In breve
- Comprare casa da non sposati è possibile, ma le quote di proprietà vanno decise con cura: non c’è un regime patrimoniale legale che le stabilisca da solo, come per i coniugi.
- Le quote possono essere uguali, proporzionate a chi versa di più (acconto, mutuo), oppure la casa può restare di proprietà esclusiva di uno solo.
- Il mutuo cointestato non segue automaticamente le quote di proprietà: sono due cose distinte, entrambe da definire nell’atto e nel contratto di mutuo.
- Se la coppia si lascia, senza un accordo scritto in anticipo, sciogliere la comproprietà può richiedere tempi lunghi: un contratto di convivenza aiuta a prevenirlo.
Comprare casa insieme, prima o senza sposarsi, è una scelta sempre più comune, e non pone alcun ostacolo legale: chiunque, sposato o no, può acquistare un immobile in comproprietà con un’altra persona. Il punto delicato non è “se si può”, ma “come conviene farlo”: a differenza dei coniugi in comunione legale, per i quali la legge stabilisce in automatico che i beni acquistati durante il matrimonio sono comuni al 50%, per due conviventi ogni aspetto — le quote di proprietà, chi paga il mutuo, cosa succede se la coppia si lascia — va deciso e scritto espressamente. Vediamo come, con le opzioni più comuni che vediamo arrivare in Studio.
In che percentuali si può intestare la casa a due conviventi?
Non c’è un obbligo di fare 50 e 50: le quote di comproprietà si possono stabilire liberamente, e la scelta più corretta è quella che rispecchia realmente quanto ciascuno contribuisce all’acquisto. Se uno dei due versa l’intero acconto e l’altro partecipa solo al mutuo, o se le rispettive capacità economiche sono molto diverse, intestare la casa in parti uguali può creare, in caso di successiva rottura o di successione, una sperequazione che nessuno voleva. Il notaio, prima del rogito, chiede sempre da dove arrivano i fondi (bonifici, provenienza, eventuale aiuto dei genitori) proprio per proporre quote coerenti con la realtà economica della coppia, ed evitare che una quota sproporzionata rispetto ai versamenti venga in futuro letta come una donazione indiretta, con le relative imposte.
Il mutuo cointestato segue automaticamente le quote della casa?
No, ed è uno degli equivoci più frequenti. Il mutuo è un contratto di finanziamento, distinto dall’atto di compravendita: si può essere cointestatari del mutuo (entrambi debitori verso la banca, in solido) anche con quote di proprietà della casa diverse dal 50 e 50, e viceversa si può essere comproprietari in parti uguali anche se solo uno dei due ha firmato il mutuo. La banca, dal canto suo, guarda soprattutto alla capacità di rimborso di chi firma il finanziamento, non alle quote catastali dell’immobile. Per questo, in fase di rogito, è importante rendere coerenti tre elementi distinti: le quote di proprietà, la titolarità del mutuo, e chi materialmente verserà le rate nel tempo — e magari scriverlo, se le rate non saranno versate in proporzione alle quote.
Cosa succede alla casa se la coppia si lascia?
Se la casa è di proprietà esclusiva di uno dei due, la risposta è semplice sul piano formale (resta sua), anche se può essere complicata su quello pratico se l’altro vi abita da anni o ha contribuito economicamente senza che questo risulti da un atto. Se invece la casa è in comproprietà, sciogliere la comunione richiede l’accordo di entrambi su come farlo: la vendita a terzi con divisione del ricavato, la vendita della propria quota all’altro, o in mancanza di accordo il ricorso al giudice per la divisione giudiziale, con tempi generalmente più lunghi e costi maggiori di una soluzione concordata.
Ed è qui che il mutuo può complicare ulteriormente le cose: se resta un debito residuo cointestato, la banca continua a considerare entrambi debitori in solido anche dopo la rottura, indipendentemente da chi resta nella casa, a meno che non si proceda a un’accollo formale o a una surroga che liberi uno dei due. È un aspetto che va programmato per tempo, idealmente già in un contratto di convivenza che preveda, ad esempio, un termine e un criterio di prezzo per la vendita della quota tra conviventi in caso di rottura, evitando di lasciare la questione a una trattativa fatta a freddo, dopo la fine del rapporto.
