Pubblicato il 17 ottobre 20264 minuti di lettura
In breve
- Prima della firma il notaio verifica la conformità catastale (identificazione e planimetria, art. 29 comma 1-bis legge 52/1985) e la conformità urbanistica dell’immobile (artt. 46 e 30 D.P.R. 380/2001): senza queste dichiarazioni l’atto può essere nullo.
- Nei registri immobiliari il notaio controlla gli ultimi vent’anni di trascrizioni e iscrizioni: ipoteche, pignoramenti, sequestri e la provenienza del bene.
- Se l’immobile è stato costruito da un’impresa, si verificano anche la garanzia decennale postuma e la fideiussione a tutela dell’acquirente (D.Lgs. 122/2005).
Chi compra casa guarda il salone, la luce, il balcone. Il notaio guarda altro: i dati del catasto, le planimetrie depositate, le trascrizioni degli ultimi vent’anni. Sono controlli che il cliente quasi mai vede, ma che decidono se l’atto si può firmare.
Perché questi controlli si fanno prima, non il giorno dell’atto
Un controllo fatto all’ultimo momento non lascia il tempo di sistemare un problema. Se la planimetria non corrisponde allo stato dei luoghi, serve una pratica catastale prima della firma. Se manca un titolo edilizio, va recuperato o sanato. Per questo i documenti vanno consegnati con anticipo, non il giorno della firma.
La conformità catastale: dati e planimetria
La legge 27 febbraio 1985, n. 52, all’articolo 29, comma 1-bis, impone due controlli distinti. Valgono per gli atti che trasferiscono o costituiscono diritti reali su fabbricati già esistenti.
Il primo è la conformità oggettiva: lo stato di fatto dell’immobile deve corrispondere ai dati catastali e alla planimetria depositata. Nell’atto si inseriscono l’identificazione catastale, il riferimento alla planimetria e la dichiarazione di chi vende, oppure l’attestazione di un tecnico abilitato. Se mancano entrambe, l’atto è nullo.
Il secondo è la conformità soggettiva: il catasto deve corrispondere ai registri immobiliari, cioè l’intestatario catastale deve coincidere con chi risulta proprietario nei registri. Questo controllo spetta al notaio, e lo si fa prima della firma, con una visura aggiornata.
La conformità urbanistica: i titoli edilizi
Il decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, agli articoli 46 e 30, chiede che l’atto indichi i titoli edilizi dell’immobile: permesso di costruire, licenza, condono, oppure segnalazione o comunicazione per gli interventi più recenti. Senza questa dichiarazione l’atto è nullo.
Per i terreni si aggiunge il certificato di destinazione urbanistica, che fotografa la disciplina urbanistica dell’area. Il notaio verifica tutti questi titoli prima della stipula, confrontandoli con lo stato reale dell’immobile.
Le visure nei registri immobiliari: il ventennio
Prima dell’atto il notaio consulta i registri immobiliari per gli ultimi vent’anni: è il periodo utile a verificare se qualcuno potrebbe vantare un diritto sul bene attraverso l’usucapione. In questo arco di tempo si controllano le trascrizioni e le iscrizioni: la provenienza del bene, le ipoteche ancora iscritte, i pignoramenti e i sequestri, le domande giudiziali pendenti.
Si verificano anche le prelazioni che la legge riserva a certi soggetti: quella agraria per i terreni coltivati, quella artistica per i beni culturali, quella urbana e quella del conduttore nei casi previsti dalla legge. Se una prelazione esiste, va rispettata prima di vendere a terzi.
Se l’immobile è nuovo: garanzia e fideiussione
Quando l’immobile è stato costruito da un’impresa, il decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, prevede due tutele in più per chi acquista. Prima del preliminare, l’impresa deve consegnare una fideiussione a garanzia delle somme versate. Dopo il rogito, l’acquirente ha diritto a una garanzia decennale postuma per i difetti gravi della costruzione. Il notaio verifica che questi documenti esistano e siano in regola.
Cosa fa il notaio
- Controlla la conformità catastale, oggettiva e soggettiva, dell’immobile.
- Verifica i titoli edilizi e la conformità urbanistica.
- Consulta i registri immobiliari per gli ultimi vent’anni, alla ricerca di ipoteche, pignoramenti e vincoli.
- Controlla le prelazioni legali quando l’immobile ne è soggetto.
- Per gli immobili costruiti da un’impresa, verifica garanzia decennale e fideiussione.
State per comprare o vendere casa a Napoli? Chiedi un preventivo oppure prenota una consulenza online: guardiamo insieme i documenti dell’immobile prima della firma. Studio Notarile Marco Fiorentino, Via Cuma 6, Napoli · segreteria@notaiofiorentinomarco.com
Domande frequenti
Chi fa questi controlli, e quando cominciano?
Li fa il notaio e il suo Studio, appena arriva la documentazione dell’immobile. Conviene consegnarla con anticipo rispetto alla data della firma, così c’è il tempo di sistemare un eventuale problema prima del rogito.
Cosa succede se manca la conformità catastale?
Se mancano sia la dichiarazione di chi vende sia l’attestazione del tecnico, l’atto è nullo. Il difetto si può sanare con un atto di conferma, una volta completata la pratica catastale.
Cosa succede se c’è un’ipoteca non ancora cancellata?
Si organizza la cancellazione, di solito con il prezzo della vendita, oppure contestualmente alla stipula se la banca lo consente. Il notaio verifica che non restino vincoli dopo l’atto.
È obbligatorio controllare gli ultimi vent’anni?
È la prassi che tutela l’acquirente dall’usucapione, il modo con cui si può diventare proprietari di un bene dopo un lungo possesso. Un controllo più breve lascerebbe scoperto proprio questo rischio.
Fonti per verificare
- Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis (conformità catastale oggettiva e soggettiva) — normattiva.it
- Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, artt. 46 e 30 (dichiarazioni urbanistiche ed edilizie, nullità) — normattiva.it
- Codice civile, artt. 2643 e seguenti, 2671 (trascrizione e obbligo del notaio di richiederla) — normattiva.it
- Decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, artt. 2 e 4 (fideiussione e garanzia decennale postuma negli acquisti da costruttore) — normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, area studi e Guide per il cittadino su compravendita immobiliare — notariato.it
Approfondimenti sul sito: Conformità urbanistica e stato legittimo · Visure ventennali: perché il notaio le fa · Documenti da portare in Studio.
Scopri di più da Notaio Marco Fiorentino | Napoli
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.