Cancellare un’ipoteca che non è della banca: come si fa dal notaio

Pubblicato il 21 ottobre 2026 · Aggiornato il 24 ottobre 2026 · 7 minuti di lettura

In breve: se l’ipoteca non garantisce un mutuo di banca, non si cancella da sola: serve un atto dal notaio in cui il creditore, o i suoi eredi, danno il consenso alla cancellazione. Se invece si vuole liberare solo una parte dei beni, per esempio un box che si sta vendendo, si fa una restrizione dell’ipoteca, sempre con il consenso del creditore.

Molti pensano che, pagato il debito, l’ipoteca sparisca. Per i mutui bancari è quasi così, grazie a una procedura automatica. Per tutte le altre ipoteche no: finché nei registri immobiliari resta l’iscrizione, chi compra, la sua banca e il notaio la vedono, e la vendita si complica. In questa guida spieghiamo come si fa, chi deve firmare e che cosa succede quando il creditore non c’è più.

Perché l’ipoteca del privato non si cancella da sola

Il codice civile elenca i modi in cui un’ipoteca si estingue: tra questi la cancellazione dell’iscrizione, la mancata rinnovazione entro vent’anni, l’estinzione del debito, la rinuncia del creditore (art. 2878 del codice civile). Ma che il debito sia stato pagato è un fatto che i registri non conoscono: finché qualcuno non chiede la cancellazione, l’iscrizione resta lì.

Per i mutui e i finanziamenti concessi da banche e intermediari finanziari la legge ha previsto una scorciatoia: l’ipoteca si estingue automaticamente quando il debito è estinto, la banca rilascia la quietanza e comunica tutto al conservatore entro trenta giorni, e la cancellazione avviene d’ufficio, senza notaio e senza spese per il debitore (art. 40-bis del Testo unico bancario). Questa procedura però vale solo per banche, intermediari finanziari ed enti di previdenza che finanziano i propri iscritti.

Se il creditore è un privato (un parente che aveva prestato denaro, un vecchio venditore che si era fatto garantire il prezzo dilazionato, un’impresa che non è una banca), la strada è quella ordinaria: la cancellazione consentita dalle parti, che il conservatore esegue sulla base dell’atto contenente il consenso del creditore, nelle forme stabilite dall’art. 2882 del codice civile. In pratica serve un atto notarile, cioè un atto pubblico o una scrittura privata con firma autenticata.

Chi deve firmare l’assenso

Firma il creditore che risulta dall’iscrizione, oppure chi ne ha preso il posto. Se il creditore è una persona che è morta, firmano i suoi eredi: il notaio verifica chi sono, sulla base della successione e dei documenti che la provano. Se il creditore era una società, firma chi oggi la rappresenta; se la società non esiste più, bisogna ricostruire chi è subentrato nei suoi diritti.

Il debitore, cioè il proprietario della casa, di regola non è obbligato a firmare l’atto di assenso, ma è lui che ha interesse a farlo fare: per questo è quasi sempre lui a rivolgersi al notaio e a sostenerne le spese.

Un esempio

Caso inventato. Nel 2012 Anna compra una casa a Portici e, per pagarla, si fa prestare 40.000 euro dallo zio Carlo, che si garantisce con un’ipoteca sulla casa. Anna restituisce tutto entro il 2019, ma nessuno pensa a cancellare l’ipoteca. Lo zio muore nel 2023, lasciando tre figli. Nel 2026 Anna trova un acquirente, e la sua banca, vista l’iscrizione nelle visure, non vuole erogare il mutuo finché non sarà cancellata.

La soluzione: i tre cugini, eredi dello zio, firmano davanti al notaio un atto di assenso alla cancellazione. Uno di loro vive a Torino e firma con una procura fatta davanti a un notaio della sua città. Dopo la firma, il notaio presenta l’atto in Conservatoria e l’ipoteca viene cancellata. Poi si fa il rogito.

Variante: se Anna vendesse solo il box pertinenziale e non la casa, basterebbe una restrizione dell’ipoteca. La riduzione delle ipoteche si può fare restringendo l’iscrizione a una parte soltanto dei beni (art. 2872 del codice civile): il box esce dalla garanzia, la casa resta ipotecata.

E se l’ipoteca è molto vecchia?

L’iscrizione ipotecaria conserva il suo effetto per vent’anni; se non viene rinnovata prima della scadenza, l’effetto cessa (art. 2847 del codice civile). Per questo, davanti a un’ipoteca iscritta più di vent’anni fa, il primo controllo è sulle visure: c’è stata o no la rinnovazione? Se non c’è stata, l’ipoteca non ha più effetto. Se c’è stata, si torna alla regola: serve l’assenso del creditore o dei suoi eredi. Le visure ipotecarie le spieghiamo in questa guida alle visure ventennali.

