Soggetti esteri e locazioni: la prassi dell’Agenzia delle Entrate

Pubblicata il 27 ottobre 2026 — Aggiornata al 27 ottobre 2026. Studio Notarile Marco Fiorentino, Via Cuma n. 6 (Santa Lucia), 80132 Napoli.

Questa pagina fa parte della Guida fiscale per i professionisti: la prassi dell’Agenzia delle Entrate negli atti notarili.

Questa pagina raccoglie 38 documenti di prassi dell’Agenzia delle Entrate su soggetti esteri, atti con elementi di internazionalità e locazioni, pubblicati tra il 2020 e il 2026, scelti fra gli 85 documenti estratti per questi due settori dai notiziari del Consiglio Nazionale del Notariato. Abbiamo scartato i documenti il cui oggetto si è rivelato un frammento di citazione o un testo illeggibile e quelli il cui riferimento non ha trovato conferma sulla fonte. Gli estremi di ogni documento citato sono stati verificati sui notiziari. Di questi, 14 riportano ora anche la conclusione dell’Agenzia nelle sue parole, ripresa dal testo integrale pubblicato nei notiziari del Consiglio Nazionale del Notariato fra il 2020 e il 2023: è l’arco di anni in cui i notiziari riproducevano per esteso le risposte, e per i documenti anteriori al 2020 o successivi al 2023 la conclusione non è quindi riportata.

Il nodo pratico è la territorialità: dove risiede chi dispone, dove si trova il bene, quale legge regola l’atto. Da questi tre elementi dipende se l’imposta è dovuta in Italia, se l’agevolazione prima casa spetta a chi vive all’estero e quali adempimenti ricadono su chi non ha codice fiscale italiano. Nella seconda parte, le locazioni: registrazione, sanzioni, cedolare secca e affitto d’azienda con componente immobiliare.

Residenza all’estero, iscritti AIRE e agevolazione prima casa

• Interpello n. 312/2025 — Agevolazione prima casa per soggetto trasferito all’estero per lavoro, in caso di acquisto nel comune in cui ha svolto l’intero percorso scolastico e universitario.
• Interpello n. 29/2025 — Decadenza dall’agevolazione prima casa: riacquisto entro l’anno di un terreno edificabile sito all’estero per la costruzione di un fabbricato da adibire ad abitazione principale.
• Interpello n. 28/2025 — Agevolazione prima casa per residente all’estero: acquisto di immobile in un comune di residenza non coincidente con l’ultimo comune di residenza precedente al trasferimento.
• Interpello n. 399/2022 — Trasferimento della residenza all’estero e mantenimento dell’agevolazione prima casa.
  Conclusione dell’Agenzia: «Resta fermo che la titolarità del diritto di proprietà di una casa di abitazione acquistata con le agevolazioni in argomento impedisce la fruizione delle medesime agevolazioni in relazione ad altro immobile su tutto il territorio nazionale, ai sensi della lettera c) della Nota II-bis all’articolo 1 della citata Tariffa, Parte prima.»
• Interpello n. 751/2021 — Agevolazioni prima casa per cittadino italiano iscritto all’AIRE.
  Conclusione dell’Agenzia: «Pertanto, nel caso in esame, fermo restando il rispetto delle previste condizioni di legge, si ritiene che l’istante possa acquistare l’immobile usufruendo dell’aliquota Iva agevolata anche nell’ipotesi in cui conceda in comodato l’immobile stesso.»
• Interpello n. 126/2021 — Agevolazioni prima casa e riacquisto all’estero.
• Interpello n. 333/2020 — Agevolazione prima casa per soggetto iscritto all’AIRE: rettifica della dichiarazione resa in atto.
  Conclusione dell’Agenzia: «Premesso quanto sopra, si ritiene che l’istante che non ha dichiarato in atto di essere iscritto all’AIRE, pur avendo i requisiti, possa mantenere le agevolazioni fruite, qualora dichiari, con un atto integrativo, nella medesima forma giuridica del precedente, entro il termine di 18 mesi dall’atto di acquisto, che al momento della stipula del contratto di compravendita era cittadino italiano emigrato all’estero, iscritto all’AIRE.»

