Pubblicato il 14 ottobre 20263 minuti di lettura
In breve. Chi vende un immobile entro cinque anni dall’acquisto può dover pagare le tasse sul guadagno, la plusvalenza. Con la risposta n. 157 del 10 agosto 2026 l’Agenzia ha chiarito due punti. I cinque anni si contano per ogni bene, anche per le pertinenze comprate dopo. E la firma del preliminare non conta: conta la data del rogito.
La regola dei cinque anni
Per l’art. 67 del TUIR, chi vende un immobile comprato da meno di cinque anni paga le tasse sul guadagno. Il guadagno è la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, più le spese documentate.
Ci sono due eccezioni. Non si paga se l’immobile è stato ereditato. E non si paga se è stato abitazione principale per la maggior parte del tempo, del venditore o dei suoi familiari.
Si può pagare nel rogito un’imposta sostitutiva del 26%, versata tramite il notaio. In alternativa la plusvalenza va nella dichiarazione dei redditi.
Il caso: una villa e due campi sportivi
Una coppia che vive all’estero aveva comprato una villa nel 2021. Poco dopo aveva comprato un campo da tennis accanto. Nel 2025 aveva comprato anche un campo da padel.
Nel luglio 2025 aveva firmato un preliminare per vendere tutto, con il rogito entro novembre 2026. La coppia chiedeva se poteva evitare le tasse sul guadagno.
Che cosa ha risposto l’Agenzia
Primo punto: i cinque anni si contano per ogni immobile. Le pertinenze prendono la natura della casa, ma non la sua data di acquisto.
Chi vive all’estero non ha qui la sua abitazione principale. Quindi l’eccezione non valeva. Per la villa e il campo da tennis, comprati nel 2021, i cinque anni scadono nel 2026. Sul campo da padel, comprato nel 2025, la plusvalenza invece c’è.
Secondo punto: il preliminare non trasferisce la proprietà. Quindi non conta per i cinque anni. Conta la data del rogito.
Anche la caparra incassata con il preliminare non fa nascere la plusvalenza. Il guadagno si tassa nell’anno del rogito.
Un esempio
Domenico compra un appartamento nel 2021 e lo affitta. Nel 2024 compra un box nello stesso palazzo. Nel 2026 vende tutto insieme.
Sull’appartamento i cinque anni sono passati: nessuna tassa sul guadagno. Sul box no: la parte di prezzo riferita al box può generare plusvalenza.
Che cosa fare, in pratica
- Prima del preliminare, raccolga le date di acquisto di ogni bene: casa, box, cantina, terreno.
- Nel preliminare indichi un prezzo distinto per ogni bene. Serve a calcolare bene l’eventuale plusvalenza.
- Se un bene ha meno di cinque anni, valuti con il notaio la data del rogito.
- Conservi fatture e spese: riducono il guadagno tassabile.
Domande frequenti
Se la casa era la mia abitazione principale? Allora anche il box venduto insieme alla casa non genera plusvalenza. Venduto da solo, invece, sì.
I lavori di ristrutturazione spostano i cinque anni? No. Conta la data di acquisto, non quella dei lavori.
Ha un caso simile? Chiami lo Studio al +39 352 2737467, prenoti in agenda oppure chieda il preventivo di massima.
Fonti
- Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 157 del 10 agosto 2026 – testo ufficiale (PDF)
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), artt. 67, comma 1, lett. b) e 68 – normattiva.it
- Legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 496 (imposta sostitutiva nel rogito, aliquota del 26% dalla legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, comma 695) – normattiva.it
Informazione generale, aggiornata al 12 ottobre 2026. Per il Suo caso servono i documenti.
Scopri di più da Notaio Marco Fiorentino | Napoli
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.