Plusvalenza e cinque anni: il compromesso non ferma il tempo, e ogni pertinenza fa storia a sé (interpello 157/2026)

Pubblicato l’11 settembre 2026 · Aggiornato il 13 ottobre 2026 · 5 minuti di lettura

📅 Pubblicato l’11 settembre 2026🔄 Aggiornato il 13 settembre 2026

“Facciamo il compromesso adesso, così siamo dentro i cinque anni, e il rogito dopo la scadenza”: è una delle proposte che sentiamo più spesso in Studio, e purtroppo non funziona. Lo ha ribadito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 157/2026, che ha anche chiarito un secondo punto importante: quando si vende un compendio (casa più box, cantina, giardino, campo da tennis) ogni bene ha il suo quinquennio. Vediamo le regole, l’esempio dell’interpello e un caso con i numeri.

La regola dei cinque anni

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L’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR considera reddito diverso la plusvalenza realizzata vendendo un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni. Sono esclusi gli immobili ricevuti per successione e quelli che, per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, sono stati adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari. La plusvalenza è la differenza tra il corrispettivo incassato e il costo di acquisto aumentato delle spese inerenti (art. 68 TUIR): imposte pagate all’acquisto, notaio, mediazione, lavori documentati. Si può chiedere al notaio, nell’atto, l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% (art. 1, comma 496, legge 266/2005), che chiude la partita senza far cumulare la plusvalenza con gli altri redditi. Il quadro generale lo abbiamo descritto nell’articolo sulle plusvalenze immobiliari.

Il caso dell’interpello 157/2026

Due contribuenti residenti all’estero avevano comprato nel settembre 2021 una villa con un campo da tennis e, nel gennaio 2025, un terreno adiacente trasformato in campo da padel. Nel luglio 2025 avevano firmato il preliminare per vendere tutto insieme, con rogito previsto entro il novembre 2026. La domanda: la plusvalenza si calcola sul preliminare o sul rogito? E le pertinenze seguono la sorte della casa?

L’Agenzia risponde su entrambi i punti. Primo: il preliminare produce solo effetti obbligatori, cioè l’impegno a vendere; la proprietà passa con il contratto definitivo, ed è quella la data che conta per verificare i cinque anni. Secondo: il termine “deve essere verificato per ogni singola unità immobiliare oggetto della vendita”. Nel caso concreto la villa e il campo da tennis, acquistati nel 2021, al momento del rogito del 2026 avranno superato i cinque anni e non generano plusvalenza; il campo da padel, acquistato nel 2025, sì. Il prezzo complessivo va quindi ripartito tra i beni, in proporzione al loro valore, per isolare la parte imponibile.

La riserva di proprietà: la Cassazione va nella stessa direzione

Nella Rassegna del 4 settembre 2026 il Notariato segnala un’ordinanza coerente con questo approccio. La Cassazione (sez. V, 7 giugno 2026, n. 18373) ha stabilito che, se l’immobile era stato comprato con patto di riservato dominio (art. 1523 c.c.), la proprietà passa solo con il pagamento dell’ultima rata, ed è da quel momento, non dalla stipula, che decorrono i cinque anni per la successiva rivendita. Il principio è lo stesso: conta l’effetto traslativo reale, non la data del contratto.

Un esempio con i numeri

Marco compra nel giugno 2022 un appartamento a Chiaia per 400.000 euro (più 24.000 euro tra imposte, notaio e agenzia), che usa come seconda casa. Nel marzo 2024 compra anche il box nello stesso palazzo per 40.000 euro (più 4.500 euro di spese). Nel settembre 2026 vende tutto a Sara per 520.000 euro; nell’atto attribuiamo 470.000 euro all’appartamento e 50.000 euro al box, valori coerenti con il mercato. L’appartamento è stato comprato da più di cinque anni? No: giugno 2022 – settembre 2026 fanno quattro anni e tre mesi, quindi la plusvalenza è tassabile: 470.000 – 424.000 = 46.000 euro. Il box, comprato nel 2024, è tassabile a sua volta: 50.000 – 44.500 = 5.500 euro. Totale plusvalenza 51.500 euro; con l’imposta sostitutiva del 26% richiesta al notaio, Marco paga 13.390 euro. Se Marco avesse aspettato il luglio 2027 per il rogito dell’appartamento, avrebbe pagato solo sul box: 1.430 euro. Firmare il compromesso nel 2026 e rogitare nel 2027, invece, sarebbe stato legittimo e utile: è la data del definitivo che decide.

Tre consigli pratici

• Prima di firmare la proposta d’acquisto, controlla le date di acquisto di ogni bene che vendi: casa, box, cantina, posto auto, terreno annesso.
• Nel preliminare e nel rogito indica un prezzo distinto per ciascuna unità, coerente con i valori di mercato: evita contestazioni sulla ripartizione.
• Se il rogito cade a ridosso della scadenza, valuta con il notaio una clausola che fissi la data del definitivo dopo i cinque anni; se il compratore ha fretta, l’imposta sostitutiva del 26% è spesso la scelta più conveniente.

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Fonti

• Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 157 del 10 agosto 2026 (plusvalenza infraquinquennale, preliminare e pertinenze) – agenziaentrate.gov.it
• Cassazione civile, sez. V, ordinanza 7 giugno 2026, n. 18373 (vendita con riserva di proprietà e decorrenza del quinquennio) – italgiure.giustizia.it
• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), artt. 67, comma 1, lett. b), e 68 – normattiva.it
• Legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 496 (imposta sostitutiva sulle plusvalenze immobiliari, oggi al 26%) – normattiva.it
• Codice civile, artt. 1351 (contratto preliminare) e 1523 (vendita con riserva della proprietà) – normattiva.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino – notariato.it

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