Prima casa: la prassi dell’Agenzia delle Entrate, per materia

Pubblicata il 27 ottobre 2026 — Aggiornata al 27 ottobre 2026.

Questa pagina fa parte della Guida fiscale per i professionisti: la prassi dell’Agenzia delle Entrate negli atti notarili.

La pagina raccoglie 36 documenti di prassi dell’Agenzia delle Entrate sull’agevolazione prima casa e sul credito d’imposta per il riacquisto, pubblicati fra il 2020 e il 2026 e segnalati nei notiziari del Consiglio Nazionale del Notariato. I documenti sono raggruppati per sotto-tema e, dentro ogni sotto-tema, dal più recente al più antico. Di questi, 18 riportano anche la conclusione dell’Agenzia nelle sue parole, ripresa dal testo integrale pubblicato nei notiziari del Consiglio Nazionale del Notariato fra il 2020 e il 2023.

Il nodo pratico del settore non è l’aliquota: è il reticolo dei termini e delle dichiarazioni rese in atto. Prepossidenza, impegno ad alienare il pre-posseduto, riacquisto per evitare la decadenza e riacquisto per maturare il credito d’imposta corrono su scadenze diverse, con decorrenze diverse, e la riforma del 2025 ne ha allineata una sola. Chi redige l’atto, o chi assiste la parte prima dell’atto, lavora su questo.

Due punti di attrito da conoscere

1. Due anni per vendere il pre-posseduto, un anno per il credito d’imposta. L’art. 1, comma 116, della legge 30 dicembre 2024 n. 207 ha portato da uno a due anni il termine per alienare l’abitazione pre-posseduta di cui al comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986. Il termine per il credito d’imposta nel riacquisto è invece rimasto quello dell’art. 7 della legge 23 dicembre 1998 n. 448: un anno dall’alienazione. L’Agenzia delle Entrate ha confermato la distinzione con la risposta a interpello n. 297/2025, osservando che le due disposizioni descrivono sequenze cronologiche diverse e che l’estensione del termine biennale non si comunica al credito. Conseguenza operativa: chi vende dopo l’acquisto agevolato ha due anni per non decadere, ma se vuole il credito deve riacquistare entro un anno dalla vendita.

2. Pertinenze: la nozione dell’Agenzia è più stretta di quella della Cassazione. Per l’applicazione dell’aliquota agevolata e del prezzo-valore alle pertinenze l’Agenzia richiede elementi formali e materiali precisi — la graffatura catastale all’unità abitativa e la prossimità fisica fra pertinenza e abitazione. La Corte di Cassazione muove invece dal vincolo pertinenziale di diritto civile, che è più ampio e prescinde dalla rappresentazione in catasto. La risposta a interpello n. 33/2022 è l’esempio più netto: box auto a circa 1.300 metri di percorso stradale dall’abitazione, pertinenzialità negata e prezzo-valore escluso. Davanti a una pertinenza non graffata o distante, la differenza fra le due letture si traduce in un rischio di accertamento che va messo per iscritto prima dell’atto.

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Requisiti, dichiarazioni in atto e atti integrativi

• Interpello n. 753/2021 — Agevolazioni “prima casa” per immobile classificato come C2, in corso di ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso in abitazione. Atto integrativo.
  Conclusione dell’Agenzia: «Con riferimento alla fattispecie in esame, coerentemente con i chiarimenti sopra indicati, si ritiene che l’istante dovrà dimostrare la destinazione a propria abitazione principale dell’immobile riacquistato in comproprietà, oggetto del cambio di destinazione d’uso, entro un anno dalla registrazione dell’atto originario.»
• Interpello n. 39/2021 — Agevolazioni “prima casa” in costruzione, termine di conclusione lavori.
• Interpello n. 333/2020 — Agevolazione “prima casa” soggetto iscritto all’AIRE. Rettifica dichiarazione resa in atto.
  Conclusione dell’Agenzia: «Premesso quanto sopra, si ritiene che l’istante che non ha dichiarato in atto di essere iscritto all’AIRE, pur avendo i requisiti, possa mantenere le agevolazioni fruite, qualora dichiari, con un atto integrativo, nella medesima forma giuridica del precedente, entro il termine di 18 mesi dall’atto di acquisto, che al momento della stipula del contratto di compravendita era cittadino italiano emigrato all’estero, iscritto all’AIRE.»