Condizione di reciprocità e trasferimenti con elementi esteri

• Interpello n. 16/2026 — Inapplicabilità dell’esenzione dall’imposta sulle successioni e donazioni al trasferimento mortis causa a favore di un ente pubblico svizzero del Canton Ticino, per mancanza del requisito della condizione di reciprocità.
• Interpello n. 7/2024 — Tassazione, ai fini dell’imposta di donazione, di un atto di donazione di denaro depositato su un conto estero da parte di donante estero, a beneficiario italiano. L’Agenzia conclude che, mancando il presupposto territoriale dell’art. 2 del D.Lgs. 346/1990, l’atto non è da assoggettare all’imposta sulle donazioni, allineandosi espressamente alla giurisprudenza di legittimità.
• Interpello n. 351/2023 — Accordo di divorzio stipulato all’estero concernente beni immobili siti in Italia.
  Conclusione dell’Agenzia: «Pertanto, ai fini del trasferimento dei beni immobili siti in Italia dal coniuge all’Istante, l’atto di “Convenzione Matrimoniale, Ripartizione ed Aggiudicazione dei Beni della Comunione dei Beni ed Estinzione di Condominio”, deve essere depositato presso un notaio italiano il quale riporta nel verbale le necessarie attestazioni ai fini della conformità urbanistica e catastale.»
• Interpello n. 350/2021 — Regime fiscale del trasferimento delle porzioni immobiliari di un fabbricato sito all’estero ad una società di capitali svizzera. Art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR.
• Interpello n. 349/2021 — Stralcio divisionale del bene estero.
  Conclusione dell’Agenzia: «Pertanto, nella fattispecie in esame, con riferimento alla determinazione della base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro, con applicazione della suddetta aliquota dell’1 percento, si ritiene che sia costituita dal valore della massa comune da dividere con lo stipulando atto e non dell’originario asse ereditario.»

Adempimenti dei soggetti non residenti

• Interpello n. 108/2024 — Registrazione dell’ordinanza di riconoscimento della cittadinanza italiana di persone straniere.
• Interpello n. 407/2023 — Dichiarazione di successione: modalità di indicazione dei soggetti stranieri chiamati all’eredità e privi di un codice fiscale italiano.
  Conclusione dell’Agenzia: «Nella fattispecie in esame, pertanto, l’ Istante, in assenza della attribuzione dei codici fiscali in Italia in relazione a tutti i cittadini stranieri chiamati all’eredità, deve indicare nella dichiarazione di successione i dati sopra indicati in sostituzione del codice fiscale assente.»
• Risoluzione n. 5/E del 2023 — Registrazione di atti privati: soggetti non residenti nel territorio dello Stato e privi di codice fiscale.
• Interpello n. 429/2022 — Soggetto non residente: apertura della partita IVA e domicilio fiscale nella sede di svolgimento dell’attività professionale in Italia. Art. 35 del D.P.R. 633/1972.
  Conclusione dell’Agenzia: «Pertanto, la circostanza che nel territorio italiano venga costituito il domicilio fiscale, pur in presenza della residenza in un paese terzo (Regno Unito) non è di ostacolo a considerare l’istante quale soggetto passivo di imposta alla stregua di un soggetto residente.»

Atti formati all’estero e operazioni transfrontaliere

• Interpello n. 217/2025 — Conferimento transfrontaliero di partecipazione da parte di più conferitari: regime di neutralità fiscale.
• Interpello n. 150/2024 — Operazione di finanziamento formata all’estero e atto di costituzione di ipoteca a garanzia dello stesso stipulato in Italia: imposta sostitutiva.
• Interpello n. 174/2024 — Transfer pricing: Documentazione Nazionale in lingua italiana.
• Interpello n. 132/2024 — Costo fiscale delle azioni di società non residente acquisite per successione.
• Interpello n. 81/2024 — Trattamento fiscale dell’operazione di Trasferimento Universale del Patrimonio prevista da un ordinamento estero.
• Interpello n. 310/2021 — Tassazione ai fini dell’imposta di registro del verbale attestante il deposito presso il notaio italiano dell’atto estero di trasferimento di sede di società.
  Conclusione dell’Agenzia: «Alla luce di quanto precede, si ritiene che nel caso di specie, in sede di registrazione del verbale di deposito dell’atto estero in oggetto, deve essere corrisposta l’imposta fissa di registro nella misura fissa di euro 200.»
• Interpello n. 892/2021 — Disciplina antiabuso: cessione di partecipazione e fusione transfrontaliera.
• Interpello n. 633/2020 — Conferimento dell’intera azienda di una stabile organizzazione in Italia di un soggetto non residente a favore di un soggetto non residente: IRES, IVA e imposta di registro.
• Circolare n. 12/E del 13 maggio 2022 — Meccanismi transfrontalieri soggetti all’obbligo di comunicazione, D.Lgs. 100/2020 (recepimento della Direttiva DAC 6): risposte a quesiti.
• Risoluzione n. 78/E del 31 dicembre 2021 — Meccanismi transfrontalieri soggetti all’obbligo di comunicazione: recepimento della Direttiva DAC 6.
  Conclusione dell’Agenzia: «Per le comunicazioni successive alla prima e relative al meccanismo in esame, il dies a q u o del termine di trenta giorni per la comunicazione dei TP Adjustment, in considerazione delle particolari modalità operative con cui vengono effettuati, si ritiene debba decorrere dalla data di approvazione del bilancio della Società controllante che effettua l’aggiustamento.»

