La cessione di cubatura (o cessione di volumetria) è lo strumento con cui il proprietario di un terreno trasferisce a un altro proprietario la possibilità di edificare una parte della capacità edificatoria del proprio fondo. Chi riceve la cubatura potrà costruire di più sul proprio terreno; chi la cede riduce la propria.
Come funziona
I due terreni devono avere la stessa destinazione urbanistica e trovarsi, di norma, in una situazione di prossimità secondo quanto previsto dagli strumenti urbanistici comunali. L’operazione va coordinata con il Comune, che ne prende atto ai fini del rilascio del titolo edilizio sul fondo che “acquista” la volumetria.
La trascrizione
Dal 2016 i contratti che trasferiscono diritti edificatori sono espressamente trascrivibili nei registri immobiliari (art. 2643, n. 2-bis, del Codice civile). La trascrizione, curata dal notaio, rende l’operazione opponibile ai terzi e tutela l’acquirente della cubatura.
Come si tassa
Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 16080 del 2021) hanno chiarito che la cessione di cubatura non trasferisce un diritto reale sul terreno, ma un’utilità di natura economica. Di conseguenza è soggetta all’imposta di registro proporzionale del 3%, con imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Questo la rende, in molti casi, fiscalmente più leggera di un trasferimento immobiliare vero e proprio.
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Fonti per verificare
- Codice civile, art. 2643, n. 2-bis (trascrizione dei contratti che trasferiscono diritti edificatori) – normattiva.it
- Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 16080 del 9 giugno 2021 (natura e tassazione della cessione di cubatura) – italgiure.giustizia.it
- D.P.R. 131/1986, Testo unico dell’imposta di registro, Tariffa parte prima – normattiva.it
- Comune di Napoli, Sportello Unico per l’Edilizia (titoli edilizi e strumenti urbanistici) – comune.napoli.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, studi e Guide per il cittadino – notariato.it