Caso concreto: a Vieste una casa vacanze abusiva in zona paesaggistica

📅 Pubblicato il 5 ottobre 2026🔄 Aggiornato il 5 ottobre 2026

Caso tipo, nomi di fantasia: il caso è ricostruito per spiegare le regole, non riguarda persone reali. È informazione generale, non un parere.

In breve: in zona paesaggistica le difformità non si sanano solo in Comune: serve anche il via libera dell’autorità che tutela il paesaggio. Le piccole difformità spesso si regolarizzano; una costruzione interamente abusiva, di regola, no. E senza regolarità edilizia la casa non si può vendere.

La situazione

Elena e suo marito Franco vivono a Napoli e hanno comprato nel 1998 una casa vacanze a pochi chilometri da Vieste, tra gli ulivi e il mare, in zona sottoposta a vincolo paesaggistico. La casa aveva una licenza del 1976. Negli anni i precedenti proprietari, e poi loro stessi, hanno aggiunto una camera sul retro (18 metri quadrati), un portico chiuso con vetrate e una piccola piscina prefabbricata. Oggi vogliono vendere: un acquirente tedesco offre 260.000 euro, ma prima di firmare chiede i titoli edilizi.

Elena ha chiesto allo Studio una Consulenza online per capire che cosa si poteva fare. La vendita si è poi firmata a Napoli, nel nostro Studio: il limite dell’art. 27 della legge 89/1913 riguarda il luogo in cui il notaio riceve l’atto, non quello in cui si trovano i beni, e una casa che sta a Vieste si può quindi vendere davanti a un notaio di Napoli. Franco, che in quei giorni non poteva spostarsi, ha firmato con una procura speciale.

Il problema: due autorizzazioni, non una

• Titolo edilizio. Senza titolo, l’atto di vendita di un edificio costruito dopo il 1967 è nullo (art. 46 D.P.R. 380/2001).
• Autorizzazione paesaggistica. Nelle zone vincolate ogni intervento che modifica l’aspetto esterno richiede l’autorizzazione paesaggistica (art. 146 D.Lgs. 42/2004). In Puglia le regole di tutela sono nel piano paesaggistico regionale, il PPTR. Una parte del Gargano è anche area protetta, con ulteriori regole.

Che cosa si è potuto sanare e che cosa no

Il tecnico ha confrontato la licenza del 1976 con lo stato attuale, opera per opera:

• Finestre e piccole modifiche interne: rientravano nelle tolleranze o si regolarizzavano senza aumenti di volume. Regolarizzate.
• Portico chiuso con vetrate: la chiusura aveva creato volume. Dopo il “Salva casa”, per le difformità parziali il Comune chiede all’autorità paesaggistica un parere vincolante sulla compatibilità anche quando ci sono superfici o volumi in più (art. 36-bis D.P.R. 380/2001). Qui il parere è stato negativo: le vetrate sono state rimosse e il portico è tornato aperto, come nel progetto.
• Camera sul retro: nuova costruzione, non una difformità parziale. Per le opere realizzate senza titolo in zona vincolata, con nuovi volumi, la compatibilità paesaggistica postuma è esclusa (art. 167, comma 4, D.Lgs. 42/2004) e i vecchi condoni non erano stati chiesti. È stata demolita.
• Piscina prefabbricata: smontata; si potrà eventualmente riproporre con un progetto regolare.

Il risultato

Tra demolizione, ripristino, sanzioni e tecnici i proprietari hanno speso circa 22.000 euro (cifre di fantasia) e hanno perso una camera. L’acquirente ha ridotto l’offerta a 235.000 euro, ma ha comprato una casa in regola, su cui la banca ha concesso il mutuo. Tenere la stanza avrebbe significato non poter vendere e restare esposti a un ordine di demolizione.

Le imposte, in breve

• Elena e Franco: hanno comprato nel 1998, più di cinque anni fa, quindi nessuna imposta sulla plusvalenza (art. 67 TUIR).
• Il compratore, da venditori privati: registro del 9% (una casa vacanze, e chi non risiede in Italia di regola non ha la prima casa), più 50 + 50 euro di ipotecaria e catastale.
• Esempio con numeri inventati: con il «prezzo-valore» la base è il valore catastale: rendita 1.000 euro, 1.000 × 1,05 × 120 = 126.000 euro, registro 11.340 euro. Sul prezzo di 235.000 euro sarebbe stato 21.150 euro.
• Sanzioni e oblazioni pagate per regolarizzare non sono imposte dell’atto: restano a carico di chi le ha sostenute.
• Fonte ufficiale: Agenzia delle Entrate, guida «L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali».

Le imposte dipendono dal caso concreto: nel preventivo scritto le trovi voce per voce.

Cosa fare in pratica

• Prima di mettere in vendita, fai confrontare dal tecnico il titolo originario con lo stato attuale.
• Verifica i vincoli della zona sul PPTR e presso il Comune.
• Distingui opera per opera: piccole difformità, ampliamenti, costruzioni nuove.
• Metti in conto che in zona vincolata alcune opere si possono solo demolire.
• Non firmare un preliminare finché il quadro non è chiaro.

Domande frequenti

Il “Salva casa” sana tutto?
No. Riguarda soprattutto le difformità parziali e le tolleranze; le costruzioni del tutto prive di titolo restano fuori.

Si può vendere dichiarando l’abuso nell’atto?
No: per gli edifici senza titolo l’atto è nullo, anche se il compratore lo sa.

E se la casa è anteriore al vincolo?
Conta la data di ogni singola opera: il tecnico la ricostruisce con foto aeree e documenti.

Fonti

• D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, artt. 36-bis e 46 (Normattiva)
• D.Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42, artt. 146 e 167 (Normattiva)
• Piano paesaggistico territoriale regionale della Puglia (PPTR)
• Legge 16 febbraio 1913 n. 89, art. 27 (Normattiva)

Un altro caso pugliese: la casa vincolata a Trani.

Hai una casa al mare con qualche opera mai autorizzata? Chiedi un preventivo oppure prenota una consulenza online. Scrivi a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiama il +39 352 273 7467.

Newsletter del giovedì — «La settimana del notaio»: ogni giovedì una regola spiegata con parole semplici. Per riceverla scrivi a segreteria@notaiofiorentinomarco.com.

Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.