Pubblicato il 1 ottobre 2026 · Notaio Marco Fiorentino, Napoli
Tredici strumenti per chi compra con il mutuo o possiede casa: imposta sul mutuo e surroga, rata, quanto mutuo chiedere, estinzione, credito d’imposta, scadenze della prima casa, spese e debiti condominiali, IMU, residenza, affitto, bonus casa, usufrutto. I conti si fanno sul tuo telefono: non parte nessun dato.
Fa parte delle Utilità notarili dello Studio, divise per argomento. Per il conto esatto del tuo atto chiedi il preventivo di massima scritto: arriva in tempi brevi.
Mutuo e prima casa
Calcolo imposta sostitutiva sul mutuo, surroga e cancellazione ipoteca
Sui finanziamenti di durata superiore a diciotto mesi la banca versa un’imposta che sostituisce registro, bollo e ipotecaria: 0,25% se è la prima casa, 2% se è una seconda casa. La trattiene dall’importo erogato, quindi la paghi comunque tu. La surroga è gratuita per legge; la cancellazione dell’ipoteca a mutuo estinto la fa la banca senza costi.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
L’aliquota ridotta non è automatica: la dichiarazione di avere i requisiti prima casa va inserita nel contratto di mutuo. Vale la pena controllarlo prima di firmare. Se chiedi il mutuo nello stesso giorno del rogito, il notaio riceve due atti: compravendita e mutuo.
Fonti: artt. 15-18 D.P.R. 601/1973 (imposta sostitutiva 0,25%; 2% per gli acquisti di abitazioni senza requisiti prima casa, art. 1-bis D.L. 168/2004); art. 120-quater D.Lgs. 385/1993 (surroga senza spese per il cliente); art. 40-bis D.Lgs. 385/1993 (cancellazione automatica dell’ipoteca).
Calcolo rata del mutuo e detrazione degli interessi
Rata mensile a tasso fisso (ammortamento “alla francese”, quello usato da quasi tutte le banche), interessi totali e la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi, se è la tua abitazione principale.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
La detrazione del 19% spetta sugli interessi (e oneri accessori) fino a 4.000 euro l’anno, quindi al massimo 760 euro l’anno, per il mutuo sull’abitazione principale. L’imposta sostitutiva sul mutuo la calcoli nel riquadro qui sopra.
Fonti: art. 15, comma 1, lett. b, D.P.R. 917/1986 (detrazione 19% degli interessi passivi fino a 4.000 euro); formula della rata costante a tasso fisso.
Quanto mutuo posso chiedere: rata sostenibile e limite dell’80%
Prima di cercare casa conviene sapere quanto la banca può prestarti. La regola prudenziale è che la rata non superi un terzo del reddito netto mensile del nucleo; in più il mutuo fondiario non supera l’80% del valore dell’immobile. Qui ottieni l’importo massimo e quanto devi avere da parte.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
La rata sostenibile va calcolata sul reddito che resta stabile nel tempo. Le banche valutano anche l’età alla fine del mutuo, il contratto di lavoro e la storia creditizia; per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro il Fondo di garanzia prima casa copre fino all’80% del mutuo (prorogato fino al 31 dicembre 2027). L’imposta sostitutiva e l’atto di mutuo li calcoli nelle schede qui sopra.
Fonti: Banca d’Italia, guida “Comprare una casa: il mutuo” (rapporto rata/reddito e valutazione del merito creditizio); art. 38 D.Lgs. 385/1993 e delibera CICR 22 aprile 1995 (credito fondiario: finanziamento fino all’80% del valore dell’immobile); art. 1, comma 48, lett. c, legge 147/2013 (Fondo di garanzia prima casa); formula della rata costante a tasso fisso.
