quindi al massimo 190 euro, con pagamento tracciabile e fattura. Se i compratori sono più di uno, il limite si divide tra loro. Sulla fattura c'è l'IVA al 22%; se chi paga è un'impresa o un professionista trattiene la ritenuta d'acconto del 23% sul 50% della provvigione (sul 20% se l'agente si avvale di dipendenti o collaboratori).
Chi eredita se non c'è testamento?
Decide la legge. Con figli e coniuge, il coniuge prende metà se c'è un figlio solo e un terzo se i figli sono due o più; il resto va ai figli in parti uguali (art. 581 c.c.). Senza figli il coniuge prende due terzi e divide il terzo restante con genitori e fratelli, ma agli ascendenti spetta comunque almeno un quarto dell'eredità (art. 582 c.c.). Senza coniuge e senza figli ereditano genitori e fratelli, con almeno la metà ai genitori (art. 571 c.c.). Se un figlio è premorto, subentrano i suoi discendenti per rappresentazione (artt. 467-469 c.c.). Lo strumento "Chi eredita senza testamento" calcola frazioni e importi.
Quali debiti condominiali paga chi compra casa?
Verso il condominio, chi compra risponde in solido con chi vende dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63, comma 4, disp. att. c.c.): l'amministratore può chiedere l'intero a chi è subentrato, che poi si rivale sul venditore. I debiti più vecchi restano solo di chi vende. Per questo prima del rogito si chiede all'amministratore l'attestazione sullo stato dei pagamenti e delle liti (art. 1130, n. 9, c.c.) e, se ci sono arretrati, si trattiene dal prezzo la somma esposta.
Estinguere il mutuo in anticipo costa qualcosa?
No, se il mutuo serve a comprare o ristrutturare un'abitazione, oppure a un'attività economica o professionale di una persona fisica: per questi mutui è nullo il patto che prevede compensi o penali per l'estinzione anticipata (art. 120-ter del Testo unico bancario, introdotto nel 2007). Non si pagano imposte, perché l'imposta sostitutiva è già stata versata alla stipula, e la cancellazione dell'ipoteca è gratuita e telematica: la fa la banca, senza atto notarile (art. 40-bis TUB). Quello che si valuta, semmai, è la detrazione degli interessi che si perde e il rendimento alternativo dei risparmi.
Si può donare l'azienda o le quote ai figli senza pagare imposte?
Sì, a tre condizioni. Chi riceve deve essere un discendente o il coniuge; per le quote di società di capitali il trasferimento deve far acquisire o integrare il controllo di diritto, cioè la maggioranza dei voti in assemblea ordinaria; chi riceve deve dichiarare nell'atto l'impegno a proseguire l'attività d'impresa, o a mantenere la titolarità delle quote, per almeno cinque anni. In quel caso il trasferimento non è soggetto a imposta di donazione e successione, né a ipotecaria e catastale sugli immobili aziendali (art. 3, comma 4-ter, D.Lgs. 346/1990, nel testo del D.Lgs. 139/2024). Se l'impegno non viene rispettato si decade e si paga tutto, con sanzione e interessi.
L'agevolazione prima casa under 36 esiste ancora nel 2026?
No. L'esenzione totale da registro, ipotecaria e catastale (e il credito d'imposta pari all'IVA) per chi aveva meno di 36 anni e ISEE fino a 40.000 euro, prevista dall'art. 64 del D.L. 73/2021, si è applicata agli atti stipulati fino al 31 dicembre 2024 e non è stata prorogata. Nel 2026 i giovani usano l'agevolazione prima casa ordinaria (registro 2% sul valore catastale o IVA 4%) e possono chiedere la garanzia pubblica sul mutuo fino all'80% del Fondo prima casa, prorogato fino al 31 dicembre 2027.
Conviene donare la casa ai figli, venderla o lasciarla in eredità?
Con la prima casa per il figlio, donazione e successione pagano oggi solo le imposte fisse (ipotecaria e catastale 200 euro ciascuna, più bollo e tasse) grazie alla franchigia di un milione di euro; la vendita paga il registro al 2% sul valore catastale, minimo 1.000 euro, ma richiede un prezzo vero e pagato in modo tracciabile. La donazione anticipa il passaggio e, dopo la riforma del 2025, non espone più chi compra dal figlio all'azione di restituzione; la successione non costa nulla oggi ma rinvia tutto. Lo strumento "Casa ai figli" mette a confronto i numeri; la scelta migliore dipende dalla famiglia e va valutata in consulenza.
Come si calcola l'IMU sulla seconda casa?
Si prende la rendita catastale, la si rivaluta del 5% e la si moltiplica per 160 (abitazioni e pertinenze); il risultato è la base imponibile, su cui si applica l'aliquota deliberata dal Comune, al massimo il 10,6 per mille. Per una rendita di 800 euro la base è 134.400 euro e l'IMU annua, al massimo di legge, 1.424,64 euro, da pagare in due rate il 16 giugno e il 16 dicembre. L'abitazione principale non di lusso è esente; con il comodato registrato a genitori o figli la base si dimezza.
Per l'affitto conviene la cedolare secca o l'imposta di registro?
Quasi sempre la cedolare secca, se il proprietario è una persona fisica e l'immobile è un'abitazione: si paga il 21% del canone (10% a canone concordato) al posto dell'IRPEF, delle addizionali, del registro e del bollo, e non serve rinnovare la registrazione ogni anno. In cambio si rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone. Nel regime ordinario si pagano il 2% del canone annuo (minimo 67 euro) più il bollo, metà a carico dell'inquilino, e il 95% del canone entra nell'IRPEF. Lo strumento sull'affitto fa il confronto con i tuoi numeri.
Il codice fiscale calcolato dal sito è valido?
È un calcolo formale, secondo le regole del decreto del 1976: serve per controllare un codice o per compilare una bozza. L'unico codice fiscale valido è quello attribuito dall'Agenzia delle Entrate, che in caso di omocodia (due persone con gli stessi dati) sostituisce alcune cifre con lettere. Per la verifica ufficiale c'è il servizio gratuito dell'Agenzia, collegato dalla scheda.