Quanto si paga di imposta di registro su una divisione ereditaria?

L'1% sulla massa comune, perché la divisione è atto di natura dichiarativa ai sensi dell'art. 3 della Tariffa, Parte prima, allegata al testo unico dell'imposta di registro. Sugli immobili si aggiungono imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna, oltre a bollo e tassa di archivio.

Quando il conguaglio della divisione viene tassato come una vendita?

Quando supera il 5% del valore della quota di diritto. L'art. 34 del testo unico dell'imposta di registro stabilisce che la divisione con cui a un condividente sono assegnati beni eccedenti la sua quota è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente, e che i conguagli superiori al cinque per cento si assoggettano all'aliquota dei trasferimenti.

Nella divisione si possono usare i valori catastali?

No. Secondo la risposta a interpello n. 534 del 6 novembre 2020 dell'Agenzia delle Entrate, la massa comune nelle divisioni ereditarie si determina sul valore venale in comune commercio dei beni, cioè sul valore di mercato, e non sul valore catastale.

Imposte della divisione ereditaria: l'1%

Aggiornato al 27 gennaio 2027 – versione 1

In breve: la divisione ereditaria è un atto dichiarativo, non un trasferimento: si paga l’imposta di registro dell’1% sulla massa comune, più ipotecaria e catastale in misura fissa. Ma se a un condividente vengono assegnati beni per un valore superiore alla sua quota, e il conguaglio supera il 5% del valore della quota di diritto, su quella parte l’atto viene considerato vendita e tassato come tale. È la differenza fra pagare poche migliaia di euro e pagarne molte di più.

Indice

Perché la divisione costa poco

Nella logica dell’imposta di registro, dividere non significa comprare e vendere: significa dare un nome concreto a un diritto che già esisteva. Per questo la divisione rientra fra gli atti di natura dichiarativa dell’art. 3 della Tariffa, Parte prima, allegata al testo unico dell’imposta di registro, con aliquota dell’1%.

Alla divisione senza conguagli si aggiungono, sugli immobili, l’imposta ipotecaria e la catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna, oltre a bollo e tassa di archivio. Il confronto con una compravendita è netto: un trasferimento a titolo oneroso di un immobile sconta di regola il 9%, ridotto al 2% con i requisiti prima casa.

Che cos’è la «massa comune»

È la base su cui si calcola l’1% e, nello stesso tempo, il metro con cui si misura l’eventuale conguaglio. Lo dice l’art. 34 del testo unico dell’imposta di registro: nelle comunioni ereditarie la massa comune è costituita dal valore dell’asse ereditario netto determinato secondo le regole dell’imposta di successione, e quando ci sono donazioni collazionabili si considerano anche i beni donati, che però non vengono tassati in sede di divisione.

Un chiarimento importante viene dall’Agenzia delle Entrate. Nella risposta a interpello n. 534 del 6 novembre 2020, in sintesi, l’Agenzia ha detto che per determinare la massa comune nelle divisioni ereditarie occorre riferirsi al valore venale in comune commercio dei beni, cioè al valore di mercato, e non al valore catastale; il valore della quota di diritto va poi confrontato con quello della quota di fatto effettivamente assegnata, e se ne emerge un conguaglio superiore al 5% scatta la tassazione da trasferimento. Nello stesso documento l’Agenzia richiama l’art. 34 del testo unico e l’art. 3 della Tariffa, Parte prima.

È un punto che sorprende molte famiglie: nella dichiarazione di successione gli immobili si possono valorizzare col criterio catastale, ma nella divisione no. Usare i valori catastali per formare le porzioni è il modo più rapido per ricevere un avviso di liquidazione qualche anno dopo.

La soglia del 5 per cento, non del quinto

Su questo punto circola molta confusione, e vale la pena essere precisi: la soglia è il cinque per cento del valore della quota di diritto, non un quinto. È una differenza enorme.

La regola è in due commi dell’art. 34 del testo unico. Il primo: la divisione con cui a un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente. Il secondo: i conguagli superiori al 5% del valore della quota di diritto, anche quando attuati mediante accollo di debiti, si assoggettano all’aliquota dei trasferimenti mobiliari fino al valore dei beni mobili e dei crediti, e all’aliquota dei trasferimenti immobiliari per l’eccedenza.

Due trappole da conoscere prima di firmare:

Il valore dichiarato che non regge. Se il valore effettivo dei beni assegnati risulta superiore a quello dichiarato, la differenza si considera conguaglio. Sottostimare l’immobile per restare sotto la soglia non funziona: sposta soltanto il problema in avanti.
Le comunioni da titoli diversi. Quando fra le stesse persone esistono più comunioni nate da titoli diversi, si considerano come un’unica comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte. È un dettaglio che cambia il conto della massa.

La prima casa sul conguaglio

Se una parte dell’atto viene tassata come vendita, su quella parte si possono chiedere le agevolazioni prima casa, se chi riceve l’immobile ha i requisiti richiesti: immobile non di lusso, residenza nel comune (o trasferimento entro diciotto mesi), assenza di altra abitazione nello stesso comune e di precedenti agevolazioni non decadute.

