In breve: quando un cliente vi porta una divisione, la prima domanda non è «quanto vale?» ma «da dove vengono i beni e in che ordine?». Se i titoli sono più di uno, le masse sono più di una, e l’aliquota dell’1% non è garantita. L’unica deroga è l’art. 34, comma 4 del testo unico del registro, che opera solo con identità dei soggetti e ultimo acquisto di quote per causa di morte. Tutto il resto si tassa come trasferimento.
Il caso pratico da cui partire
Esempio inventato, con nomi e importi di fantasia. Un cliente si presenta così: «Io e mio fratello abbiamo due appartamenti al cinquanta per cento, li vogliamo dividere, uno per uno». Voi fate il conto dell’1% sulla somma dei due valori e date una cifra. Il cliente firma contento.
Poi si scopre che il primo appartamento veniva dalla successione del padre del 2019 e il secondo era stato comprato insieme nel 2023. Due titoli, due masse, ultimo acquisto fra vivi. Quella divisione, per il fisco, era uno scambio incrociato: su un valore complessivo di circa 490.000 euro, l’eccedenza tassabile come trasferimento superava i 240.000 euro. Con l’aliquota ordinaria, oltre 21.000 euro di registro invece dei 4.900 preventivati. Il cliente lo scopre due anni dopo, e il primo a essere chiamato in causa è chi ha fatto il conto.
Le verifiche, in ordine
- Cronologia dei titoli. Elencate ogni bene con la sua provenienza e la data. Non serve il valore, in questa fase: serve la data.
- Individuazione dell’ultimo acquisto di quote. Successione o atto fra vivi? È la domanda che apre o chiude l’applicazione del comma 4.
- Identità dei soggetti. Nome per nome in ogni comunione. Un coniuge in comunione legale su uno solo degli acquisti è sufficiente a far saltare il requisito.
- Ricerca delle donazioni. Visure per nome sul defunto e sui condividenti. Le donazioni collazionabili entrano nella massa comune e nelle quote di diritto, ma non sono tassate in sede di divisione.
- Stima al valore venale. Mai valori catastali. La massa e le quote di diritto si costruiscono sul valore di mercato alla data della divisione.
- Passivo e accolli. Mutui residui e debiti del defunto riducono la massa; l’accollo entra nel calcolo del conguaglio per espressa previsione di legge.
- Calcolo del conguaglio in percentuale sulla quota di diritto di chi riceve di più. Soglia: 5%.
- Requisiti prima casa di ciascun assegnatario, da verificare prima di decidere chi prende quale immobile.
art. 34, comma 4, D.P.R. 131/1986 – masse plurime
In parole semplici: è la norma che consente di trattare più comunioni come una sola. Due requisiti, entrambi necessari: i soggetti devono essere i medesimi in tutte le comunioni e l’ultimo acquisto di quote deve derivare da successione a causa di morte.
«Agli effetti del presente articolo le comunioni tra i medesimi soggetti, che trovano origine in più titoli, sono considerate come una sola comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte.»
Il quadro di riferimento
Regola generale. A pluralità di titoli corrisponde pluralità di masse: ogni comunione è un’entità patrimoniale autonoma. È l’impostazione affermata dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione con la pronuncia del 18 ottobre 1961, n. 2224, e seguita dalla giurisprudenza successiva.
Natura eccezionale della deroga. La sezione tributaria della Cassazione ha qualificato l’art. 34, comma 4 come norma eccezionale, insuscettibile di applicazione analogica o estensiva: si vedano le sentenze n. 6398 del 2006 e n. 13009 del 2007.
Ultimo titolo fra vivi. Con la sentenza n. 7243 del 13 aprile 2016 la sezione tributaria ha escluso l’operatività del comma 4 quando l’ultimo acquisto deriva da un negozio fra vivi, anche se con funzione di anticipazione successoria.
Variazioni soggettive. Con la sentenza n. 27075 del 19 dicembre 2014 la stessa sezione ha affrontato il caso del subentro nella posizione di un comproprietario, affermando che una modifica soggettiva non fa nascere di per sé una comunione nuova accanto a quella ereditaria. Restano situazioni da valutare una per una.
