In breve
- Se il convivente proprietario della casa muore, il superstite ha diritto di continuare ad abitarci per 2 anni, o per il tempo della convivenza fino a un massimo di 5 anni; almeno 3 anni se ci sono figli minori o disabili (commi 42-43, legge 76/2016).
- Questo diritto non è la proprietà della casa: è un diritto di abitazione temporaneo, diverso da quello riconosciuto al coniuge dall’art. 540 c.c.
- Se il contratto di locazione è intestato al convivente che muore o che recede, l’altro può subentrarvi (comma 44).
- Se, invece, è la convivenza a finire per scelta, la casa segue le regole della proprietà: niente automatismi, tutto dipende da chi è intestatario e da cosa prevede un eventuale contratto di convivenza.
La domanda arriva quasi sempre nello stesso modo: «La casa è sua/mia: se succede qualcosa, io/lei dove va a stare?». È una preoccupazione legittima, perché a differenza del matrimonio (dove il coniuge superstite ha, tra l’altro, il diritto di abitazione dell’art. 540 c.c.), per i conviventi di fatto la casa non è disciplinata da un unico istituto, ma da regole diverse a seconda che si parli di morte o di semplice rottura della coppia, e a seconda di chi è proprietario. Vediamole separatamente.
Se il convivente proprietario muore, l’altro deve lasciare subito la casa?
No, e questo è uno dei punti in cui la legge 76/2016 ha davvero cambiato le cose. I commi 42 e 43 dell’articolo 1 riconoscono al convivente di fatto superstite il diritto di continuare ad abitare nella casa di comune residenza, anche se questa era di proprietà esclusiva del convivente deceduto, per un periodo di due anni, o per un periodo pari alla convivenza se questa è durata più a lungo, fino a un massimo di cinque anni. Se nella casa vivono figli minori o figli disabili del convivente superstite, questo periodo minimo sale a non meno di tre anni.
È un diritto personale di godimento, non un diritto reale come la proprietà o l’usufrutto: non si può vendere, non si trasmette agli eredi del superstite, e cessa comunque se il convivente superstite smette di abitare stabilmente nella casa, si sposa, contrae un’unione civile o inizia una nuova convivenza di fatto. In questo senso è più limitato del diritto di abitazione che l’art. 540, comma 2, c.c. riconosce al coniuge superstite, che non ha una scadenza temporale fissa allo stesso modo.
E se la casa non è di proprietà, ma in affitto?
Qui interviene il comma 44: in caso di morte del conduttore (chi ha firmato il contratto di locazione) o di suo recesso dal contratto, il convivente di fatto ha facoltà di succedergli nel contratto di locazione della casa di comune residenza. È una tutela pratica e immediata, che evita al convivente superstite di dover lasciare la casa in affitto solo perché il contratto era intestato all’altro, e che ricalca, con gli adattamenti necessari, quanto già previsto per il coniuge e la famiglia dalla legge sull’equo canone (legge 392/1978).
E se, invece, è la coppia a lasciarsi, senza che nessuno sia morto?
Qui cambia tutto: i commi 42-44 riguardano solo il caso della morte (o, per la locazione, anche del recesso dal contratto). Se la convivenza finisce per scelta di una delle parti, e non per decesso, la casa segue semplicemente le regole della proprietà. Se è di proprietà esclusiva di uno dei due, l’altro, in linea di principio, non ha alcun diritto di restarci: potrà dover lasciarla, salvo diversi accordi. Se è cointestata, si applicano le regole della comunione: entrambi restano comproprietari finché non si dividono la casa, la vendono, o uno dei due liquida la quota dell’altro.
Proprio perché in caso di rottura la casa non ha automatismi legali come quelli previsti per la morte, è il momento in cui un contratto di convivenza scritto in anticipo fa la differenza più concreta: può prevedere, ad esempio, un termine per la liberazione della casa, o i criteri di conguaglio se uno dei due ha contribuito di più all’acquisto o al mutuo. Chi sta valutando di comprare casa insieme prima ancora di conviverci può leggere anche Comprare casa insieme senza sposarsi, dove parliamo di quote, mutuo e cosa succede in caso di separazione.
Il diritto di abitazione della casa vale anche se la casa era stata donata?
