Successione con un terreno edificabile: che valore dichiarare

Pubblicato il 18 ottobre 2026 · 5 minuti di lettura

In breve: nella successione un terreno edificabile si dichiara al valore di mercato. Non vale il calcolo automatico sulla rendita catastale, che si usa per case e terreni agricoli. Un valore troppo basso espone alla rettifica dell’Agenzia. Inoltre fa pagare di più quando il terreno si vende, perché la plusvalenza si calcola proprio su quel valore.

Quando in un’eredità c’è un terreno edificabile, la domanda arriva sempre: «Che valore scriviamo?». La tentazione è scrivere poco, per pagare meno subito. Quasi sempre è un errore che si paga dopo.

Il valore da dichiarare: quello di mercato

Per gli immobili la base dell’imposta di successione è il valore venale, cioè il valore di mercato alla data della morte. Per le case e i terreni agricoli esiste però una scorciatoia: se si dichiara almeno il valore catastale, l’Agenzia non può contestarlo.

Per i terreni edificabili questa scorciatoia non vale. Lo dice l’art. 34, comma 5, del testo unico delle imposte sulle successioni (decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346). Per un’area edificabile, quindi, si dichiara il valore di mercato vero. L’Agenzia può controllarlo e correggerlo.

Come si arriva a un valore credibile

• Il certificato di destinazione urbanistica: dice quanto e che cosa si può costruire.
• I valori delle aree fabbricabili del Comune: molti Comuni li deliberano ogni anno per l’IMU. Sono un riferimento utile, non un obbligo.
• Le vendite di lotti simili nella stessa zona, negli ultimi anni.
• Una stima scritta di un tecnico: non serve che sia giurata, ma conviene conservarla.

Il valore va riferito alla data della morte, non a oggi. Se la successione si presenta un anno dopo, conta comunque quel giorno.

Che cosa costa dichiarare il valore giusto

Sul valore del terreno si pagano due imposte fisse in percentuale:

• imposta ipotecaria del 2 per cento;
• imposta catastale dell’1 per cento.

L’imposta di successione vera e propria spesso non si paga. Per coniuge e figli c’è una franchigia di un milione di euro per ciascuno. Oltre quella cifra si paga il 4 per cento. Per fratelli e sorelle la franchigia è di 100.000 euro, poi si paga il 6 per cento.

Dal 2025 le imposte della successione le calcolano gli eredi stessi, con l’autoliquidazione. L’Agenzia controlla dopo. Per questo un valore scritto bene, e documentato, protegge gli eredi.

Perché un valore basso costa di più

Quando il terreno edificabile si vende, chi vende paga le imposte sul guadagno. Il guadagno è la differenza fra il prezzo e il valore dichiarato in successione. Lo prevede l’art. 68, comma 2, del testo unico delle imposte sui redditi, che dal 2027 diventa l’art. 77 del nuovo testo unico.

Quindi ogni euro tolto dal valore in successione torna come plusvalenza al momento della vendita. E sulla plusvalenza l’aliquota è quella dell’IRPEF, molto più alta del 3 per cento di ipotecaria e catastale.

Un esempio con i numeri

Alessandro eredita dal padre un lotto edificabile a Pozzuoli. Il valore di mercato alla morte è di 200.000 euro. Lui è l’unico figlio e l’eredità resta sotto la franchigia.

• Se dichiara 200.000 euro: paga 6.000 euro di ipotecaria e catastale. Se vende a 210.000 euro, la plusvalenza è di circa 4.000 euro.
• Se dichiara 80.000 euro: paga 2.400 euro. Ma se vende a 210.000 euro, la plusvalenza sale a circa 127.600 euro, tutta da tassare con l’IRPEF.

In più, nel secondo caso, l’Agenzia può rettificare il valore e chiedere imposte, sanzioni e interessi.

Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai). Nomi e dati sono inventati.

Il terreno era agricolo alla morte, oggi è edificabile

Conta la situazione del giorno della morte. Se allora il terreno era agricolo, si dichiara come agricolo. Se poi diventa edificabile e si vende, la plusvalenza si calcola su quel vecchio valore agricolo. Ne parliamo nella guida sul terreno ereditato diventato edificabile.

Che cosa cambia dal 2027

Dal 1° gennaio 2027 le regole sulle successioni passano nel nuovo testo unico dei tributi indiretti (decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123). Per le successioni aperte dal 2027 lo Studio verifica, caso per caso, la norma corrispondente.

Che cosa fa il notaio

• Legge con gli eredi il certificato di destinazione urbanistica e i valori del Comune.
• Indica quali documenti servono per sostenere il valore dichiarato.
• Calcola le imposte della successione e le confronta con il conto della vendita futura.
• Quando si vende, coordina l’atto con la dichiarazione dei redditi del commercialista.

Domande frequenti

Posso dichiarare il terreno edificabile al valore catastale?

Si può scrivere qualsiasi valore, ma per i terreni edificabili il valore catastale non mette al riparo dalla rettifica. L’Agenzia può sempre chiedere il valore di mercato.

Serve una perizia giurata nella successione?

Non è obbligatoria. Una stima scritta di un tecnico, però, è la prova migliore se l’Agenzia contesta il valore.

Gli eredi pagano l’IMU sul terreno edificabile?

Sì, dalla data della morte, ciascuno per la sua quota. La base è il valore di mercato dell’area, e spesso il Comune pubblica i valori di riferimento.

Fonti: testo unico delle imposte sulle successioni, D.Lgs. 346/1990, artt. 7, 14 e 34 (normattiva.it) · art. 68 del testo unico delle imposte sui redditi (normattiva.it) · decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117 (normattiva.it) · decreto legislativo 18 settembre 2024, n. 139 (normattiva.it) · decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123 (normattiva.it).

Vedi anche: la guida completa alla successione · vendere un terreno edificabile: le imposte · il certificato di destinazione urbanistica.

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Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.