Non possidenza e prepossidenza

• Interpello n. 117/2026 — Agevolazione “prima casa”: acquisto prima casa nello stesso comune dell’abitazione preposseduta parzialmente agevolata e credito d’imposta.
• Interpello n. 400/2022 — Agevolazioni prima casa. Prepossidenza di immobile acquistato in regime di comunione legale per il quale solo un coniuge ha usufruito delle agevolazioni in relazione alla propria quota.
  Conclusione dell’Agenzia: «Ne consegue che, nel caso rappresentato, non risulta soddisfatta la condizione di cui alla lettera c) della nota II- bis articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986.»
• Interpello n. 551/2021 — È possibile avvalersi dell’agevolazione prima casa per stipulare un nuovo atto di acquisto agevolato, se si possiede altro immobile nello stesso Comune acquistato con le agevolazioni ex art. 69 della legge n. 342/2000, purché si venda entro un anno l’immobile acquisito precedentemente a titolo gratuito.
  Conclusione dell’Agenzia: «In conclusione l’istante può usufruire delle agevolazioni ‘prima casa’ per l’acquisto a titolo oneroso dell’immobile, senza incorrere in decadenze e sanzioni, a condizione che alieni l’immobile pervenutogli per successione dal padre entro un anno dalla suddetta compravendita e il nuovo immobile sia adibito a propria abitazione principale.»
• Interpello n. 277/2021 — Agevolazioni “prima casa” per acquisto di nuova abitazione, prima della vendita dell’immobile sito nel medesimo Comune, acquistato mortis causa usufruendo delle agevolazioni ex art. 69, comma 3, della legge n. 342 del 2000.
  Conclusione dell’Agenzia: «Tanto premesso, si rappresenta che la soluzione prospettata secondo cui nel caso di specie può trovare applicazione la previsione di cui al citato comma 4-bis è in linea con la ratio che ha informato le modifiche apportate dal citato articolo 1, comma 55, alla disciplina dell’agevolazione “prima casa” recata dalla predetta Nota II-bis), della tariffa.»

Credito d’imposta per il riacquisto

• Interpello n. 297/2025 — Credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa” dopo l’alienazione dell’abitazione acquistata con l’agevolazione: termine applicabile dopo la modifica del comma 4-bis della Nota II-bis.
• Interpello n. 238/2025 — Agevolazione prima casa, modifica normativa del termine per rivendere l’abitazione agevolata pre-posseduta e diritto al credito d’imposta. Utilizzo del credito e quota spettante.
• Interpello n. 531/2022 — Diritto al credito d’imposta per l’acquisto della “prima casa”: momento in cui matura il diritto.
  Conclusione dell’Agenzia: «Alla luce delle disposizioni richiamate, si ritiene che l’istante maturi il diritto al credito d’imposta in esame con l’acquisto agevolato del secondo immobile, avvenuto nel 2022.»
• Interpello n. 44/2021 — Utilizzo del credito d’imposta “prima casa”.
  Conclusione dell’Agenzia: «Si ritiene, pertanto, che, nel caso in esame, l’istante non possa beneficiare del credito d’imposta residuo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale dovute per l’acquisto per l’acquisto agevolato della pertinenza, ma possa utilizzarlo sia in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche, sia in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.»
• Interpello n. 223/2020 — Agevolazione “prima casa”, utilizzo del credito d’imposta.
  Conclusione dell’Agenzia: «Pertanto, l’atto di acquisto del nuovo immobile deve contenere, oltre alle dichiarazioni previste dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte I del citato TUR, l’espressa richiesta del beneficio in argomento con l’indicazione degli elementi necessari per la determinazione del suddetto credito (circolare 12 agosto 2005, n. 38).»

