Usucapione e convivenza: quando il tempo e la carta contano

Pubblicato il 15 ottobre 2026 · Aggiornato il 22 ottobre 2026 · 4 minuti di lettura

Buongiorno! Questa settimana parliamo di due cose che i nonni sistemavano “a voce” e che oggi hanno bisogno di carta: l’usucapione, cioè la casa o il terreno che diventano suoi con il tempo, e la convivenza, cioè la coppia che vive insieme senza sposarsi. E, come dicono a Napoli, ogni tanto un proverbio spiega meglio di un articolo di legge.

Usucapione: dopo quanti anni la casa è davvero sua

Chi usa un immobile come se fosse suo per vent’anni di seguito, alla luce del sole e senza che nessuno lo contesti, ne diventa proprietario: è l’usucapione (articolo 1158 del codice civile). Bastano dieci anni solo se ha comprato in buona fede da chi non era il vero proprietario, con un atto regolarmente trascritto. Attenzione a tre errori frequenti: pagare IMU e bollette non basta, serve comportarsi da proprietario; se nel frattempo riconosce che il bene è di un altro (per esempio chiedendogli di comprarlo), il conto si ferma; e chi ha il bene “in prestito” o in affitto non usucapisce mai, per quanti anni passino.

Esempio inventato: Rosa usa dal 2004 un box che lo zio le “lasciaò” a voce: ci tiene la macchina, ha cambiato la serranda, il condominio la considera la proprietaria. Nel 2024 sono passati vent’anni. Non è ancora intestataria di nulla, ma può chiedere che l’usucapione venga accertata.

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Come si “mette a posto”: sentenza o accordo in mediazione

L’usucapione scatta da sola, ma per vendere, donare o ipotecare il bene serve un documento che la accerti. La strada classica è la sentenza del giudice, che vale verso tutti. Dal 2013 c’è una scorciatoia: se gli eredi del vecchio proprietario sono d’accordo, si fa un accordo in mediazione con le firme autenticate dal notaio, che viene trascritto nei registri immobiliari. Costa meno e fa prima, ma ha dei limiti: vale solo tra chi ha partecipato e non cancella ipoteche o pignoramenti trascritti prima. Per questo, prima di scegliere, si fanno le visure.

Esempio inventato: i tre cugini eredi dello zio di Rosa non hanno interesse al box e firmano l’accordo in mediazione. Dopo la trascrizione, Rosa può venderlo. Se uno dei cugini fosse irreperibile, servirebbe la causa.

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Convivenza: cosa dà la legge e cosa va scritto

Per la legge 76/2016 sono conviventi di fatto due persone maggiorenni, non sposate, che risultano coabitanti all’anagrafe: senza quella dichiarazione al Comune, gratuita, molti diritti non scattano. Con la registrazione, se muore il convivente proprietario della casa, l’altro può restarci due anni (fino a cinque se la convivenza è durata di più, almeno tre con figli minori) e subentra nell’affitto. Il contratto di convivenza, fatto dal notaio e trasmesso al Comune entro dieci giorni, mette per iscritto chi paga cosa, chi ha contribuito alla casa intestata a uno solo, cosa succede se ci si lascia. Quello che non può fare: rendere il convivente erede. Per questo serve il testamento, e il fisco tratta il convivente come un estraneo: imposta di successione dell’8% senza franchigia.

Esempio inventato: Anna e Ciro convivono da sei anni in una casa intestata a Ciro; Anna ha messo 30.000 euro nei lavori. Con il contratto di convivenza quel credito è certo, senza doverlo provare in tribunale se si lasciano. Con un testamento, Ciro può lasciare ad Anna l’usufrutto della casa, rispettando la legittima di eventuali figli.

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Ha un bene “di famiglia” mai intestato, o una convivenza da mettere in ordine? Ci scriva: il preventivo di massima è scritto e dettagliato, e rispondiamo in tempi brevi.

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