Versione 1 del 30/09/2026
In breve. Gli eredi possono vendere l’alloggio popolare che il padre aveva riscattato, ma in Campania bisogna guardare due cose. Se dall’acquisto sono passati dieci anni e il prezzo è stato pagato tutto, il divieto di vendita è finito. Resta però il diritto di prelazione dell’ente: prima di vendere a un estraneo lo si avvisa, oppure si estingue la prelazione pagando all’ente l’importo previsto dalla legge regionale.
La situazione
Domenico e Maria Luisa sono fratelli. Il padre, anni fa, aveva comprato dall’ex Istituto autonomo case popolari di Benevento l’appartamento in cui viveva da assegnatario, in un quartiere della città.
Il padre è morto senza testamento. Domenico e Maria Luisa sono i suoi unici eredi, in parti uguali. Hanno presentato la dichiarazione di successione.
Nessuno dei due vuole abitare nell’appartamento. Trovano un acquirente, Luca, e si accordano sul prezzo.
Il problema che nessuno aveva visto
L’agenzia aveva preparato la proposta di acquisto come per una casa qualunque. Rileggendo l’atto con cui il padre aveva comprato, però, spuntava una clausola: l’alloggio era stato ceduto dall’ente pubblico con i limiti della legge 24 dicembre 1993, n. 560 (vendita degli alloggi popolari).
La legge statale prevede che questi alloggi non si possano vendere per dieci anni dalla registrazione dell’acquisto, e comunque finché il prezzo non è pagato tutto. Prevede anche un diritto di prelazione dell’ente.
Art. 1, comma 20, della legge n. 560 del 1993 — che cosa dice
LEGGE 24 dicembre 1993, n. 560, «Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica».
L’articolo 1, comma 20, primo periodo:
«Gli alloggi e le unità immobiliari acquistati ai sensi della presente legge non possono essere alienati, anche parzialmente, né può essere modificata la destinazione d’uso, per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto e comunque fino a quando non sia pagato interamente il prezzo.»
Lo stesso comma riconosce agli enti proprietari il diritto di prelazione in caso di vendita.
In Campania c’è anche una legge regionale che disciplina proprio questo punto: l’art. 55 della legge regionale 30 gennaio 2008, n. 1, riscritto dalla legge regionale 22 luglio 2009, n. 7. È la regola che l’ente applica quando riceve la comunicazione.
Art. 55 della legge regionale Campania n. 1 del 2008 — che cosa dice
Regione Campania, legge regionale 22 luglio 2009, n. 7, che sostituisce l’articolo 55 della legge regionale 30 gennaio 2008, n. 1 (BURC n. 48 del 3 agosto 2009).
Il comma 2:
«Decorso il termine indicato al comma 1, l’assegnatario, ovvero i suoi eredi o legatari, possono alienare l’alloggio. In tal caso, l’alienante è tenuto a darne comunicazione all’ente già proprietario, il quale può esercitare, entro novanta giorni dal ricevimento della comunicazione, il diritto di prelazione all’acquisto, per un prezzo pari a quello di cessione rivalutato nella misura del tre per cento per ogni anno trascorso dalla stipula dell’atto di cessione, fino ad un massimo del settanta per cento.»
Il comma 4:
«Il diritto di prelazione non opera se la cessione avviene fra eredi legittimi.»
Oggi gli ex Istituti case popolari della Campania sono confluiti nell’ACER, l’Agenzia Campana per l’Edilizia Residenziale, che ha un ufficio anche a Benevento. È a questo ente che si rivolge la comunicazione.
ACER Campania — la fonte
Regione Campania, pagina «Acer» del portale del territorio: l’Agenzia Campana per l’Edilizia Residenziale è stata istituita con la legge regionale 18 gennaio 2016, n. 1, riunendo gli istituti autonomi case popolari della regione. Ha un dipartimento a Benevento.
