Versione 1 del 28/09/2026
Comprare una casa nel centro storico di Napoli per affittarla ai turisti non è più una scelta libera. Il Comune ha adottato una variante urbanistica che, dentro la destinazione «residenziale», distingue l’abitazione ordinaria da quella usata come struttura ricettiva extralberghiera.
Se la variante arriva in porto, passare da una all’altra diventa un cambio di destinazione d’uso regolato, non un fatto privato. Oggi la variante è adottata e in corso di approvazione: prima di firmare si controlla.
Che cosa ha deciso il Comune di Napoli
L’obiettivo dichiarato è salvaguardare le case per chi abita stabilmente in centro storico, dove le abitazioni ordinarie sono diminuite anche per il moltiplicarsi degli affitti brevi e delle strutture extralberghiere, che urbanisticamente rientravano nella stessa categoria «residenziale». La variante aggiorna inoltre la disciplina comunale alle norme del «Salva Casa».
In concreto la variante fa due cose. Aggiunge una tavola nuova al piano, la «7a centro storico, area di salvaguardia dell’offerta abitativa ordinaria», che disegna l’area soggetta a regole. E modifica l’articolo 21 delle norme di attuazione, quello sulle destinazioni d’uso, introducendo sottocategorie: a1 abitazioni ordinarie, a2 abitazioni assimilabili a strutture ricettive extralberghiere, a3 abitazioni specialistiche e collettive. Fra le attività di servizio distingue poi le attività ricettive alberghiere ed extralberghiere (c2) dalle altre (c1).
A che punto è, con le date esatte
- Documento Strategico: deliberazione di Giunta n. 292 del 26 giugno 2025.
- Adozione della variante: deliberazione di Giunta n. 637 del 19 dicembre 2025.
- Controdeduzioni alle osservazioni: deliberazione di Giunta n. 193 del 30 aprile 2026.
- Proposta al Consiglio comunale: deliberazione di Giunta n. 374 del 4 settembre 2026.
Quindi la variante non è ancora la parola definitiva: è adottata e in corso di approvazione. È un dato che cambia mese per mese, e va verificato alla data dell’atto.
La fonte: la pagina del Comune di Napoli sulla variante
Comune di Napoli, «Variante per la salvaguardia dell’offerta abitativa nel centro storico», pagina ufficiale della sezione PUC.
Dalla pagina vengono le date delle delibere, la tavola 7a e le sottocategorie dell’articolo 21 delle norme di attuazione. Pagina letta il 27 settembre 2026.
Perché riguarda l’atto che si firma dal notaio
Il cambio di destinazione d’uso che conta per l’urbanistica è definito dall’art. 23-ter del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia), che distingue il mutamento con opere da quello senza opere. Quando una variante introduce sottocategorie dentro la residenza, il passaggio da abitazione ordinaria a struttura extralberghiera può diventare un mutamento rilevante, con il titolo edilizio che ne consegue.
Per chi compra vuol dire una domanda in più, da fare prima del preliminare: che uso potrò fare di questa casa, e con quale titolo? È una verifica che si fa in un’ora e che evita di scoprire il problema dopo il rogito.
Art. 23-ter del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia».
L’articolo 23-ter, nel testo in vigore dal 28 luglio 2024, apre così:
«Ai fini del presente articolo, il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all’articolo 6».
Cosa fare in pratica, in quattro passi
- Chiedere al tecnico se l’immobile ricade nell’area della tavola 7a.
- Farsi dire in quale sottocategoria sta oggi l’unità e in quale si vuole andare.
- Scrivere nel preliminare una condizione chiara sull’uso previsto, invece di darlo per scontato.
- Verificare lo stato dell’iter della variante alla data dell’atto.
Un esempio, con nomi e cifre inventati
Lucia compra un appartamento ai Decumani per affittarlo ai turisti e mette a budget 12.000 euro di arredo. Se l’uso che immagina richiede un cambio di destinazione che l’area non consente più, quei 12.000 euro sono spesi per un’attività che non potrà avviare. Nomi e cifre sono inventati.
Che cosa controlla il notaio, e che cosa no
Il notaio verifica la regolarità urbanistica dell’immobile nei termini richiesti dalla legge e riceve in atto le dichiarazioni delle parti: non rilascia titoli edilizi e non decide che cosa il Comune consentirà. La scelta dell’uso e la sua fattibilità restano una verifica tecnica, da fare con il professionista che segue i lavori. Se vuole capire prima come stanno le cose sul suo immobile, può chiedere un preventivo di massima oppure una Consulenza online. Sul tema più generale della regolarità urbanistica c’è la guida su agibilità, regolarità urbanistica e commerciabilità.
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