Sì, il diritto dei commi 42-43 non distingue in base a come il convivente deceduto aveva acquisito la proprietà della casa: vale sia che l’avesse comprata, sia che l’avesse ricevuta in eredità o in donazione. Va però tenuto distinto dal diritto degli eventuali legittimari lesi (figli, altro coniuge di un precedente matrimonio) di agire per la tutela della propria quota: il diritto di abitazione temporaneo del convivente superstite non è opponibile, ad esempio, a chi vanta un diritto di comproprietà autonomo sulla casa, né elimina le regole generali sulla successione, che restano quelle viste nell’articolo Eredità e convivente: perché serve il testamento.
Cosa conviene fare prima, per evitare problemi dopo?
In Studio consigliamo tre accorgimenti semplici, indipendentemente da chi sia proprietario della casa. Primo: fare (o aggiornare) la dichiarazione anagrafica di convivenza, perché è la prova più semplice della stabile residenza comune su cui si fonda il diritto dei commi 42-43. Secondo: conservare le prove di eventuali contributi economici dati da chi non è proprietario — bonifici con causale chiara, non contanti — utili sia in caso di rottura sia, indirettamente, per documentare la vita in comune. Terzo: valutare per tempo un testamento se si vuole lasciare al convivente qualcosa di più del solo diritto di abitazione temporaneo, ad esempio la piena proprietà o un usufrutto sulla casa.
Sono passi che costano poco e prevengono la maggior parte dei problemi che vediamo arrivare in Studio dopo un lutto: eredi che non sapevano dell’esistenza del convivente, conviventi che non riescono a provare la stabile residenza, discussioni su chi avesse pagato cosa. Prevenire, in questi casi, è quasi sempre più semplice ed economico che curare.
Cosa fa il notaio, in concreto
- Verifica, prima di un acquisto, come intestare la casa a seconda della situazione della coppia.
- Spiega, caso per caso, la differenza tra il diritto di abitazione temporaneo del convivente e il diritto di proprietà o di comproprietà.
- Redige il contratto di convivenza con clausole specifiche sulla casa, per chi vuole regolare in anticipo cosa succede in caso di rottura.
- Prepara il testamento per chi vuole lasciare al convivente un diritto più ampio (proprietà, usufrutto, abitazione) sulla casa.
- Segue le pratiche successorie quando il convivente superstite deve far valere il proprio diritto di abitazione temporaneo.
Il diritto di abitazione del convivente superstite si può rinunciare in anticipo?
La legge non lo prevede espressamente come rinunciabile in un contratto di convivenza; è un diritto che nasce al momento della morte, a tutela del convivente più debole. In caso di dubbi specifici è bene farsi assistere prima di escluderlo con un atto.
Se il convivente superstite si risposa, perde il diritto sulla casa?
Sì: il diritto di continuare ad abitare la casa cessa se il convivente superstite contrae nuovo matrimonio, un’unione civile o inizia una nuova convivenza di fatto.
Il diritto sulla casa vale anche per una seconda casa, non abitata stabilmente?
No: riguarda solo la casa di comune residenza, cioè quella effettivamente abitata dalla coppia, non altri immobili di proprietà del defunto.
Se la casa era cointestata al 50%, cosa cambia alla morte di uno dei due?
La quota del convivente deceduto va ai suoi eredi (in mancanza di testamento, i parenti secondo la successione legittima); il convivente superstite resta comproprietario della propria quota e ha, in più, il diritto temporaneo di continuare ad abitarvi.
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Vedi anche Agevolazioni fiscali e le Domande frequenti per approfondire.
Fonti per verificare
- Legge 20 maggio 2016, n. 76, art. 1, commi 42-44 (casa e locazione) – normattiva.it
- Codice civile, art. 540 (diritti del coniuge superstite) – normattiva.it
- Legge 27 luglio 1978, n. 392 (disciplina delle locazioni di immobili urbani) – normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, guide su casa e famiglia – notariato.it
- Agenzia delle Entrate, guida alla casa: acquisto, imposte, agevolazioni – agenziaentrate.gov.it
- Corte di Cassazione, sezioni civili, giurisprudenza su convivenza more uxorio e casa familiare – cortedicassazione.it
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