Pubblicato il 27 ottobre 20266 minuti di lettura
Quando si compra un appartamento in un palazzo nuovo, o appena ristrutturato, nell’atto c’è quasi sempre una riga che dice che l’acquirente dichiara di conoscere e accettare il regolamento di condominio predisposto dalla parte venditrice. Quel regolamento non l’ha scritto l’assemblea: l’ha scritto il costruttore, da solo, quando il palazzo era ancora tutto suo. E dentro, a volte, ci sono regole che non possono stare in piedi.
Il Consiglio Nazionale del Notariato è tornato sul tema con lo Studio n. 37-2025/C, approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 2 aprile 2025 e pubblicato nel notiziario del 12 giugno 2025 (autori Maurizio Corona e Davide Scipione Spitaleri). Lo Studio passa in rassegna le clausole che i costruttori inseriscono più spesso e indica quali di esse si scontrano con disposizioni di legge che non si possono derogare. Qui proviamo a spiegarlo in modo concreto, dal punto di vista di chi compra.
Se Lei ha bisogno prima di capire la differenza di fondo, trova il quadro generale in Il regolamento di condominio: assembleare o contrattuale?, e l’elenco delle clausole da leggere nella bozza del rogito in Le clausole che contano nel rogito con il costruttore. In questa pagina non li ripetiamo.
La delega “in bianco” al costruttore non vale
Capita questo: nell’atto d’acquisto il compratore dichiara di accettare un regolamento che il costruttore scriverà in futuro, e del quale oggi non si conosce il contenuto. È il cosiddetto mandato “in bianco”. Lo Studio del Notariato lo tratta espressamente, e la conclusione è la nullità di quella delega.
Il motivo, in parole semplici, è che il regolamento contrattuale incide sui diritti di proprietà di ciascun acquirente: può limitare l’uso dell’appartamento, può creare servitù reciproche fra le unità, può cambiare i criteri di riparto delle spese. Nessuno può accettare limiti alla propria proprietà senza sapere quali sono. Perché il regolamento del costruttore possa valere come regolamento contrattuale, il suo testo deve essere già esistente e conoscibile nel momento in cui lo si accetta: allegato all’atto, o depositato e richiamato in modo preciso.
Le clausole che lo Studio esamina come contrarie a norme inderogabili
Il punto di partenza è l’articolo 1138, comma 4, ultima parte, del codice civile, insieme all’articolo 72 delle disposizioni di attuazione: il regolamento non può menomare i diritti di ciascun condomino e non può derogare a una serie di articoli del codice, elencati nella norma stessa. È una barriera che vale per il regolamento approvato dall’assemblea e, per le clausole esaminate dallo Studio, anche per quello scritto dal costruttore e accettato dai compratori.
1. Il divieto di tenere animali domestici
L’articolo 1138, comma 5, del codice civile — comma introdotto dalla riforma del condominio del 2012 — dice che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Fino a qualche anno fa si discuteva se quel divieto di vietare valesse solo per i regolamenti assembleari, lasciando liberi quelli contrattuali accettati da tutti.
Lo Studio n. 37-2025/C affronta proprio questa questione e sostiene l’estensione del precetto anche ai regolamenti contrattuali, dopo la modifica dell’articolo 9 della Costituzione (legge costituzionale 11 febbraio 2022, n. 1), che ha inserito fra i principi fondamentali la tutela dell’ambiente, della biodiversità e degli ecosistemi, rinviando alla legge dello Stato la disciplina dei modi di tutela degli animali. Lo Studio si occupa anche della sorte dei regolamenti contrattuali che contenevano il divieto e sono anteriori alla riforma, e di come si debba leggere oggi l’espressione “animali domestici”. Tocca inoltre una variante furba della stessa clausola: quella che non vieta di tenere l’animale, ma vieta ai condomini di attraversare le parti comuni accompagnati dal proprio animale.
2. Il costruttore che si riserva di nominare l’amministratore
Una clausola frequente attribuisce al costruttore il potere di nominare l’amministratore del condominio, a volte per un certo numero di anni, a volte senza termine. Lo Studio la esamina fra quelle in contrasto con le disposizioni inderogabili: la nomina e la revoca dell’amministratore sono competenza dell’assemblea, e sottrarle ai condomini significa togliere loro un diritto che la legge non consente di cedere per regolamento.