Trust esteri e monitoraggio fiscale

• Interpello n. 145/2025 — Qualificazione fiscale di trust estero, disciplinato da legge inglese e domiciliato fiscalmente a Malta.
• Interpello n. 237/2023 — Tassazione ai fini delle imposte dirette e indirette delle attribuzioni provenienti da un trust estero a beneficiario residente in Italia, e connessi obblighi relativi al monitoraggio fiscale.
• Interpello n. 398/2021 — Qualificazione fiscale di trust estero ai sensi dell’art. 37, comma 3, del D.P.R. 600/1973, e conseguente trattamento ai fini delle imposte dirette, delle imposte indirette e del monitoraggio (quadro RW).
• Interpello n. 106/2021 — Imposta sulle successioni e donazioni sulle attribuzioni al beneficiario di beni vincolati in un trust estero revocabile, a seguito della revoca del trust.
  Conclusione dell’Agenzia: «In particolare, per quanto riguarda la fattispecie in esame, merita rilievo la circostanza che il soggetto disponente coincida con il soggetto beneficiario del Trust.»

Agevolazioni edilizie e soggetti non residenti

• Risoluzione n. 78/E del 15 dicembre 2020 — Accesso al Superbonus da parte di una persona fisica non residente per interventi su un edificio costituito da una unità immobiliare di cui è pieno proprietario e due unità immobiliari di cui è nudo proprietario.
  Conclusione dell’Agenzia: «Al riguardo, si ritiene che, in mancanza di ulteriori precisazioni, tale chiarimento debba valere anche nel caso in cui, in relazione ad una o più unità immobiliari, il contribuente sia nudo proprietario.»

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Locazioni: registrazione, cedolare secca e sanzioni

• Interpello n. 146/2025 — Applicazione del regime della cedolare secca, di cui all’art. 3, comma 11, del D.Lgs. 23/2011, a un contratto di locazione contenente disposizioni relative a una clausola penale.
• Risoluzione n. 56/2025 — Tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale soggetti a imposta di registro: determinazione della sanzione ai sensi dell’art. 69 del Testo unico dell’imposta di registro.
• Interpello n. 676/2021 — Assolvimento degli obblighi derivanti dalla comunicazione della cessione del contratto di locazione, prevista dall’art. 17, comma 1, del D.P.R. 131/1986, nel caso di subentro ex lege di un nuovo proprietario che ha acquisito l’immobile in sede di asta fallimentare.
  Conclusione dell’Agenzia: «Nel caso in esame, il subentro è del locatore e, pertanto, occorre compilare la sezione I del quadro B, indicando i dati del locatore che non è più parte del contratto (“cedente”) ed i dati del nuovo locatore (“subentrante”).»

Locazioni commerciali, affitto d’azienda e canoni

• Interpello n. 126/2025 — Imposta di registro per contratto di affitto di ramo d’azienda con parte immobiliare prevalente.
• Interpello n. 188/2024 — Affitto o acquisto del ramo di azienda e art. 119, comma 10-bis, del decreto Rilancio.
• Interpello n. 424/2022 — Spese di ristrutturazione su immobile commerciale in locazione e canoni a scaletta. Art. 11 del D.P.R. 633/1972 e art. 109 del TUIR.
  Conclusione dell’Agenzia: «Da quanto descritto, in istanza, si tratta di “ interventi necessari per rendere l’immobile idoneo allo svolgimento della gestione scelta dal conduttore” che, in linea di principio, risultano capitalizzabili al valore del bene immobile concorrendo alla formazione del reddito di periodo nei limiti delle quote di ammortamento deducibili, ai sensi dell’articolo 102 del TUIR (e dei coefficienti del DM 31/12/1988).»
• Interpello n. 418/2022 — Requisito della commercialità e attività preliminari alla conduzione in affitto d’azienda. Art. 87 del TUIR.
  Conclusione dell’Agenzia: «Si ritiene, parimenti, che il requisito della commercialità sussista nel caso in cui l’impresa disponga della capacità anche solo potenziale di soddisfare la domanda del mercato nei tempi tecnici ragionevolmente previsti in relazione alle specificità dei settori economici di appartenenza.»

