Spazi a parcheggio dell’art. 41-sexies: le tre fasi e le verifiche per l’atto

Pubblicato il 16 ottobre 2026 · Aggiornato il 17 ottobre 2026 · 5 minuti di lettura

In breve, il regime degli spazi a parcheggio dipende dalla data dell’edificio e dalla legge in base alla quale gli spazi sono stati realizzati. Si distinguono tre fasi per gli spazi dell’art. 41-sexies della legge urbanistica, oltre al regime autonomo dei parcheggi della legge Tognoli. Per l’atto notarile la qualificazione va compiuta prima della stipulazione, sulla base dell’esame congiunto del titolo edilizio, delle provenienze e del progetto approvato dall’amministrazione comunale.

La prima fase, per gli edifici anteriori all’entrata in vigore della legge ponte

L’art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, è stato introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, entrata in vigore il 1° settembre 1967. Per gli edifici realizzati in base a titoli edilizi anteriori a tale data non sussiste, di conseguenza, alcun obbligo legale di riservare spazi a parcheggio. Il regime delle aree destinate alla sosta discende quindi dal titolo, dal regolamento contrattuale e dalla presunzione di condominialità dell’art. 1117 del codice civile.

La seconda fase, per gli edifici realizzati fra il settembre 1967 e il 15 dicembre 2005

La norma originaria imponeva spazi di almeno un metro quadrato ogni venti metri cubi di costruzione, rapporto raddoppiato dall’art. 2, comma 2, della legge 24 marzo 1989, n. 122. L’art. 26 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, ha qualificato tali spazi come pertinenze delle costruzioni, ai sensi degli artt. 817, 818 e 819 del codice civile.

Su questa base la giurisprudenza di legittimità ha costruito un vincolo di destinazione di natura pubblicistica, dal quale deriva un diritto reale d’uso in favore degli acquirenti delle unità. Le clausole che riservano al costruttore lo spazio minimo, o lo trasferiscono separatamente a terzi, sono parzialmente nulle e vengono sostituite di diritto dalla disciplina imperativa. Al venditore resta tuttavia il diritto a un corrispettivo per l’uso, se non già compreso nel prezzo, da far valere con una domanda specifica nel giudizio.

Le Sezioni Unite, con la sentenza 15 giugno 2005, n. 12793, hanno circoscritto il vincolo alla superficie minima di legge, escludendo dal vincolo pertinenziale i parcheggi realizzati in eccedenza. Questi ultimi possono essere riservati dal costruttore o ceduti a terzi senza limitazioni di natura civilistica. Resta comunque fermo l’eventuale vincolo di destinazione a parcheggio nascente dall’atto d’obbligo sottoscritto dal costruttore con l’amministrazione comunale.

La terza fase, con la libera trasferibilità dal 16 dicembre 2005

L’art. 12, comma 9, della legge 28 novembre 2005, n. 246, in vigore dal 16 dicembre 2005, ha aggiunto all’art. 41-sexies la regola della libera trasferibilità. Gli spazi realizzati in forza della norma non sono gravati da vincoli pertinenziali né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità, e sono trasferibili autonomamente. Restano invece fermi, anche nella nuova disciplina, l’obbligo di realizzazione nella misura minima e il vincolo di destinazione a parcheggio delle relative superfici.

La giurisprudenza di legittimità ha escluso in modo costante la natura interpretativa della novella e la sua efficacia retroattiva. I diritti d’uso sorti con le vendite anteriori non vengono meno per effetto della legge del 2005. La nuova disciplina opera per gli edifici realizzati e per le vendite stipulate successivamente alla sua entrata in vigore.

Il regime autonomo dei parcheggi realizzati ai sensi della legge Tognoli

I parcheggi realizzati ai sensi dell’art. 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122, seguono una disciplina propria. Per quelli su area privata il comma 5 consente il trasferimento solo con contestuale destinazione a pertinenza di altra unità sita nello stesso Comune, ferma l’esclusiva destinazione a parcheggio. Per quelli su area comunale la cessione separata dall’unità servita è nulla, salvo espressa previsione della convenzione o autorizzazione del Comune. Per l’analisi completa delle due ipotesi e delle conseguenze sulla circolazione si rinvia all’approfondimento sul box pertinenziale della legge Tognoli.

I posti auto nel cortile condominiale e il cosiddetto uso esclusivo

Nel cortile comune l’assemblea può individuare i singoli posti auto o prevederne il godimento turnario con la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma, del codice civile. Le è invece preclusa l’assegnazione nominativa, definitiva ed esclusiva, di posti fissi in favore di singoli condomini. Così la sentenza della Cassazione, sezione seconda, 21 marzo 2022, n. 9069, che richiama le Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972, sul cosiddetto diritto reale di uso esclusivo.

Secondo quella pronuncia la relativa pattuizione va qualificata come traslativa della proprietà della porzione, come costitutiva di un diritto reale d’uso o come concessione di un uso obbligatorio. Ne deriva per il notaio l’esigenza di qualificare con precisione l’operazione già nella redazione dell’atto, indicando il diritto effettivamente trasferito o costituito e il relativo regime pubblicitario. Sul tema per i privati si veda la guida sul parcheggio nel cortile condominiale.

Indicazioni operative per la redazione dell’atto di trasferimento

1. Individuare la data e la natura del titolo edilizio, distinguendo gli spazi realizzati ai sensi dell’art. 41-sexies da quelli realizzati ai sensi dell’art. 9 della legge Tognoli.
2. Ricostruire, sul progetto approvato, la superficie minima di legge e verificare se il posto trasferito rientri in essa o costituisca eccedenza.
3. Esaminare le provenienze dal costruttore, il regolamento contrattuale e gli eventuali atti d’obbligo trascritti a favore del Comune.
4. Rappresentare nell’atto la situazione accertata, con le dichiarazioni delle parti e l’informazione sull’eventuale diritto d’uso di terzi.
5. Coordinare la qualificazione con la disciplina fiscale delle pertinenze, anche ai fini dell’agevolazione prima casa.

Per le pertinenze nell’agevolazione prima casa si veda la guida su garage, cantina e posto auto con la prima casa. Per i privati la stessa materia è spiegata nella guida sui posti auto nel condominio dal 1967 a oggi.

Fonti normative e giurisprudenziali consultate

• art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (Normattiva)
• art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 (Normattiva)
• legge 24 marzo 1989, n. 122, artt. 2 e 9 (Normattiva)
• art. 12 della legge 28 novembre 2005, n. 246 (Normattiva)
• Corte di cassazione, sezione seconda civile, sentenza 21 marzo 2022, n. 9069 (archivio ufficiale della Corte di cassazione)

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Il contenuto ha finalità informativa, non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.