Conviene la comunione dei beni scelta nel contratto di convivenza?
Per chi compra casa insieme, il contratto di convivenza può prevedere il regime della comunione dei beni (comma 53, legge 76/2016), richiamando con gli adattamenti necessari le norme del codice civile sulla comunione legale tra coniugi. È un’opzione che semplifica la gestione di beni futuri (non solo la casa già acquistata, ma anche quelli successivi), ma comporta anche gli effetti tipici della comunione, inclusa la sua estensione a beni che altrimenti resterebbero personali. Per una scelta così importante vale sempre la pena farsi spiegare, caso per caso, vantaggi e conseguenze prima di sottoscriverla, perché una volta scelta si applica a tutto ciò che rientra nella comunione, non solo alla casa.
Le agevolazioni prima casa valgono anche se si compra insieme?
Sì, e qui non c’è alcuna differenza rispetto a una coppia sposata: ciascun acquirente, sposato o convivente, valuta la propria agevolazione prima casa in base ai propri requisiti personali (residenza nel Comune, assenza di altra abitazione già agevolata sul territorio nazionale, e così via), indipendentemente dallo stato civile e da quello di chi compra insieme a lui. Può quindi capitare che uno dei due conviventi abbia diritto all’aliquota agevolata e l’altro no, se ad esempio possiede già un’altra prima casa non ancora venduta: in questo caso l’atto indicherà l’agevolazione solo per la quota di chi ne ha diritto, mentre l’altro pagherà l’imposta ordinaria sulla propria quota. È un calcolo che il notaio fa sempre prima del rogito, verificando la situazione catastale di entrambi gli acquirenti.
Cosa fa il notaio, in concreto
- Verifica la provenienza dei fondi e propone quote di proprietà coerenti con i contributi reali di ciascuno.
- Spiega la differenza tra intestazione della casa e cointestazione del mutuo, e come renderle coerenti.
- Prepara, quando richiesto, un contratto di convivenza con clausole specifiche sulla casa comune.
- Segue, in caso di rottura, la divisione della comproprietà: vendita a terzi, tra conviventi, o consensuale davanti al notaio.
- Valuta l’opportunità della comunione dei beni prevista dal contratto di convivenza, con i relativi effetti.
Se compro casa con il mio convivente, posso poi cambiare le quote?
Sì, con un atto successivo (ad esempio una cessione di quota, che può avere natura di compravendita o di donazione a seconda che ci sia un corrispettivo), con le relative imposte da valutare caso per caso.
Se il mio convivente non risulta nell’atto di acquisto, ha comunque diritti sulla casa?
In linea di principio no: la proprietà segue l’intestazione formale. Eventuali contributi economici non formalizzati possono, in alcuni casi, dare diritto a un rimborso per arricchimento senza causa, ma è un percorso più incerto e complesso di un’intestazione corretta fin dall’inizio.
Conviene sempre intestare la casa al 50 e 50?
Non sempre: conviene quando i contributi economici di entrambi sono effettivamente equivalenti. Se non lo sono, una quota sproporzionata rispetto ai versamenti può essere fiscalmente qualificata come una donazione indiretta.
Cosa succede al mutuo se uno dei due conviventi muore?
Dipende dalla polizza collegata al mutuo (spesso obbligatoria): se c’è un’assicurazione sulla vita che copre il debito residuo, il mutuo si estingue o si riduce; altrimenti il debito prosegue e viene ripartito secondo le regole della successione tra gli eredi del defunto e l’eventuale coobbligato superstite.
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Vedi anche Agevolazioni fiscali e le Domande frequenti.
Fonti per verificare
- Legge 20 maggio 2016, n. 76, art. 1, comma 53 (comunione dei beni nel contratto di convivenza) – normattiva.it
- Codice civile, artt. 1100 e ss. (comunione ordinaria) – normattiva.it
- Codice civile, artt. 177 e ss. (comunione legale tra coniugi, richiamata per analogia) – normattiva.it
- Banca d’Italia, guide sul credito immobiliare ai consumatori (mutui) – bancaditalia.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, guide su compravendita e comproprietà – notariato.it
- Agenzia delle Entrate, guida alla casa: acquisto e agevolazioni prima casa – agenziaentrate.gov.it
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