3. L’esonero dalle spese sulle unità invendute
È la clausola che pesa di più sul portafoglio dei primi acquirenti. Dice, in sostanza, che fino alla vendita il costruttore non paga i contributi condominiali per gli appartamenti e i garage rimasti suoi. Il risultato è che le spese comuni di tutto l’edificio — pulizie, ascensore, luce delle scale, manutenzioni — finiscono addossate ai pochi che hanno già comprato, mentre il proprietario delle unità invendute resta condomino a tutti gli effetti. Anche questa clausola è trattata dallo Studio fra quelle che si scontrano con le norme inderogabili sul riparto delle spese.
4. Le insegne pubblicitarie gratuite e senza scadenza sulla facciata
Ultima della rassegna: la clausola con cui il costruttore si riserva di apporre sulla facciata condominiale, o su altri spazi comuni, insegne o messaggi pubblicitari a fini di lucro, gratuitamente e senza limiti di tempo. Qui il problema è doppio: un uso della cosa comune a vantaggio esclusivo di uno solo, e un vantaggio economico tratto da un bene di tutti, senza corrispettivo e senza una fine. Lo Studio la colloca fra le clausole contrarie alle disposizioni inderogabili.
Va detto, per correttezza, che lo stesso Studio dedica una parte ampia alle clausole invece lecite: i divieti o gli obblighi di destinazione delle unità, il divieto di determinate attività (dall’affittacamere al bed and breakfast alla locazione turistica), le regole sul decoro architettonico. Non tutto quello che limita è nullo: dipende dalla norma con cui la clausola si scontra.
Ho già comprato e mi accorgo di avere una clausola così. Che faccio?
La prima cosa da capire è che una clausola nulla non diventa valida perché Lei l’ha firmata. La nullità non si sana con il consenso e non si sana col tempo: la clausola è inefficace dall’origine, e il resto del regolamento resta in piedi. In pratica questo significa che:
- Lei può non applicarla, e può opporsi se qualcuno pretende di applicarla a Lei;
- l’amministratore, se la clausola riguarda il riparto delle spese, può essere invitato a rifare i conti secondo le regole di legge;
- la delibera assembleare che si fonda su una clausola nulla può essere contestata;
- se c’è contrasto e nessuno cede, la questione si decide davanti al giudice, e di regola si passa prima dalla mediazione obbligatoria in materia di condominio.
Non serve, invece, mettersi a cancellare il regolamento per intero: la strada ragionevole è isolare la singola clausola, verificare con quale norma si scontra e muoversi su quella.
Che cosa controlliamo noi prima della firma
Quando l’atto d’acquisto è con un costruttore, nello Studio facciamo questo lavoro sulla bozza, prima e non dopo:
- ci procuriamo il testo del regolamento e lo leggiamo, invece di accontentarci della formula di accettazione;
- verifichiamo che il regolamento esista già e sia allegato o richiamato in modo preciso, perché una accettazione di un testo futuro non regge;
- passiamo in rassegna le clausole sopra e le segnaliamo per iscritto a chi compra, spiegando quali sono i punti discutibili;
- controlliamo le tabelle millesimali e il riparto delle spese, in particolare per le unità che restano al costruttore;
- verifichiamo le clausole che hanno natura di servitù reciproca e la loro trascrizione, perché di quella dipende se valgono anche verso chi comprerà dopo di Lei.
Se sta per firmare un acquisto con un costruttore e vuole farci leggere il regolamento prima, può chiedere un preventivo scritto senza impegno oppure prenotare un appuntamento, in studio a Via Cuma n. 6 o in Consulenza online.
Fonti
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 37-2025/C, Clausole dei regolamenti contrattuali di condominio predisposti dai costruttori e disposizioni inderogabili di legge, di Maurizio Corona e Davide Scipione Spitaleri — approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 2 aprile 2025, pubblicato nel notiziario CNN del 12 giugno 2025. Elenco degli Studi: notariato.it — Ufficio Studi.
- Codice civile, art. 1138, commi 4 e 5 — testo su Brocardi.it.
- Legge costituzionale 11 febbraio 2022, n. 1 (modifica dell’art. 9 della Costituzione) — testo in Normattiva.
Capire prima di firmare.
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