Pubblicato il 15 settembre 2026 · Aggiornato il settembre 2026
Le agevolazioni fiscali non arrivano da sole: vanno chieste in atto, con una dichiarazione precisa, e quasi sempre portano con sé un vincolo che dura anni. Questa pagina le mette tutte in fila — trentuno schede — con la stessa struttura: a chi spetta, quanto si paga con e senza, quali documenti servono, dove leggere la norma.
Filtra per argomento e apri la scheda che ti riguarda. Per il conto sui tuoi numeri c’è lo strumento Utilità fiscale: quanto risparmi con le agevolazioni.
Prima casa
A chi spetta: chi compra un’abitazione non di categoria A/1, A/8 o A/9, ha o trasferisce la residenza nel Comune entro 18 mesi e non possiede altra casa nel Comune né altra prima casa in Italia (salvo venderla entro 2 anni).
Senza: 18.100 € su 200.000 (9% + 50 + 50)Con: 1.717 € (2% sul valore catastale + 50 + 50)
Documenti: visura catastale, atto di provenienza, documenti e codici fiscali, preliminare, APE.
Prezzo-valore
A chi spetta: alla persona fisica che compra da un privato un’abitazione con le pertinenze, fuori dall’esercizio d’impresa. Si chiede nell’atto: dopo non si recupera.
Senza: imposte sul prezzo (200.000 €)Con: imposte sul valore catastale (80.850 €) e onorario ridotto del 30%
Documenti: visura con la rendita catastale aggiornata.
Riacquisto della prima casa
A chi spetta: a chi ha venduto una casa comprata con la prima casa e ne ricompra un’altra entro un anno. Il credito vale quanto l’imposta pagata allora.
Senza: 1.617 € di registroCon: 1.617 € meno il credito, fino ad azzerarlo
Documenti: atto del primo acquisto agevolato, atto di vendita, prova dell’imposta pagata.
IVA al 4% dal costruttore
A chi spetta: a chi compra da un’impresa con IVA avendo i requisiti prima casa. Con l’IVA il prezzo-valore non si applica: la base è il prezzo.
Senza: 20.600 € su 200.000 (IVA 10% + 600)Con: 8.600 € (IVA 4% + 200 + 200 + 200)
Documenti: fattura dell’impresa, agibilità, titoli edilizi, polizza decennale se prima casa da costruire.
Prima casa under 36
A chi spettava: agli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro. L’esenzione (art. 64 d.l. 73/2021) si è applicata agli atti stipulati fino al 31 dicembre 2024 e non è stata prorogata.
Oggi: si applicano le regole ordinarie della prima casaResta: il Fondo di garanzia per il mutuo
Documenti: nessuno: l’agevolazione non è più attivabile.
Fondo di garanzia prima casa
A chi spetta: alle categorie prioritarie — giovani under 36, coppie giovani, famiglie monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi pubblici — con ISEE non superiore a 40.000 euro. Prorogato al 31 dicembre 2027.
Senza: la banca chiede altre garanzieCon: lo Stato garantisce fino all’80% della quota capitale
Documenti: ISEE in corso di validità, domanda alla banca aderente.
Leasing abitativo prima casa
A chi spetta: all’acquisto che la società di leasing fa da un privato per un utilizzatore con i requisiti prima casa (legge 208/2015). La detrazione IRPEF sui canoni riguardava i contratti fino al 31 dicembre 2020.
Senza: registro 9%Con: registro 1,5% + 50 + 50
Documenti: contratto di leasing, dichiarazione dei requisiti dell’utilizzatore.
Acquisto di immobile ristrutturato
A chi spetta: a chi compra da un’impresa un’unità in un edificio interamente ristrutturato (art. 16-bis, comma 3, TUIR). Nel 2026: 50% se diventa abitazione principale, 36% negli altri casi.
Senza: nessuna detrazioneCon: 31.250 € su un acquisto da 250.000, in 10 quote
Documenti: titolo edilizio, fine lavori, agibilità, fattura dell’impresa, pagamenti tracciabili.
