Comprare casa a Bari vivendo a Napoli (o il contrario): cosa sapere su documenti, catasto e imposte

Pubblicato l’11 ottobre 2026 · 6 minuti di lettura

In breve: comprare casa in un’altra regione è possibile e frequente, ma conviene sapere tre cose. Il limite di legge riguarda il luogo in cui il notaio riceve l’atto, non il luogo in cui si trova la casa: l’atto si può quindi firmare a Napoli, nel nostro Studio, anche per un immobile che si trova a Bari o in qualunque altra regione (vedi «Dove si firma»). I controlli su catasto e urbanistica sono gli stessi in tutta Italia. E l’agevolazione «prima casa» spetta solo se si porta la residenza, entro diciotto mesi, nel comune dove si trova la casa, o se lì si lavora.

Dove si firma: la regola del notaio

La legge notarile dice che il notaio è obbligato a prestare il suo ministero quando è richiesto, ma non può esercitarlo fuori del territorio della regione in cui ha sede (o del distretto della Corte d’appello, quando comprende più regioni) (art. 27 legge 16 febbraio 1913, n. 89). In pratica: un notaio di Napoli firma in Campania, un notaio di Bari firma in Puglia.

Il limite riguarda però il luogo in cui l’atto viene ricevuto, non il luogo in cui si trovano i beni: si può firmare a Napoli per una casa che sta a Bari, a Milano o in qualunque altra parte d’Italia. Lo Studio ha sede in Viale Antonio Gramsci 19, a Napoli, ed è iscritto nel Ruolo dei Distretti Notarili Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola: possiamo quindi ricevere noi la compravendita, qualunque sia la regione in cui si trova l’immobile. Chi non può viaggiare nel giorno della firma può farsi rappresentare con una procura speciale, firmata davanti a un notaio della propria città; l’istruttoria (documenti, calcoli, bozza) si fa a distanza, anche con una Consulenza online. Dopo la firma lo Studio cura registrazione, trascrizione e voltura catastale presso gli uffici competenti del luogo in cui si trova la casa.

I documenti e il catasto

Le regole sono nazionali: valgono a Bari come a Napoli. Prima di firmare anche solo un preliminare conviene avere:

• Atto di provenienza del venditore (compravendita, donazione, successione).
• Visura e planimetria catastale: nell’atto il venditore dichiara che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto; senza questa dichiarazione l’atto è nullo (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985). La visura catastale si chiede all’Agenzia delle Entrate.
• Titoli edilizi: permesso di costruire, eventuali sanatorie o condoni, da citare nell’atto (art. 46 D.P.R. 380/2001). Si chiedono all’ufficio tecnico del Comune dove si trova la casa: se è a Bari, a Bari.
• Attestato di prestazione energetica (APE), da allegare all’atto (art. 6 D.Lgs. 192/2005).
• Se c’è un condominio, la situazione delle spese e del regolamento.

Il consiglio pratico, per chi compra lontano da casa: far controllare la planimetria da un tecnico del luogo prima del preliminare. Una veranda chiusa o un tramezzo spostato si sistemano meglio con qualche settimana di anticipo che il giorno prima del rogito.

Le imposte: quando spetta la «prima casa»

Se il venditore è un privato, chi compra paga l’imposta di registro del 2% con le agevolazioni prima casa, del 9% senza; le imposte ipotecaria e catastale sono di 50 euro ciascuna (D.P.R. 131/1986, Tariffa, art. 1). Per le abitazioni, la base è di regola il valore catastale e non il prezzo, se si sceglie il «prezzo-valore» (art. 1, comma 497, legge 266/2005). Se vende un’impresa con IVA, le imposte cambiano: si indicano voce per voce nel preventivo.

Per la prima casa, secondo l’Agenzia delle Entrate, la casa deve trovarsi nel comune in cui chi compra ha o stabilisce entro diciotto mesi la residenza, oppure in cui svolge la propria attività di lavoro. Inoltre non bisogna avere altre case nello stesso comune, né altrove una casa comprata con le agevolazioni, salvo venderla entro due anni dal nuovo acquisto (termine portato da uno a due anni dalla legge di bilancio 2025).