In pratica: la parte eccedente scende dal 9% al 2%. Su un conguaglio importante la differenza vale diverse migliaia di euro, e va chiesta nell’atto, con le dichiarazioni di rito: non si recupera dopo.

Va ricordato anche il seguito: chi usa l’agevolazione e rivende entro cinque anni senza riacquistare un’altra prima casa entro un anno decade e deve versare la differenza d’imposta, con sanzione e interessi.

Un esempio con i numeri

Esempio inventato, con importi e nomi di fantasia. Due fratelli, Luca e Lucia, ereditano un appartamento al Vomero dal valore di mercato di 300.000 euro e 20.000 euro sul conto. Massa comune: 320.000 euro. Quota di diritto di ciascuno: 160.000 euro.

Ipotesi A — un solo immobile, conguaglio alto. A Luca l’appartamento (300.000), a Lucia i 20.000 euro del conto più un conguaglio di 140.000 euro. Il conguaglio è enorme rispetto alla quota di diritto: 140.000 su 160.000, cioè l’87,5%. Ben oltre il 5%. Sulla parte eccedente la soglia l’atto è considerato vendita: se Luca ha i requisiti prima casa si applica il 2%, altrimenti il 9%.

Ipotesi B — la stessa famiglia, con due immobili. Se nell’eredità ci fossero un appartamento da 160.000 euro e uno da 155.000, più 5.000 euro sul conto, la massa sarebbe sempre 320.000 e la quota 160.000. Assegnando un appartamento a testa e i 5.000 euro a chi prende il meno caro, i conti tornano quasi esatti: conguaglio zero o minimo. Tutto l’atto resta tassato all’1%, cioè 3.200 euro di registro, più ipotecaria e catastale fisse.

La lezione. Non è il numero di immobili a fare la differenza: è quanto le porzioni assegnate si avvicinano alle quote di diritto. Ogni volta che si può riequilibrare con beni invece che con denaro, l’imposta scende. Sono cifre di esempio: il conto esatto si fa sull’atto concreto, nel preventivo scritto.

Cosa fare in pratica

Parti dal valore di mercato, non dal catastale: è il criterio che conta nella divisione.
Calcola la quota di diritto di ciascuno e confrontala con quello che ognuno riceve davvero.
Misura il conguaglio in percentuale sulla quota di diritto: sopra il 5% cambia tutto.
Prova a riequilibrare con i beni prima che con il denaro: conti, titoli, un box, una quota di un altro immobile.
Verifica i requisiti prima casa di chi riceve l’immobile e chiedi l’agevolazione nell’atto.
Fai calcolare due preventivi: uno con conguaglio e uno senza. La differenza, messa sul tavolo, spesso fa cambiare il progetto di divisione.
Non sottostimare: se il valore effettivo supera il dichiarato, la differenza diventa conguaglio tassabile.

I documenti che servono

Documenti, codici fiscali, stato civile e regime patrimoniale di tutti i condividenti.
Dichiarazione di successione presentata, con ricevuta, prospetto dell’attivo e del passivo e prova del pagamento delle imposte; volture catastali eseguite.
Perizia di stima al valore di mercato di tutti i beni da dividere.
Visure catastali storiche e planimetrie; atti di provenienza di ogni bene.
Per i fabbricati, i titoli edilizi completi; in caso di condono, la pratica edilizia con domanda, prova del pagamento dell’oblazione e degli oneri e il provvedimento di sanatoria o la certificazione del silenzio-assenso; certificato di agibilità ove esistente.
Attestato di prestazione energetica.
Copia di tutte le donazioni fatte dal defunto: incidono sulla massa comune se collazionabili.
Per l’agevolazione prima casa: certificato di residenza, visura ipotecaria per nome e dichiarazioni sui precedenti acquisti agevolati.
Estratti conto e documentazione di titoli, per valorizzare la parte mobiliare della massa.
Visure ipotecarie: ipoteche e accolli di debito incidono sul calcolo del conguaglio.

Domande frequenti

Quanto si paga di registro su una divisione senza conguaglio?
L’1% sulla massa comune, più imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna, bollo e tassa di archivio.

Il conguaglio si conta sul valore totale o sulla mia quota?
Sul valore della quota di diritto del condividente che riceve di più. La soglia è il 5% di quella quota.

Posso usare i valori catastali come nella successione?
No. Nella divisione la massa si determina sul valore venale in comune commercio, cioè di mercato.

Se mi accollo il mutuo, conta come conguaglio?
Sì. L’accollo di debiti rientra nel calcolo dei conguagli previsto dall’art. 34 del testo unico.

Fonti

Nella stessa serie: come si assegna la casa che non si può dividere, debiti, frutti e rendiconto fra coeredi, le basi della divisione ereditaria e i calcolatori di imposte dello Studio.

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Questo articolo ha finalità informativa e riguarda la disciplina generale. Non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto, che va sottoposto al Notaio con i documenti alla mano. Capire prima di firmare.

Marco Fiorentino, notaio dal 2011 e a Napoli dal 2026, iscritto al Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola. Studio in Via Cuma 6, 80132 Napoli (Santa Lucia). Chi è il Notaio e come lavora.

Testo redatto con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dal Notaio Marco Fiorentino. Aggiornato il 27 gennaio 2027.

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