Residenti all’estero e iscritti all’AIRE

• Interpello n. 312/2025 — Agevolazioni prima casa per soggetto trasferito all’estero per lavoro, in caso di acquisto nel comune di svolgimento dell’intero percorso scolastico e universitario.
• Interpello n. 28/2025 — Agevolazione “prima casa”. Residente all’estero. Acquisto di immobile sito in un comune di residenza non coincidente con l’ultimo comune di residenza precedente al trasferimento.
• Interpello n. 399/2022 — Trasferimento della residenza all’estero e mantenimento dell’agevolazione prima casa.
  Conclusione dell’Agenzia: «Resta fermo che la titolarità del diritto di proprietà di una casa di abitazione acquistata con le agevolazioni in argomento impedisce la fruizione delle medesime agevolazioni in relazione ad altro immobile su tutto il territorio nazionale, ai sensi della lettera c) della Nota II-bis all’articolo 1 della citata Tariffa, Parte prima.»
• Interpello n. 751/2021 — Agevolazioni prima casa per cittadino italiano iscritto all’AIRE.
  Conclusione dell’Agenzia: «Pertanto, nel caso in esame, fermo restando il rispetto delle previste condizioni di legge, si ritiene che l’istante possa acquistare l’immobile usufruendo dell’aliquota Iva agevolata anche nell’ipotesi in cui conceda in comodato l’immobile stesso.»
• Interpello n. 126/2021 — Agevolazioni “prima casa”, riacquisto all’estero.

Pertinenze, unità contigue e accorpamenti

• Interpello n. 33/2022 — “Prezzo valore”. Necessario il requisito della “prossimità” tra box auto e prima casa per il riconoscimento della pertinenzialità.
  Conclusione dell’Agenzia: «Alla luce delle suddette argomentazioni, salvo ulteriori e puntuali elementi probatori non valutabili in questa sede, non si ritiene che siano integrati i requisiti per il riconoscimento della pertinenzialità nel senso indicato e, pertanto, non possa essere riconosciuta l’applicazione per la permuta del box auto in oggetto della disposizione di cui all’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005.»
• Interpello n. 113/2020 — Agevolazioni “prima casa”. Acquisto di unità immobiliare contigua alla “prima casa” preposseduta, successiva demolizione dell’intero fabbricato e costruzione di un nuovo fabbricato.
  Conclusione dell’Agenzia: «Per quanto sopra esposto, diversamente da quanto prospettato dall’Istante, si ritiene che nella fattispecie in esame non possano essere richieste le agevolazioni “prima casa”.»
• Interpello n. 66/2020 — Agevolazioni prima casa sull’acquisto di pertinenze.
  Conclusione dell’Agenzia: «Per le suesposte considerazioni, non si condivide la soluzione interpretativa prospettata dal contribuente e si ritiene che l’eventuale atto di acquisto descritto nell’interpello in esame non possa beneficiare dell’agevolazione cd. “prima casa” .»

Prima casa in successione e donazione

• Interpello n. 145/2026 — Agevolazione “prima casa” nella dichiarazione di successione. Unico fabbricato abitativo con pertinenze catastalmente suddiviso in due particelle insistenti su due comuni diversi.
• Interpello n. 27/2025 — Agevolazione “prima casa”. Donazione dell’abitazione pre-posseduta con clausola di premorienza.
• Risoluzione n. 66/2024 — Dichiarazione di successione presentata oltre il termine di dodici mesi. Richiesta dell’agevolazione c.d. “prima casa”.
• Interpello n. 155/2023 — Agevolazione “prima casa” su immobile composto da più particelle catastali in sede di presentazione della dichiarazione di successione.
• Interpello n. 525/2022 — Agevolazione “prima casa”. Rinuncia al diritto di abitazione. Tassazione dell’atto di rinuncia.