Quindi chi vive a Napoli e compra a Bari una casa per le vacanze o per un figlio che studia non ha la prima casa, a meno di trasferire la residenza a Bari o di lavorarci. Se l’immobile è comprato dal figlio, contano i requisiti del figlio.

Un esempio

Caso inventato. Rosa vive a Bari e lavora in un ospedale pugliese. Eredita una somma e decide di comprare un bilocale a Napoli, al Vomero, per 180.000 euro, dove andrà a vivere quando prenderà servizio in un ospedale napoletano tra un anno. Il valore catastale è di 70.000 euro.

Rosa dichiara nell’atto che porterà la residenza a Napoli entro diciotto mesi: paga il 2% di 70.000 euro, cioè 1.400 euro, più 50 e 50 euro di ipotecaria e catastale. Senza agevolazione avrebbe pagato il 9%, cioè 6.300 euro. Se non trasferisse la residenza in tempo, perderebbe il beneficio e pagherebbe la differenza, con sanzione e interessi. Il rogito si firma a Napoli; per le verifiche iniziali Rosa usa la Consulenza online e viene in Studio solo il giorno della firma.

Il caso inverso, un napoletano che compra a Bari, segue le stesse regole sulle imposte. Quanto alla firma, il limite di legge riguarda il luogo in cui il notaio riceve l’atto e non il luogo in cui si trova la casa: la compravendita di un immobile pugliese si può quindi ricevere a Napoli, nel nostro Studio, e gli adempimenti vengono poi curati presso gli uffici competenti di Bari. Chi non può essere presente il giorno della firma può farsi rappresentare con una procura speciale.

Cosa fare in pratica

1. Decidi dove firmerai: nella regione dove si trova il notaio scelto. Se non puoi esserci, valuta una procura speciale.
2. Chiedi al venditore atto di provenienza, visura, planimetria, titoli edilizi e APE prima del preliminare.
3. Fai controllare la planimetria da un tecnico del luogo.
4. Verifica se hai i requisiti prima casa: residenza entro diciotto mesi o lavoro nel comune, nessuna altra casa agevolata da tenere.
5. Chiedi un preventivo scritto con imposte e onorario, voce per voce.
6. Se paghi con mutuo, avvisa subito la banca del luogo dell’atto: la perizia richiede tempo.

Domande frequenti

Un notaio di Napoli può firmare un atto a Bari?
No. Il notaio non può esercitare le sue funzioni fuori della regione della propria sede (o del distretto della Corte d’appello, quando comprende più regioni).

Se vivo a Napoli e compro a Bari, ho la prima casa?
Solo se trasferisci la residenza a Bari entro diciotto mesi dall’acquisto, o se a Bari svolgi la tua attività di lavoro, e hai gli altri requisiti.

Posso non andare al rogito?
Sì, con una procura speciale firmata davanti a un notaio: il procuratore firma al tuo posto.

Le regole sul catasto sono diverse in Puglia?
No. La conformità catastale e le menzioni urbanistiche sono regole nazionali; cambiano solo gli uffici a cui chiedere i documenti.

Fonti

• Art. 27 legge 89/1913, legge notarile (Normattiva)
• Art. 29 legge 52/1985, conformità catastale (Normattiva)
• Art. 46 D.P.R. 380/2001, menzioni urbanistiche (Normattiva)
• D.P.R. 131/1986, imposta di registro, Tariffa parte prima, art. 1 e nota II-bis (Normattiva)
• Agevolazioni per l’acquisto della prima casa (Agenzia delle Entrate)
• Art. 6 D.Lgs. 192/2005, attestato di prestazione energetica (Normattiva)

Vedi anche: la planimetria non corrisponde alla casa, trascrivere il preliminare, abusi, condoni e regolarità urbanistica e il Glossario dello Studio.

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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.