Estinzione anticipata del mutuo: quanto risparmi, e il piano di ammortamento anno per anno
Hai una somma da parte e ti chiedi se conviene buttarla sul mutuo. Qui vedi il debito residuo dopo le rate già pagate, quanti interessi risparmi versando in anticipo, e se conviene accorciare la durata o alleggerire la rata. Sotto trovi il piano di ammortamento alla francese anno per anno, da stampare. Penale: zero, per i mutui sull’abitazione è nullo il patto che la prevede.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Piano di ammortamento, anno per anno
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Il calcolo usa l’ammortamento alla francese a tasso fisso, quello di quasi tutte le banche: rata costante, quota interessi che scende e quota capitale che sale. Con il tasso variabile la rata cambia nel tempo e i numeri sono solo indicativi. Prima di decidere, chiedi alla banca il conteggio estintivo aggiornato: è gratuito.
Fonti: art. 120-ter D.Lgs. 385/1993 (è nullo il patto che prevede compensi o penali per l’estinzione anticipata dei mutui per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo o per lo svolgimento dell’attività economica o professionale di persone fisiche; norma introdotta dall’art. 7 del D.L. 7/2007, convertito dalla legge 40/2007); art. 40-bis D.Lgs. 385/1993 (cancellazione dell’ipoteca gratuita e telematica); art. 15, comma 1, lett. b, D.P.R. 917/1986 (detrazione del 19% degli interessi passivi sull’abitazione principale); formula dell’ammortamento francese a rata costante.
Calcolo credito d’imposta per chi ricompra la prima casa
Hai venduto (o stai per vendere) una casa comprata con l’agevolazione prima casa e ne ricompri un’altra entro un anno con la stessa agevolazione? L’imposta pagata la prima volta torna indietro come credito, fino a coprire quella dovuta ora.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Il credito va chiesto espressamente nel nuovo atto e non può superare l’imposta dovuta ora. Se avanza qualcosa, la parte residua si può usare in dichiarazione dei redditi o per altre imposte di registro. Vale anche se compri prima di vendere, purché la vecchia casa sia venduta entro due anni dal nuovo acquisto.
Fonti: art. 7 legge 448/1998 (credito d’imposta per il riacquisto); nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, D.P.R. 131/1986 come modificata dall’art. 1, comma 116, legge 207/2024 (due anni per vendere la casa precedente).
Scadenze prima casa: residenza, rivendita, riacquisto
L’agevolazione si perde per distrazione più che per scelta. Metti la data del rogito e segnati queste date sul calendario. Se al rogito avevi ancora la vecchia prima casa, hai due anni per venderla.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Se rivendi entro cinque anni e riacquisti un’altra prima casa entro un anno, l’agevolazione non si perde. Il credito d’imposta va chiesto espressamente nel nuovo atto.
Fonte: nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, D.P.R. 131/1986 (residenza entro 18 mesi; decadenza se si rivende entro 5 anni senza riacquistare entro un anno; art. 1, comma 116, legge 207/2024 per i due anni).
Spese condominiali al rogito: ripartizione tra venditore e acquirente e conguagli
Le spese ordinarie dell’anno si dividono in proporzione ai giorni di proprietà; i lavori straordinari li paga chi era proprietario quando l’assemblea li ha approvati. Verso il condominio, però, chi compra risponde anche dei debiti dell’anno in corso e di quello precedente: per questo prima del rogito si chiede l’attestazione dell’amministratore. Qui calcoli il conguaglio da regolare alla firma.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
La ripartizione a giorni delle spese ordinarie è la regola di prassi che le parti mettono nel preliminare e nell’atto: la legge non la impone, ma senza accordo si discute. Le rate già scadute restano a carico di chi era proprietario alla scadenza. Il fondo cassa e le riserve del condominio seguono l’unità e non si rimborsano, salvo patto.
Fonti: art. 63, comma 4, disp. att. c.c. (solidarietà dell’acquirente per l’anno in corso e il precedente); Cassazione, ordinanza 24236/2025 e sentenza 25839/2019 (lavori straordinari: conta la delibera che li approva); art. 1130, n. 9, c.c. (attestazione dell’amministratore); art. 1, comma 761, legge 160/2019 (IMU del mese di trasferimento).