Decadenza, riacquisto e cause di esclusione

• Interpello n. 314/2025 — Agevolazione “prima casa”: termine per il riacquisto di altra abitazione a seguito di alienazione infraquinquennale, ai sensi del comma 4 della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986.
• Interpello n. 29/2025 — Decadenza dall’agevolazione “prima casa”. Riacquisto entro l’anno di terreno edificabile sito all’estero per la costruzione di un fabbricato da adibire ad abitazione principale.
• Interpello n. 441/2022 — Agevolazioni “prima casa”. Decadenza parziale dalle agevolazioni a seguito di costituzione del diritto di usufrutto sull’immobile agevolato prima del decorso dei cinque anni dall’acquisto. Base imponibile per il recupero delle imposte dovute nella misura ordinaria.
  Conclusione dell’Agenzia: «Conseguentemente, ai fini fiscali, sul valore del diritto alienato va recuperata la differenza tra la tassazione agevolata e la tassazione ordinaria, oltre alla sanzione e agli interessi, ai sensi del richiamato art. 1, comma 4 della Nota II-bis Parte prima, del TUR.»
• Interpello n. 349/2022 — Riacquisto di nuda proprietà. Decadenza dalle agevolazioni “prima casa”.
  Conclusione dell’Agenzia: «Non rileva, a tal fine, la circostanza relativa all’impossibilità di adibire la casa riacquistata a propria abitazione principale dal contribuente cittadino italiano emigrato all’estero.»
• Interpello n. 205/2021 — Agevolazioni prima casa. Art. 24 del D.L. 8 aprile 2020, n. 23 e art. 103 del D.L. 17 marzo 2020, n. 18.
  Conclusione dell’Agenzia: «Parimenti, si evidenzia che i predetti termini non si ritengono prorogati neanche ai sensi dell’articolo 103 del decreto legge n. 18 del 2020, riferito alla sospensione dei termini nei procedimenti amministrativi ed effetti degli atti amministrativi in scadenza.»
• Interpello n. 158/2020 — Contratto di “mutuo consenso” e agevolazione “prima casa”.
  Conclusione dell’Agenzia: «A parere della scrivente, pertanto, nella fattispecie in esame, gli effetti risolutori derivanti dal contratto di ‘mutuo consenso’ non inficiano la veridicità delle dichiarazioni rese dalle parti al momento dell’atto.»
• Interpello n. 80/2020 — Decadenza dall’agevolazione c.d. “prima casa” nel caso in cui i coniugi si separino consensualmente davanti all’ufficiale di stato civile e successivamente cedano a terzi l’immobile per cui hanno fruito delle agevolazioni.
  Conclusione dell’Agenzia: «Ne consegue che eventuali pattuizioni aventi ad oggetto trasferimenti patrimoniali non possono essere considerarti parte integrante della descritta procedura di separazione consensuale.»

Prima casa under 36

• Principio di diritto n. 5/2024 — Agevolazioni “Prima casa under 36”. Proroga dei termini per la spettanza del beneficio.
• Interpello n. 261/2022 — Agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa di abitazione da parte di giovani (c.d. “prima casa under 36”). Atto soggetto ad IVA.
• Interpello n. 808/2021 — Applicazione dell’agevolazione ex art. 64 del D.L. 25 maggio 2021, n. 73 (“prima casa under 36”) agli atti giudiziali di trasferimento immobiliare.
• Risoluzione n. 62/2021 — Agevolazioni prima casa under 36: istituzione del codice tributo per l’utilizzo in compensazione, tramite modello F24, del credito d’imposta.

Che cosa non trova in questa pagina

Dalla rassegna sono stati esclusi i documenti il cui oggetto, nella fonte, risulta troncato o ridotto a un frammento di citazione, e quelli il cui oggetto si limita alla formula “Agevolazione prima casa” senza indicare la questione: senza l’indicazione della fattispecie un rinvio non serve a nulla, e indovinarla sarebbe peggio. Dove non abbiamo letto la conclusione nel notiziario, riportiamo soltanto il tema. In concreto: per i documenti anteriori al 2020 e per quelli successivi al 2023 la conclusione dell’Agenzia non è riportata, perché la fonte da cui lavoriamo — i notiziari del Consiglio Nazionale del Notariato — ne pubblicava il testo integrale soltanto in quella finestra di anni. Alcune voci, infine, non riportano la conclusione pur appartenendo a quegli anni: la frase disponibile non era la decisione dell’Agenzia, e pubblicarla sotto quell’etichetta sarebbe stato fuorviante.

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Fonti

• Agenzia delle Entrate — testo integrale di risposte a interpello, risoluzioni, circolari e principi di diritto.
• Documentazione economica e finanziaria (Ministero dell’Economia e delle Finanze) — banca dati della prassi e della normativa tributaria.
• Consiglio Nazionale del Notariato — studi e quesiti delle Commissioni, segnalazioni di CNN Notizie.
• Normattiva — testo vigente delle disposizioni citate.

Una risposta a interpello vincola il solo contribuente che l’ha chiesta e per la sola fattispecie prospettata: non è una norma, non crea precedente e non sostituisce l’esame del caso concreto. Cambiando un presupposto di fatto, la stessa questione riceve spesso una risposta diversa.

Gli altri settori della rassegna sono elencati nella pagina madre della Guida fiscale per i professionisti. Se su una pratica aperta Le serve una posizione scritta, lo Studio redige pareri scritti su questioni civilistiche, fiscali e deontologiche, con valutazione di fattibilità dell’operazione, in tempi brevi e senza impegno; il confronto può avvenire in Studio in Via Cuma n. 6 (Santa Lucia), 80132 Napoli, oppure in Consulenza online.

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