Come si è risolto
Il primo controllo è stato sulle date. L’atto del padre era registrato da molto più di dieci anni. L’ente ha confermato per iscritto che il prezzo era stato pagato per intero. Quindi il divieto di vendita non c’era più.
Restava la prelazione. Le strade erano due.
Prima strada: la comunicazione. Domenico e Maria Luisa comunicano all’ente la vendita a Luca. L’ente ha novanta giorni per decidere se comprare lui, al prezzo stabilito dalla legge regionale. Se non risponde entro il termine, si può vendere a Luca.
Seconda strada: l’estinzione. La legge regionale permette di chiudere per sempre la prelazione pagando all’ente una somma calcolata sul valore catastale dell’alloggio, con una quota che diminuisce con il passare degli anni. L’importo esatto lo calcola l’ente.
Come si estingue la prelazione in Campania — che cosa dice la legge
Regione Campania, articolo 55, comma 3, della legge regionale 30 gennaio 2008, n. 1, nel testo della legge regionale 22 luglio 2009, n. 7.
Sintesi: la prelazione si estingue se il proprietario versa all’ente cedente il venti per cento del valore dell’alloggio calcolato sugli estimi catastali, più una quota che scende dal quindici all’uno per cento dello stesso valore, secondo quanti anni sono passati dalla fine del divieto decennale, per i quindici anni successivi.
I fratelli hanno scelto la seconda strada. Hanno chiesto all’ente il conteggio, hanno pagato e hanno ottenuto l’atto che attesta l’estinzione. Così l’acquirente non ha dovuto aspettare novanta giorni.
Prima della vendita il notaio ha controllato anche la provenienza: la successione e l’accettazione dell’eredità da parte di entrambi i figli, che si rende pubblica con la trascrizione. Ne parliamo nella guida sulla trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.
E se un fratello compra la parte dell’altro?
È un caso diverso, e più semplice. La legge regionale dice che la prelazione non opera quando la cessione avviene fra eredi legittimi.
Se Domenico avesse voluto tenere la casa comprando la metà di Maria Luisa, la prelazione dell’ente non sarebbe entrata in gioco. Chi sono gli eredi legittimi lo spieghiamo nella guida su chi eredita senza testamento.
Se ti trovi nella stessa situazione
- Rileggi l’atto di acquisto dei tuoi genitori: se l’alloggio veniva da un ente di case popolari, lo trovi scritto lì.
- Chiedi all’ente la conferma scritta che il prezzo è stato pagato tutto e, se ti conviene, il conteggio per estinguere la prelazione.
- Non firmare impegni con date strette finché la prelazione non è stata estinta o finché non sono passati i novanta giorni dalla comunicazione.
Cosa fare in pratica
- Presenta la dichiarazione di successione e verifica che la provenienza sia completa.
- Controlla data di registrazione dell’acquisto e pagamento del prezzo.
- Decidi fra comunicazione all’ente ed estinzione della prelazione, confrontando tempi e costi.
- Scrivi nel preliminare come si gestisce la prelazione e chi paga l’eventuale importo.
- Porta al notaio l’atto del padre, la conferma dell’ente e la documentazione della successione.
Domande frequenti
Gli eredi possono vendere un alloggio popolare riscattato dal genitore?
Sì, se sono passati dieci anni dalla registrazione dell’acquisto e il prezzo è stato pagato tutto. In Campania resta però la prelazione dell’ente, che va rispettata o estinta.
Quanto tempo ha l’ente per decidere se comprare?
Secondo la legge regionale campana, novanta giorni dal ricevimento della comunicazione di vendita.
La prelazione vale anche se vendo a mio fratello?
No. La legge regionale campana dice che la prelazione non opera se la cessione avviene fra eredi legittimi.
Hai ereditato un alloggio ex case popolari? Scrivici i dati essenziali: ti rispondiamo entro un giorno lavorativo.
Nomi, cifre e date sono inventati. Questo articolo informa in generale e non è un parere sul tuo caso: per quello servono i documenti.
Scopri di più da Notaio Marco Fiorentino | Napoli
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.