Preliminare trascritto e caparra: proteggersi prima del rogito

Pubblicato il 18 ottobre 2026 · Aggiornato il 24 ottobre 2026 · 5 minuti di lettura

In breve: tra il compromesso e il rogito passano spesso mesi, e in quei mesi sul venditore possono arrivare ipoteche, pignoramenti o addirittura una seconda vendita. Il preliminare trascritto nei registri immobiliari mette al riparo chi compra: le iscrizioni e le trascrizioni successive non gli sono opponibili, purché il rogito sia trascritto entro un anno dalla data convenuta e comunque entro tre anni. La caparra confirmatoria, invece, non è un acconto qualsiasi: è la somma che si perde, o si riceve raddoppiata, se l’affare salta per colpa di una delle parti. Vale a Roma, alla Garbatella, come a Napoli.

Che cosa fa la trascrizione del preliminare

Il preliminare di vendita di un immobile può essere trascritto se risulta da atto pubblico o da scrittura privata autenticata (art. 2645-bis c.c.). Da quel momento nasce un effetto prenotativo: quando si trascriverà il rogito, la protezione risalirà alla data della trascrizione del preliminare, e ciò che è arrivato nel frattempo non sarà opponibile a chi compra.

La protezione ha una scadenza: gli effetti cessano se entro un anno dalla data convenuta per il rogito, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non viene trascritto il contratto definitivo o la domanda giudiziale. Per questo le date scritte nel preliminare contano davvero.

C’è un secondo vantaggio: i crediti del promissario acquirente per la restituzione degli acconti e per il risarcimento hanno un privilegio speciale sull’immobile, se il preliminare è trascritto (art. 2775-bis c.c.). In parole semplici: se l’affare salta, chi ha versato ha una posizione migliore rispetto agli altri creditori del venditore.

Caparra confirmatoria, caparra penitenziale, acconto

• Caparra confirmatoria: se chi l’ha data non adempie, l’altro può recedere e trattenerla; se non adempie chi l’ha ricevuta, l’altro può recedere e chiedere il doppio (art. 1385 c.c.). Resta la possibilità di chiedere invece l’esecuzione del contratto o il risarcimento pieno.
• Caparra penitenziale: è il prezzo del diritto di ripensarci. Chi recede perde la caparra, o restituisce il doppio, e la faccenda finisce lì: non si può chiedere altro (art. 1386 c.c.).
• Acconto: è solo un anticipo sul prezzo, senza la funzione di garanzia della caparra. Se l’affare salta, va restituito.

Nel testo del preliminare la parola va scelta con attenzione: «caparra» e «acconto» non sono sinonimi e producono conseguenze diverse, anche fiscali.

Se l’immobile è a Roma e si firma a Napoli

Anche il preliminare può essere ricevuto dal notaio a Napoli pur riguardando una casa alla Garbatella: il limite della legge notarile riguarda il luogo della firma, non la posizione dell’immobile (art. 27 legge 89/1913). La trascrizione, come sempre, si esegue all’ufficio competente per Roma.

Un esempio

Caso inventato, nomi e numeri di fantasia. Silvia compra un trilocale alla Garbatella per 300.000 euro. Il venditore chiede sei mesi per liberarlo; Silvia deve ottenere il mutuo. Alla firma del preliminare versa 30.000 euro a titolo di caparra confirmatoria e 20.000 euro di acconto sul prezzo.

Il preliminare viene ricevuto dal notaio e trascritto. Tre mesi dopo un creditore del venditore iscrive un’ipoteca giudiziale sull’appartamento: grazie alla trascrizione anteriore, quell’ipoteca non sarà opponibile a Silvia quando si trascriverà il rogito. Il definitivo si firma nel termine previsto.

Cosa fare in pratica

1. Prima di firmare qualsiasi cosa, faccia controllare visure ipotecarie e catastali dell’immobile.
2. Scriva nel preliminare una data precisa per il rogito: da lì decorre il termine della protezione.
3. Distingua con chiarezza caparra e acconto, e indichi come si paga ciascuna somma.
4. Valuti la trascrizione soprattutto se il rogito è lontano, se il venditore è un’impresa o se versa somme importanti.
5. Metta nero su bianco che cosa succede se il mutuo non viene concesso.
6. Chieda un preventivo scritto: preliminare e rogito hanno voci distinte.

Domande frequenti

Il compromesso firmato in agenzia è valido?
Sì, se è scritto, ma non si può trascrivere: per la trascrizione servono l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata.

Quanto dura la protezione della trascrizione?
Fino a un anno dalla data convenuta per il rogito e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del preliminare.

Se l’affare salta perdo la caparra?
Dipende. Se è Lei a non adempiere, il venditore può recedere e trattenerla; se non adempie lui, può recedere e chiedere il doppio.

Le imposte pagate sul preliminare si perdono?
No. Quelle versate su caparra e acconti si detraggono dall’imposta di registro dovuta sul rogito.

Fonti

• Art. 2645-bis c.c., trascrizione dei contratti preliminari (Normattiva)
• Art. 2775-bis c.c., privilegio del promissario acquirente (Normattiva)
• Art. 1385 c.c. e art. 1386 c.c. (Normattiva)
• D.P.R. 131/1986, imposta di registro (Normattiva)

Vedi anche: quando conviene trascrivere il preliminare, casa a Roma con atto firmato a Napoli, comprare per persona da nominare e il Glossario dello Studio.

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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.