Debiti condominiali arretrati: di quali risponde chi compra
Il venditore non ha pagato le rate del condominio. Chi compra rischia di pagarle al posto suo: la legge lo rende obbligato in solido per l’anno in corso e per quello precedente. Qui metti gli importi che l’amministratore ti ha comunicato e vedi quanto vale davvero l’esposizione — e quanto conviene trattenere dal prezzo al rogito.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
La solidarietà vale verso il condominio: l’amministratore può chiedere l’intero a chi compra, che poi si rivale su chi vende. Fra le parti, invece, vale quello che c’è scritto nel preliminare e nell’atto. I lavori straordinari seguono una regola diversa: li paga chi era proprietario quando l’assemblea li ha approvati.
Fonti: art. 63, commi 1 e 4, disp. att. c.c. (l’amministratore può agire per la riscossione; chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con lui per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente); art. 1130, n. 9, c.c. (l’amministratore fornisce l’attestazione sullo stato dei pagamenti e delle liti in corso); Cassazione, ordinanza 24236/2025 e sentenza 25839/2019 (lavori straordinari: rileva la delibera che li approva).
Calcolo IMU 2026: base imponibile dalla rendita e imposta annua
L’IMU non passa dal notaio ma è la prima spesa che arriva dopo l’acquisto di una seconda casa. Si parte dalla rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per il coefficiente della categoria; l’aliquota la decide il Comune ogni anno. L’abitazione principale non di lusso è esente.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Il mese conta per intero se il possesso dura più di 15 giorni: chi compra il 20 del mese non paga quel mese. Il pagamento avviene con F24 in due rate, il 16 giugno e il 16 dicembre; il saldo può tenere conto di aliquote deliberate dopo. Le pertinenze dell’abitazione principale (una per categoria C/2, C/6, C/7) sono esenti con la casa.
Fonti: art. 1, commi 740-741 (abitazione principale esente), 745 (base imponibile e moltiplicatori 160, 140, 80, 65, 55 e 135), 747 (riduzioni del 50%), 748-749 (abitazione principale di lusso: aliquota base 0,5% e detrazione 200 euro), 754 (altri immobili: aliquota base 0,86%, massima 1,06%), 760 (canone concordato: imposta ridotta al 75%) e 762 (versamento in due rate), legge 160/2019; Dipartimento delle Finanze, prospetto delle aliquote deliberate dai Comuni.
Quanto vale la residenza: prima casa, IMU e plusvalenza a confronto
Prendere la residenza in una casa non è un dettaglio anagrafico: cambia le imposte del rogito, fa sparire l’IMU e, se un domani rivendi, può azzerare la tassa sul guadagno. Metti il prezzo, la rendita catastale e l’aliquota IMU del tuo Comune e guarda le due colonne su tutti gli anni in cui terrai la casa.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Il confronto usa il prezzo-valore quando conviene, cioè quando il valore catastale è più basso del prezzo: è la regola che si chiede al notaio in atto comprando da un privato. La residenza va trasferita entro diciotto mesi dal rogito e dichiarata nell’atto; l’aliquota IMU e le eventuali riduzioni le decide ogni Comune, quindi controlla la delibera.
Fonti: nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, D.P.R. 131/1986 (agevolazione prima casa: registro 2% invece di 9%, residenza entro 18 mesi); art. 10, comma 3, D.Lgs. 23/2011 (ipotecaria e catastale di 50 euro); art. 1, comma 497, legge 266/2005 (prezzo-valore); art. 18 D.P.R. 601/1973 e art. 1-bis D.L. 168/2004 (imposta sostitutiva 0,25% e 2%); art. 1, commi 740-762, legge 160/2019 (IMU: esenzione dell’abitazione principale non di lusso, moltiplicatore 160, aliquota massima 10,6 per mille); art. 67, comma 1, lett. b, D.P.R. 917/1986 (niente plusvalenza se l’immobile è stato abitazione principale per la maggior parte del periodo); art. 15, comma 1, lett. b, D.P.R. 917/1986 (detrazione degli interessi solo per l’abitazione principale).