Sismabonus acquisti
A chi spetta: a chi compra da un’impresa un’unità in un edificio demolito e ricostruito in zona sismica 1, 2 o 3 (art. 16, comma 1-septies, d.l. 63/2013). Serve l’asseverazione sismica depositata prima dell’inizio dei lavori.
Senza: nessuna detrazioneCon: fino a 48.000 € (50% su 96.000), in 10 quote
Documenti: asseverazione classe di rischio ante e post, titolo edilizio, attestazione di fine lavori.
Permuta: si tassa una volta sola
A chi spetta: a chiunque scambi due immobili. L’imposta di registro si applica sul valore più alto dei due beni, non sulla somma (art. 43, comma 1, lett. b, d.P.R. 131/1986).
Due vendite: 31.500 € (9% su 350.000)Una permuta: 18.000 € (9% su 200.000)
Documenti: visure e provenienze di entrambi gli immobili, APE, conformità catastale.
Usucapione con la prima casa
A chi spetta: a chi ottiene una sentenza di usucapione o un accordo di mediazione che la accerta: l’atto si tassa come un trasferimento, quindi l’agevolazione prima casa si può chiedere se ricorrono i requisiti.
Senza: 9% sul valoreCon: 2% sul valore
Documenti: sentenza o verbale di mediazione, visure, dichiarazione dei requisiti.
Imposta sostitutiva allo 0,25%
A chi spetta: ai finanziamenti bancari oltre 18 mesi destinati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa (artt. 15-20 d.P.R. 601/1973). Assorbe registro, bollo, ipotecarie e catastali.
Senza: 3.000 € su 150.000 (2%)Con: 375 € (0,25%)
Documenti: contratto di mutuo con l’opzione e la destinazione prima casa.
Surroga del mutuo
A chi spetta: a chi sposta il mutuo in un’altra banca. L’art. 120-quater del Testo unico bancario vieta di addossare al cliente spese, commissioni, penali e imposte.
Mutuo nuovo: 2% o 0,25% di sostitutivaSurroga: 0 €, con l’ipoteca che conserva il grado
Documenti: conteggio di estinzione, atto di mutuo originario, nuova delibera.
Cancellazione dell’ipoteca a fine mutuo
A chi spetta: a chiunque abbia finito di pagare il mutuo. Dal 2007 la banca comunica l’estinzione e l’ipoteca si cancella d’ufficio (art. 40-bis TUB).
Con atto notarile: onorario e imposteProcedura automatica: 0 €
Documenti: nessuno; serve un atto solo per cancellare prima della scadenza.
Interessi del mutuo e provvigione dell’agenzia
A chi spetta: a chi ha un mutuo ipotecario sull’abitazione principale e a chi ha pagato una provvigione per comprarla (art. 15, comma 1, lett. b e b-bis, TUIR).
Senza: nessun recuperoCon: 19% su 4.000 € l’anno di interessi (fino a 760 €) e 19% su 1.000 € di provvigione
Documenti: quietanze degli interessi, fattura dell’agenzia, atto di acquisto.
Atti di separazione e divorzio
A chi spetta: agli atti che eseguono un accordo omologato o una sentenza, anche a favore dei figli (art. 19 legge 74/1987; Corte costituzionale 154/1999). Il collegamento va scritto in atto.
Senza: 1.717 € (prima casa) o 8.038 € (9%)Con: 0 €, esente anche da bollo
Documenti: verbale con decreto di omologa o sentenza in copia autentica, visure, provenienze.
Accordo raggiunto in mediazione
A chi spetta: a chi chiude una lite con la mediazione civile. Esenzione da bollo per tutto il procedimento e da registro entro 100.000 euro di valore (art. 17 d.lgs. 28/2010, limite elevato dal d.lgs. 149/2022).
Senza: 4.500 € su un accordo da 150.000 al 3%Con: 1.500 €, solo sull’eccedenza
Documenti: verbale di accordo; se trasferisce immobili serve l’autentica del notaio per trascriverlo.