Prassi amministrativa. La circolare n. 18/E del 29 maggio 2013 dell’Agenzia delle Entrate, nella parte sulle divisioni, precisa che nelle divisioni simultanee di più comunioni le assegnazioni conservano natura dichiarativa solo se corrispondono esattamente alle quote spettanti su ciascuna massa: circolare 18/E del 2013 sulla tassazione degli atti notarili. La risposta a interpello n. 60 del 31 gennaio 2022, dedicata proprio all’art. 34, comma 4, ha ammesso l’unificazione delle masse anche in presenza di quote disuguali fra le diverse comunioni, fermi i due requisiti di legge: risposta n. 60 del 2022, nell’elenco degli interpelli di gennaio 2022.
Novità normativa. Il decreto legislativo 18 settembre 2024, n. 139 ha riscritto il primo comma dell’art. 34: nelle comunioni ereditarie si tiene conto, ai soli fini della determinazione della massa comune e delle quote di diritto, anche dei beni donati in vita ai soggetti tenuti alla collazione, che però non scontano l’imposta di registro in sede di divisione.
Gli otto errori che costano
- Sommare i beni senza guardare i titoli. È l’errore capofila: genera preventivi sbagliati di un ordine di grandezza.
- Credere che basti una comunione ereditaria. La legge chiede che sia ereditario l’ultimo acquisto, non uno qualsiasi.
- Usare i valori catastali. Leciti nella dichiarazione di successione, non nella divisione, dove vale il valore venale.
- Confondere il 5% con un quinto. Il margine di tolleranza sul conguaglio è il cinque per cento della quota di diritto: quattro volte più stretto di quanto molti credono.
- Dimenticare l’accollo del mutuo. Entra nel conguaglio per espressa previsione normativa.
- Sottostimare per restare sotto soglia. Se il valore accertato supera il dichiarato, la differenza si considera conguaglio: il problema si sposta, con sanzioni.
- Non chiedere la prima casa in atto. Sulla parte tassata come trasferimento l’aliquota scende dal 9% al 2%, ma va richiesta nell’atto.
- Firmare un preliminare prima del progetto di divisione. Toglie ogni margine di manovra e spesso vincola a una soluzione fiscalmente peggiore.
I documenti da chiedere al cliente
- Elenco dei beni con provenienza e data, redatto dal cliente e poi verificato sugli atti.
- Atti di provenienza completi: si chiedono al notaio rogante o all’Archivio notarile distrettuale.
- Dichiarazioni di successione con ricevuta, prospetto dell’attivo e del passivo e volture eseguite: scheda dell’Agenzia delle Entrate sulla dichiarazione di successione.
- Certificati di morte, atti notori o dichiarazioni sostitutive: Comune di ultima residenza del defunto.
- Verbali di pubblicazione dei testamenti e ricerca nel Registro generale dei testamenti, tramite notaio o Consiglio Nazionale del Notariato.
- Visure ipotecarie per nome del defunto e dei condividenti, per intercettare donazioni e gravami.
- Visure catastali storiche e planimetrie, con dichiarazione di conformità del tecnico.
- Perizia di stima al valore venale di tutti i beni, distinta per massa.
- Conteggio del mutuo residuo e disponibilità della banca all’accollo o alla cancellazione.
- Titoli edilizi e agibilità: sportello unico per l’edilizia del Comune competente, per Napoli il Comune di Napoli.
- Documentazione sui requisiti prima casa di ciascun assegnatario: scheda dell’Agenzia sulle agevolazioni prima casa.
Come lavoriamo insieme
Su una divisione con masse potenzialmente plurime lo Studio mette a disposizione, prima di qualunque impegno del cliente, un prospetto scritto con: ricostruzione dei titoli, individuazione delle masse, calcolo della massa comune e delle quote di diritto in euro, simulazione di almeno due composizioni delle porzioni con la relativa imposta. Il cliente resta vostro: noi rispondiamo della parte notarile e fiscale dell’atto.
Approfondimenti collegati: le ipotesi tipiche di masse plurime, come si individua la massa, un caso in cui le masse si sono sommate, la scheda sui documenti della divisione ereditaria e la pagina dedicata ai professionisti che collaborano con lo Studio.
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Questa scheda ha finalità informativa e riguarda la disciplina generale. Non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto, che va sottoposto al Notaio con i documenti alla mano. Capire prima di firmare.
Marco Fiorentino, notaio in Napoli dal 2011, iscritto al Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola. Studio in Viale Antonio Gramsci 19, 80122 Napoli (Mergellina). Chi è il Notaio e come lavora.
Testo redatto con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dal Notaio Marco Fiorentino. Aggiornato il 24 settembre 2026.
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