Sul comodato si veda anche l’interpello n. 262/2025, in materia di decadenza dall’agevolazione legge montana per la concessione in comodato gratuito o in affitto di una pertinenza del maso chiuso, riportato nella pagina Agricoltura e terzo settore. Sulla locazione di terreni agricoli destinati a impianti eolici si veda, nella stessa pagina, l’interpello n. 299/2021.

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I punti di attrito da tenere presenti

• Donazione di denaro da donante non residente: qui l’Agenzia segue la Cassazione. Con l’interpello n. 7/2024 l’Agenzia ha affermato che la donazione, mediante bonifico, di denaro depositato prima dell’atto su un conto estero, da parte di un donante residente all’estero a beneficiario residente in Italia, non integra il presupposto territoriale dell’art. 2, commi 2 e 3, del D.Lgs. 346/1990 e non è soggetta all’imposta sulle donazioni in Italia. Nel motivare, richiama in modo adesivo le sentenze della Corte di Cassazione n. 7428, n. 8175 e n. 8720 del 2021 e n. 9780 del 2023. È uno dei casi in cui il contrasto si è chiuso a favore della lettura sostenuta dai contribuenti: resta però decisivo, nella pratica, poter dimostrare dove si trovava il denaro prima della disposizione.
• Condizione di reciprocità. L’interpello n. 16/2026 nega l’esenzione al trasferimento mortis causa a favore di un ente pubblico estero per difetto di reciprocità. È una verifica che non si improvvisa in sede di dichiarazione di successione: va fatta prima, perché incide sull’imposta e, a monte, sulla stessa capacità dell’ente di succedere.
• Soggetti privi di codice fiscale italiano. La risoluzione n. 5/E del 2023 e l’interpello n. 407/2023 affrontano lo stesso problema operativo da due lati — la registrazione dell’atto e la dichiarazione di successione. Sono i due documenti da avere sotto mano quando una parte o un chiamato all’eredità è straniero e non ha mai avuto rapporti con il fisco italiano.

Una avvertenza sull’ampiezza di questa pagina

Fra i documenti estratti dai notiziari non abbiamo trovato prassi riferibile ad alcuni temi che il professionista si aspetterebbe qui: in particolare affitti brevi e codice identificativo nazionale, IVIE e IVAFE e le singole convenzioni contro le doppie imposizioni. Non li trattiamo per non scrivere ciò che non abbiamo verificato su fonte. Per quei temi il punto di partenza sono le pagine dell’Agenzia delle Entrate e la banca dati del Ministero dell’Economia e delle Finanze indicate fra le fonti. Una seconda avvertenza riguarda le conclusioni: la conclusione dell’Agenzia è riportata soltanto per i documenti pubblicati fra il 2020 e il 2023, perché è l’arco di anni in cui i notiziari del Consiglio Nazionale del Notariato ne riproducevano per esteso il testo integrale. Per i documenti anteriori al 2020 e per quelli dal 2024 in poi indichiamo quindi soltanto il riferimento e l’oggetto. Anche fra i documenti del periodo 2020-2023 alcune voci riportano il solo riferimento e l’oggetto: non perché manchi la fonte, ma perché la frase che il notiziario rendeva disponibile non esprimeva la decisione dell’Agenzia sul caso.

Se ha una pratica aperta

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Fonti

• Agenzia delle Entrate — testo integrale di interpelli, risoluzioni, circolari e principi di diritto.
• Documentazione economica e finanziaria (Ministero dell’Economia e delle Finanze) — banca dati della prassi e della normativa tributaria, comprese le convenzioni contro le doppie imposizioni.
• Consiglio Nazionale del Notariato — studi e quesiti delle Commissioni, segnalazioni di CNN Notizie.
• Normattiva — testo vigente delle disposizioni citate.

Una risposta a interpello vincola il solo contribuente che l’ha chiesta e solo sul caso prospettato: non è una norma e non crea precedente. Gli estremi qui riportati servono a risalire al testo integrale, non a sostituirlo. Dove indichiamo una conclusione, è perché l’abbiamo letta nella fonte; altrimenti segnaliamo soltanto il tema.

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