Pubblicato il 15 ottobre 20263 minuti di lettura
In breve. Molti condomini vendono l’ex alloggio del portiere. Se il palazzo ha avuto lavori con il Superbonus da meno di dieci anni, il guadagno può essere tassato. Con la risposta n. 86 del 27 marzo 2026 l’Agenzia ha chiarito che ogni condomino fa la sua verifica. Chi abita nel proprio appartamento, o lo ha ereditato, non paga. Gli altri pagano in base ai millesimi.
Di chi è l’alloggio del portiere
L’alloggio del portiere è un bene comune del condominio. Appartiene a tutti i condomini, in proporzione ai millesimi. Ogni quota segue l’appartamento a cui è legata.
Quando il portiere va via, molti condomini decidono di vendere l’alloggio. Serve un atto dal notaio, firmato da tutti i proprietari o da chi li rappresenta.
Il problema del Superbonus
Dal 2024 chi vende un immobile che ha avuto lavori con il Superbonus paga sul guadagno. Vale se i lavori sono finiti da meno di dieci anni. Basta che i lavori siano stati fatti sulle parti comuni del palazzo.
La legge esclude due casi: l’immobile ereditato e l’abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni.
Un condominio con oltre cento appartamenti, box e cantine ha chiesto all’Agenzia come applicare queste regole all’alloggio del portiere.
Che cosa ha risposto l’Agenzia
L’alloggio del portiere è un accessorio dell’appartamento di ciascuno. Quindi ha lo stesso trattamento fiscale dell’appartamento.
- Chi ha ereditato il proprio appartamento non paga nulla sulla sua quota.
- Chi ci abita come abitazione principale, per la maggior parte dei dieci anni, non paga nulla.
- Chi invece ha, ad esempio, un appartamento affittato paga sul guadagno, in proporzione ai suoi millesimi.
Il guadagno è la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto della quota. Spesso nessuno sa quanto valeva l’alloggio all’origine. In quel caso si può usare una perizia giurata, aggiornata agli indici ISTAT.
Le spese del Superbonus contano in modo limitato. Con il 110% e lo sconto in fattura o la cessione del credito, se i lavori sono finiti da meno di cinque anni, non contano. Dopo, conta la metà.
Un esempio
In un palazzo del Vomero il condominio vende l’alloggio del portiere. Alessandro abita nel suo appartamento da vent’anni: sulla sua quota non paga nulla.
Maria Luisa ha nello stesso palazzo un appartamento che affitta. Sulla sua quota di guadagno, calcolata sui millesimi, deve pagare. Può scegliere l’imposta sostitutiva del 26% nel rogito.
Che cosa fare, in pratica
- L’amministratore chieda al tecnico la data di fine dei lavori Superbonus sulle parti comuni.
- Ogni condomino verifichi la propria posizione: casa abitata, ereditata, affittata.
- Si faccia fare una perizia giurata se manca il valore d’origine dell’alloggio.
- Si porti al notaio la delibera, l’elenco dei proprietari e i millesimi.
Domande frequenti
Il guadagno lo dichiara il condominio? No. Ogni condomino lo dichiara per la sua quota, o paga l’imposta sostitutiva nel rogito.
Se i lavori sono finiti da più di dieci anni? Allora la regola del Superbonus non si applica. Restano le regole normali.
Ha un caso simile? Chiami lo Studio al +39 352 2737467, prenoti in agenda oppure chieda il preventivo di massima.
Fonti
- Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 86 del 27 marzo 2026 – testo ufficiale (PDF)
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), artt. 67, comma 1, lett. b-bis) e 68 – normattiva.it
- Codice civile, art. 1117 (parti comuni dell’edificio) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, circolare n. 13/E del 13 giugno 2024
Informazione generale, aggiornata al 12 ottobre 2026. Per il Suo caso servono i documenti.
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