Pubblicato il 20 agosto 2026 · Aggiornato il settembre 2026
Ci sono agevolazioni che valgono per sempre e agevolazioni che valgono per qualche mese. Questa è della seconda specie: la legge di bilancio 2026 ha riaperto l’assegnazione e la cessione agevolata dei beni ai soci, e l’atto notarile va stipulato entro il 30 settembre 2026.
Serve a un caso che in Italia si ripete spessissimo: una società — spesso di famiglia — che negli anni ha accumulato immobili non usati per l’attività, e che oggi li vorrebbe far uscire e intestare ai soci. Fuori dalla finestra agevolata costa moltissimo; dentro, molto meno.
In breve
- Imposta sostitutiva dell’8% sulla differenza tra valore normale del bene e suo costo fiscalmente riconosciuto; sale al 10,5% se la società è risultata non operativa in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti. Le riserve in sospensione d’imposta annullate pagano il 13%.
- Imposta di registro ridotta alla metà e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna.
- Tre date: soci iscritti a libro soci al 30 settembre 2025 (o con titolo di trasferimento anteriore e iscrizione entro il 31 gennaio 2026); atto entro il 30 settembre 2026; versamento del 60% entro il 30 settembre 2026 e del saldo entro il 30 novembre 2026.
Quanto si risparmia rispetto a un’uscita ordinaria?
Capannone di una srl a Casoria: valore normale 300.000 euro, costo fiscalmente riconosciuto 150.000 euro. La plusvalenza è di 150.000 euro.
| Voce | Assegnazione ordinaria | Assegnazione agevolata |
|---|---|---|
| Imposizione sulla plusvalenza di 150.000 € | IRES 24% = 36.000 €, più la tassazione del socio sull’utile in natura | 12.000 € di imposta sostitutiva (8%), che chiude anche la posizione del socio |
| Imposta di registro (se dovuta in misura proporzionale) | aliquota piena | metà dell’aliquota |
| Imposte ipotecaria e catastale | 3% del valore (2% + 1%) | 400 € (200 + 200) |
C’è anche una scelta che fa la differenza e che molti non conoscono: per gli immobili la società può assumere come valore normale il valore catastale invece di quello di mercato. Quando la rendita è bassa rispetto ai prezzi reali — e a Napoli capita spesso — la base imponibile crolla, e con essa l’imposta sostitutiva.
Quali beni e quali società possono usarla?
Possono assegnare o cedere ai soci le società di persone commerciali (snc, sas) e le società di capitali (srl, spa, sapa). I beni ammessi sono gli immobili non strumentali per destinazione — cioè quelli non utilizzati direttamente nell’esercizio dell’impresa — e i beni mobili registrati non strumentali.
Il capannone dove la società lavora tutti i giorni, quindi, resta fuori; l’appartamento affittato a terzi, la villetta mai usata, il terreno tenuto a margine, ci rientrano. È la prima verifica da fare, e non sempre è banale.
Documenti da portare in Studio: visura camerale, statuto e libro soci, bilanci degli ultimi tre esercizi (servono anche per capire se la società è non operativa), elenco dei beni con visure catastali e atti di provenienza, situazione delle riserve, verbale dell’organo amministrativo, documenti dei soci. Per gli immobili servono titoli edilizi, conformità catastale e APE come in ogni compravendita: l’agevolazione riguarda le imposte, non i controlli.
Cosa succede se si sbaglia la data?
Qui non c’è decadenza in senso tecnico: c’è una finestra. Se l’atto si stipula il 1° ottobre 2026, l’agevolazione semplicemente non si applica e l’operazione torna a essere una normale assegnazione ai soci, con la plusvalenza tassata in capo alla società e l’utile in natura tassato in capo al socio. Se poi il versamento della prima rata non avviene, l’agevolazione si perde anche per un atto stipulato in tempo: restano dovuti imposte, sanzioni e interessi.
Un’ultima avvertenza pratica: questa non è una pratica da fare in una settimana. Tra la valutazione dei beni, la verifica dello status di società non operativa, l’assemblea e i controlli urbanistici e catastali, il tempo necessario si misura in settimane. Chi ci pensa a metà settembre, di norma, arriva tardi.
Il caso: la srl di famiglia e i due appartamenti che nessuno usava
Una srl di Casoria ha in bilancio due appartamenti comprati negli anni Novanta, affittati a terzi, e un capannone dove lavora. I soci, due fratelli, vogliono intestarsi gli appartamenti e chiudere quella partita.
Il capannone è strumentale per destinazione: resta alla società. Gli appartamenti no, e rientrano. Valore normale di mercato: 260.000 euro complessivi. Valore catastale: 165.000. Costo fiscalmente riconosciuto: 120.000.
Assumendo il valore catastale, la base imponibile della sostitutiva scende da 140.000 a 45.000 euro: l’imposta passa da 11.200 a 3.600 euro. Più registro dimezzato e ipocatastali fisse. Il tutto a condizione di firmare entro il 30 settembre: abbiamo iniziato a giugno, e non era troppo presto.
(Caso di Studio, nomi e dettagli di fantasia.)
Cosa fa il notaio
- Verifica quali beni rientrano davvero: strumentale per destinazione o no è il crinale che decide l’operazione.
- Redige il verbale assembleare e l’atto di assegnazione o di cessione, con l’opzione per il valore catastale quando conviene.
- Coordina il lavoro con il commercialista sulla base imponibile, sulle riserve in sospensione e sul versamento della sostitutiva.
- Fa i controlli urbanistici e catastali sugli immobili: qui valgono le stesse regole di una compravendita, menzioni comprese.
- Tiene il calendario: assemblea, atto, prima rata, saldo. Sono quattro date, e saltarne una costa l’intera agevolazione.
Domande frequenti
Posso far entrare un nuovo socio adesso per fargli assegnare un immobile?
No. La legge chiede che i soci risultino iscritti nel libro soci al 30 settembre 2025, oppure che siano iscritti entro il 31 gennaio 2026 in forza di un titolo di trasferimento anteriore a quella data. Un ingresso successivo non dà accesso all’agevolazione.
Conviene sempre usare il valore catastale?
Quasi sempre, quando il catastale è più basso del valore di mercato. Ma va guardato anche il dopo: il valore assunto diventa il costo fiscale del bene in capo al socio, e una futura rivendita partirà da lì. Se il socio pensa di vendere a breve, il calcolo cambia.
Vale anche per la trasformazione in società semplice?
Sì: la disciplina agevolata riguarda anche la trasformazione in società semplice delle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni indicati dalla norma. È spesso l’alternativa più elegante quando i soci vogliono mantenere i beni in comune.
Quanto costa l’atto dal notaio?
Le imposte sono quelle indicate sopra. L’onorario del notaio è libero (le tariffe sono abrogate dal D.L. 223/2006, conv. legge 248/2006): i parametri del D.M. 140/2012 servono come riferimento per la stima, e resta ferma la disciplina dell’equo compenso della legge 49/2023 nei rapporti con banche, assicurazioni e grandi imprese. Il preventivo scritto è gratuito e lo ricevi entro 24 ore lavorative.
Hai immobili in società da far uscire entro il 30 settembre?
Il preventivo scritto è gratuito e senza impegno: imposta sostitutiva stimata, imposte d’atto e adempimenti, con il calendario delle scadenze.
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Contenuto divulgativo: non sostituisce l’esame del caso concreto. Le date e gli importi vanno confermati con il commercialista sulla situazione della singola società.
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