Mediazione e negoziazione assistita
A chi spetta: alle parti di una mediazione o di una negoziazione assistita conclusa con accordo (art. 20 d.lgs. 28/2010; d.m. Giustizia 1° agosto 2023).
Senza: il costo resta tutto tuoCon: fino a 600 + 600 + 518 € in mediazione; fino a 250 € in negoziazione assistita
Documenti: fatture dell’organismo e dell’avvocato, domanda online entro il 31 marzo dell’anno dopo.
“Dopo di noi”: trust e vincoli di destinazione
A chi spetta: ai beni destinati a una persona con disabilità grave (art. 3, comma 3, legge 104/1992) con trust, vincolo ex art. 2645-ter c.c. o fondo speciale (art. 6 legge 112/2016). I requisiti dell’atto sono tassativi.
Senza: 8% di donazione + 2% + 1%Con: esente da successione e donazione; registro, ipotecaria e catastale fisse ed esenzione da bollo
Documenti: certificazione della disabilità grave, atto pubblico con guardiano, termine finale e destinazione dei beni residui.
Franchigie di successione e donazione
A chi spetta: a ogni beneficiario, non all’eredità nel suo insieme: 1.000.000 € per coniuge e parenti in linea retta (poi 4%), 100.000 € per fratelli e sorelle (poi 6%), 1.500.000 € per il beneficiario con disabilità grave.
Estranei: 8% senza franchigiaFigli: 0 € fino a un milione ciascuno
Documenti: stato di famiglia, testamento, elenco dei beni con visure e saldi bancari.
Prima casa in successione o donazione
A chi spetta: basta che un solo erede o donatario abbia i requisiti prima casa: l’agevolazione vale per l’intero immobile (art. 69, comma 3, legge 342/2000).
Senza: 2.646 € (2% + 1% su 88.200)Con: 400 € (200 + 200)
Documenti: dichiarazione dei requisiti nella dichiarazione di successione o in atto, visure catastali.
Beni culturali vincolati
A chi spetta: agli eredi di beni sottoposti a vincolo, se gli obblighi di conservazione e protezione sono stati assolti (art. 13 d.lgs. 346/1990). Restano dovute ipotecaria e catastale.
Senza: il bene entra nell’attivo ereditarioCon: fuori dall’attivo; 19% di detrazione sulle spese di restauro obbligatorie
Documenti: decreto di vincolo, attestazione della Soprintendenza sugli obblighi assolti.
Lasciti a Stato, enti pubblici ed ETS
A chi spetta: ai trasferimenti gratuiti a favore dello Stato, delle Regioni, delle Province, dei Comuni e degli enti del Terzo settore non commerciali iscritti al RUNTS.
Senza: 8% + ipocatastali proporzionaliCon: esente da successione, donazione, ipotecaria e catastale
Documenti: statuto e iscrizione al RUNTS, delibera di accettazione, testamento.
Azienda e quote ai discendenti
A chi spetta: a discendenti e coniuge, se proseguono l’attività per 5 anni (aziende), acquisiscono o integrano il controllo e lo mantengono 5 anni (srl e spa), o mantengono la titolarità 5 anni (società di persone). Art. 3, comma 4-ter, d.lgs. 346/1990.
Senza: 80.000 € su un’azienda da 3 milioni a un figlioCon: 0 €, e la franchigia resta libera
Documenti: visura camerale, statuto, libro soci, bilanci, dichiarazione di impegno in atto.
Patto di famiglia
A chi spetta: all’imprenditore che trasferisce azienda o quote ai discendenti con la partecipazione di coniuge e legittimari (artt. 768-bis ss. c.c.). Forma pubblica a pena di nullità.
Donazione semplice: esposta a collazione e riduzionePatto di famiglia: fuori da collazione e riduzione, con la stessa esenzione fiscale
Documenti: documenti di tutti i legittimari, valutazione dell’azienda, statuto e libro soci.