Registrare un contratto di affitto: imposta di registro o cedolare secca
Il contratto di locazione va registrato entro 30 giorni. Con il regime ordinario si paga il 2% del canone annuo (minimo 67 euro) più il bollo, diviso a metà tra le parti, e il canone entra nell’IRPEF del proprietario; con la cedolare secca il proprietario paga un’imposta fissa del 21% (10% a canone concordato) e niente registro né bollo, ma rinuncia all’aggiornamento ISTAT. Qui confronti le due strade.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
La cedolare vale solo per le abitazioni locate da persone fisiche fuori dall’attività d’impresa e va scelta alla registrazione (o alla proroga). Per le locazioni brevi (fino a 30 giorni) l’aliquota è del 21% su un immobile e del 26% dal secondo. La stima IRPEF usa gli scaglioni 2026 senza addizionali; nel regime ordinario il canone concordato gode di un’ulteriore riduzione del 30% del reddito.
Fonti: art. 5 della Tariffa, parte I, e art. 17 D.P.R. 131/1986 (registro 2%, 1% per gli strumentali con IVA, 0,5% per i fondi rustici; minimo 67 euro; versamento annuale o per l’intera durata con detrazione pari alla metà del tasso legale per anno); art. 8 legge 431/1998 (base ridotta del 30% per il canone concordato); art. 3 D.Lgs. 23/2011 (cedolare secca 21% e 10%); art. 4 D.L. 50/2017 e art. 1, comma 63, legge 213/2023 (locazioni brevi 21% e 26%); art. 37, comma 4-bis, D.P.R. 917/1986 (reddito al 95% del canone); art. 1, comma 1, Tariffa D.P.R. 642/1972 (bollo 16 euro ogni 4 facciate); Agenzia delle Entrate, scheda “Registrazione di un nuovo contratto di locazione”.
Bonus casa 2026: quanto ti torna indietro dalla ristrutturazione
Nel 2026 la detrazione per i lavori in casa è del 50% se l’immobile è la tua abitazione principale e del 36% negli altri casi, su una spesa massima di 96.000 euro per unità, in dieci quote annuali. Il bonus mobili resta al 50% su 5.000 euro. Qui vedi quanto rientra, quanto ogni anno, e se la tua IRPEF basta a assorbirlo.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
La detrazione abbatte l’IRPEF: se l’imposta dovuta è più bassa della quota annua, la parte eccedente si perde, perché non è rimborsabile e non si riporta agli anni dopo. Per i lavori che coinvolgono il notaio — acquisto di immobili ristrutturati da impresa, box pertinenziale, agevolazioni sugli acquisti — vale la pena parlarne prima della firma.
Fonti: art. 16-bis D.P.R. 917/1986 (detrazione per il recupero del patrimonio edilizio, dieci quote annuali); legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026), che per le spese del 2026 conferma il 50% per l’abitazione principale e il 36% per gli altri immobili, con il limite di 96.000 euro per unità immobiliare; art. 1, comma 22, della stessa legge e art. 16, comma 2, D.L. 63/2013 (bonus mobili ed elettrodomestici, 50% su un massimo di 5.000 euro); art. 16-bis, comma 3, D.P.R. 917/1986 (acquisto di immobili ristrutturati da impresa: detrazione sul 25% del prezzo); Agenzia delle Entrate, guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” (febbraio 2026).
Famiglia e patrimonio
Calcolo usufrutto e nuda proprietà 2026
Quando si vende o si dona la nuda proprietà tenendo l’usufrutto, il valore si divide in base all’età di chi mantiene l’usufrutto: più è giovane, più vale l’usufrutto. I coefficienti sono quelli in vigore dal 1° gennaio 2026. Se l’usufrutto è congiuntivo (per esempio ai due coniugi, con accrescimento) conta l’età del più giovane.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Il saggio legale per il 2026 è dell’1,6%, ma per questi calcoli la legge fissa un tasso minimo del 2,5%: per questo i coefficienti restano quelli del 2025. Le percentuali valgono anche per il diritto di abitazione e per la rendita vitalizia.
Fonti: art. 46 e art. 48 D.P.R. 131/1986; prospetto dei coefficienti allegato al D.Lgs. 139/2024 (tasso minimo 2,5%); D.M. 24 dicembre 2025 (G.U. n. 302 del 31 dicembre 2025) e D.M. 10 dicembre 2025 sul saggio legale 2026 all’1,6%.
Contenuto elaborato con il supporto dell'intelligenza artificiale e verificato dal notaio.