E se il creditore non vuole o non si trova?

Se il creditore rifiuta di dare l’assenso, anche se è stato pagato, oppure se gli eredi sono irreperibili o non si mettono d’accordo, il notaio non può sostituirsi a loro. Occorre rivolgersi al giudice: il conservatore cancella l’ipoteca quando la cancellazione è ordinata con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo (art. 2884 del codice civile). È una strada più lunga, per cui è utile muoversi in anticipo, prima di aver firmato un preliminare con una data di rogito vicina.

Cancellazione o restrizione: che cosa scegliere

• Cancellazione totale: il debito è stato pagato tutto e si vuole liberare l’intero immobile.
• Restrizione: si vende una parte dei beni ipotecati (un box, un terreno, uno dei due appartamenti) e il creditore accetta che la garanzia resti sul resto.
• Riduzione della somma: il debito è sceso e il creditore accetta di ridurre l’importo iscritto.

In tutti e tre i casi decide il creditore: la legge richiede il suo consenso nell’atto. Per i mutui di banca ancora in corso, restrizioni e frazionamenti seguono regole proprie; ne abbiamo parlato a proposito della vendita di una casa con il mutuo del venditore e della surroga del mutuo.

Se vivi in un’altra città

Succede spesso a chi eredita in Campania un immobile con una vecchia ipoteca a favore di un privato: gli eredi del creditore possono vivere ovunque. Non devono venire tutti a Napoli: chi abita lontano può firmare una procura davanti a un notaio della propria città, o all’estero davanti al consolato o a un notaio locale con le formalità richieste. L’istruttoria (visure, verifica degli eredi, testo dell’atto) si fa a distanza anche con la Consulenza online; l’atto di assenso con il nostro Studio si firma a Napoli, di persona o tramite procuratore.

Cosa fare in pratica

1. Faccia fare le visure ipotecarie sull’immobile e individui con precisione l’ipoteca: data, creditore, somma, eventuale rinnovazione.
2. Raccolga le prove del pagamento, se le ha: bonifici, quietanze, lettere. Non sempre servono per l’atto, ma aiutano a convincere il creditore o i suoi eredi.
3. Contatti il creditore o i suoi eredi e spieghi che serve solo un atto di assenso, senza nuovi obblighi per loro.
4. Se il creditore è morto, si procuri la dichiarazione di successione e i dati degli eredi; se è una società, la visura camerale aggiornata.
5. Chieda al notaio il preventivo e fissi la firma; chi vive lontano prepara la procura con anticipo.
6. Dopo la firma, il notaio presenta l’atto in Conservatoria; controlli con una nuova visura che l’ipoteca risulti cancellata o ristretta prima del rogito.

Domande frequenti

Ho finito di pagare il mutuo in banca: devo andare dal notaio?
Di regola no. Per i mutui di banche e intermediari finanziari la cancellazione è automatica: la banca comunica l’estinzione al conservatore entro trenta giorni, senza spese per Lei. Conviene comunque controllare con una visura che sia avvenuta.

L’ipoteca era a favore di un privato che è morto: chi firma?
Firmano i suoi eredi, con un atto notarile di assenso alla cancellazione. Il notaio verifica chi sono gli eredi sulla base della successione.

Posso liberare dall’ipoteca solo il box che voglio vendere?
Sì, con una restrizione dell’ipoteca: il creditore acconsente che la garanzia resti solo sugli altri beni. Serve il suo consenso in un atto notarile.

L’ipoteca ha più di vent’anni: vale ancora?
Dipende dalla rinnovazione. Se non è stata rinnovata prima dei vent’anni, l’iscrizione perde effetto; se è stata rinnovata, serve ancora l’assenso del creditore.

Fonti

• Art. 2882 del codice civile (Normattiva)
• Art. 2878 del codice civile (Normattiva)
• Art. 2847 del codice civile (Normattiva)
• Art. 2872 del codice civile (Normattiva)
• Art. 2884 del codice civile (Normattiva)
• Art. 40-bis del D.Lgs. 385/1993, Testo unico bancario (Normattiva)

---

Deve cancellare o restringere un’ipoteca prima di vendere? Chieda un preventivo scritto oppure prenoti una Consulenza online: la prima parte della pratica si può impostare a distanza. Può scrivere a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiamare il +39 352 273 7467.

Questo articolo ha finalità informativa generale. Non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto da parte del Notaio.