Assegnazione agevolata dei beni ai soci
A chi spetta: a società di persone commerciali e di capitali che assegnano o cedono ai soci immobili non strumentali e mobili registrati. Soci iscritti al 30 settembre 2025; atto entro il 30 settembre 2026.
Senza: IRES sulla plusvalenza e tassazione del socioCon: sostitutiva 8% (10,5% se non operativa), registro dimezzato, ipocatastali 200 + 200
Documenti: bilanci degli ultimi tre esercizi, libro soci, visure e provenienze, verbale assembleare.
Conferimento d’azienda in società
A chi spetta: a chi conferisce un’azienda o un ramo d’azienda in una società, anche con immobili strumentali (art. 4 della Tariffa, parte prima). Ai fini delle imposte dirette l’operazione è neutrale (art. 176 TUIR).
Vendita dei singoli immobili: 9%Conferimento: registro in misura fissa
Documenti: perizia di stima, situazione patrimoniale, visure e provenienze degli immobili.
Piccola proprietà contadina
A chi spetta: a coltivatori diretti e IAP iscritti alla gestione previdenziale INPS che comprano terreni qualificati agricoli dagli strumenti urbanistici (art. 2, comma 4-bis, d.l. 194/2009). Dal 2023 anche agli under 40 che si impegnano a iscriversi entro 24 mesi.
Senza: 15.100 € su 100.000 (registro 15%)Con: 1.400 € (200 + 200 + 1%)
Documenti: certificato di destinazione urbanistica, iscrizione INPS, visure, rinunce alla prelazione agraria.
Fondi rustici in territorio montano
A chi spetta: a coltivatori diretti, IAP e cooperative agricole per i trasferimenti di fondi rustici nei territori montani, a scopo di arrotondamento o accorpamento (art. 9 d.P.R. 601/1973, reintrodotto dall’art. 1, comma 47, legge 232/2016).
Senza: 15.100 € su 100.000Con: 400 € (200 + 200, catastale esente)
Documenti: certificato di destinazione urbanistica, attestazione di zona montana, qualifica del compratore.
Compendio unico
A chi spetta: a coltivatori diretti e IAP che si impegnano a costituire un compendio unico e a coltivarlo per almeno dieci anni (art. 5-bis legge 97/1994 e d.lgs. 228/2001). I beni restano indivisibili per quindici anni.
Senza: 15.100 € su 100.000Con: 0 € — esente da registro, ipotecaria, catastale, bollo e ogni altra imposta
Documenti: certificato di destinazione urbanistica, dichiarazione di impegno in atto, dati della superficie minima indivisibile.
Enti del Terzo settore (art. 82)
A chi spetta: agli enti non commerciali iscritti al RUNTS. Per gli acquisti onerosi serve l’impegno a usare direttamente il bene entro cinque anni per gli scopi istituzionali (art. 82, comma 4, d.lgs. 117/2017).
Senza: 9.100 € su 100.000 (9% + 50 + 50)Con: 600 € (200 + 200 + 200); trasferimenti gratuiti esenti
Documenti: statuto, iscrizione al RUNTS, delibera dell’organo competente, dichiarazione d’impegno.
Come si chiedono, in pratica
Tre regole valgono per quasi tutte le agevolazioni di questa pagina.
- Si chiedono prima, non dopo. La richiesta e le dichiarazioni di legge stanno nel corpo dell’atto o nella dichiarazione di successione. Alcune, come il prezzo-valore, non si possono recuperare in un secondo momento.
- Chi dichiara, risponde. Le dichiarazioni si rendono sotto la propria responsabilità: il notaio le verifica con te prima della firma, ma i requisiti sono tuoi.
- Quasi tutte hanno un vincolo. Cinque anni per la prima casa e per il Terzo settore, cinque per il passaggio d’azienda, dieci o quindici per il compendio unico. Vale la pena saperlo prima di firmare, perché la decadenza porta imposta piena, sanzione e interessi.
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