Pubblicato il 17 ottobre 20263 minuti di lettura
In breve. Chi compra casa dal costruttore trova spesso un mutuo frazionato: a ogni appartamento corrisponde una quota con la sua ipoteca. Con la risoluzione n. 23 del 19 giugno 2026 l’Agenzia ha chiarito che, se la quota viene estinta, l’ipoteca si cancella con la procedura semplificata. Vale anche se il compratore non si è accollato il mutuo. Basta la comunicazione della banca: non serve un atto del notaio.
Il mutuo frazionato del costruttore
Per costruire un palazzo l’impresa prende spesso un mutuo unico, con un’ipoteca su tutto l’edificio. Poi la banca lo fraziona: divide il mutuo in quote e l’ipoteca in tante parti, una per appartamento.
Chi compra può accollarsi la sua quota e continuare a pagarla. Oppure, al rogito, la quota viene pagata e chiusa, con i soldi del prezzo.
La cancellazione semplificata
L’art. 40-bis del Testo unico bancario prevede che l’ipoteca a garanzia di un mutuo si cancelli da sola quando il mutuo è estinto. La banca rilascia la quietanza e lo comunica all’Agenzia. L’Agenzia cancella l’ipoteca d’ufficio.
Non serve un atto del notaio. La banca può opporsi solo se ha un giustificato motivo.
La norma parla di mutui «stipulati o accollati a seguito di frazionamento». Era nato il dubbio: senza accollo, la procedura vale lo stesso?
Che cosa ha chiarito l’Agenzia
Con la risoluzione n. 23 del 19 giugno 2026 l’Agenzia ha detto di sì. Quello che conta è che la quota di mutuo, nata dal frazionamento, sia estinta.
Non importa se il compratore si è accollato il debito oppure no. Il richiamo all’accollo serve solo a includere il caso in cui il debitore cambia.
Diverso è il caso del mutuo non frazionato. Se resta un debito unico con un’unica ipoteca, pagare una parte non basta: non c’è l’estinzione di un’obbligazione distinta.
Un esempio
Lucia compra un appartamento nuovo a Casoria. Sul palazzo c’è un mutuo frazionato del costruttore. Al rogito l’impresa usa parte del prezzo per chiudere la quota legata all’appartamento di Lucia.
La banca rilascia la quietanza e la comunica all’Agenzia. L’ipoteca sulla quota si cancella con la procedura semplificata, senza un atto di assenso.
Che cosa fare, in pratica
- Prima del preliminare, chieda la visura ipotecaria e verifichi se il mutuo è frazionato.
- Decida con il notaio se accollarsi la quota o farla estinguere al rogito.
- Se la quota si estingue, chieda alla banca la quietanza con la data di estinzione.
- Dopo qualche settimana, controlli con una nuova visura che l’ipoteca sia cancellata.
Domande frequenti
E se il mutuo non è stato frazionato? Allora serve la riduzione o la restrizione dell’ipoteca, con l’assenso della banca. Va chiesta prima del rogito.
Quanto tempo serve per la cancellazione? La banca deve fare la comunicazione entro trenta giorni dall’estinzione. Poi l’Agenzia cancella l’ipoteca d’ufficio.
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Fonti
- Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 23 del 19 giugno 2026 – testo ufficiale (PDF)
- D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (Testo unico bancario), artt. 39 e 40-bis – normattiva.it
- Codice civile, artt. 2809, 2847 e 2878 – normattiva.it
Informazione generale, aggiornata al 12 ottobre 2026. Per il Suo caso servono i documenti.
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