Pubblicato il 12 agosto 2026Aggiornato l’11 ottobre 20266 minuti di lettura
In Italia l’imposta di successione, nella grande maggioranza dei casi, non si paga. Non perché qualcuno la eviti, ma perché le franchigie sono alte: un milione di euro per ciascun figlio e per il coniuge. Quello che si paga quasi sempre, invece, sono le imposte ipotecaria e catastale sugli immobili — ed è lì che le agevolazioni fanno la differenza.
Dal 1° gennaio 2025 c’è una novità di metodo che cambia il lavoro di tutti: l’imposta non la liquida più l’ufficio, la calcolano gli eredi nella dichiarazione, con l’autoliquidazione introdotta dal D.Lgs. 139/2024.
Un’altra novità riguarda le donazioni fatte in vita. Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 non si sommano più all’eredità per calcolare la franchigia: il D.Lgs. 139/2024 ha abrogato l’art. 8, comma 4, del D.Lgs. 346/1990. Dal 1° gennaio 2027 queste regole passano nel nuovo testo unico dei tributi indiretti, il D.Lgs. 123/2025.
In breve
- Franchigie: 1.000.000 di euro per il coniuge e per ciascun parente in linea retta (aliquota 4% sull’eccedenza); 100.000 euro per fratelli e sorelle (6%); nessuna franchigia per gli altri parenti fino al quarto grado (6%) e per gli estranei (8%). Per il beneficiario con disabilità grave la franchigia è di 1.500.000 euro.
- Prima casa in successione o donazione: imposte ipotecaria e catastale a 200 euro ciascuna invece del 2% e dell’1% (art. 69, comma 3, legge 342/2000). Basta che un solo erede abbia i requisiti.
- Fuori dall’asse: titoli di Stato e altri titoli del debito pubblico, e i beni culturali vincolati per i quali siano stati assolti gli obblighi di conservazione (art. 13 D.Lgs. 346/1990).
Quanto pesano davvero le imposte su una casa ereditata?
Appartamento a Napoli con rendita catastale 700 euro, lasciato a un figlio. Il valore catastale ai fini della successione è 700 × 1,05 × 120 = 88.200 euro; con la prima casa il coefficiente scende a 110, ma con l’agevolazione le imposte diventano fisse e il punto non si pone.
| Voce | Senza prima casa | Con la prima casa in successione |
|---|---|---|
| Imposta di successione (valore sotto la franchigia) | 0 € | 0 € |
| Imposta ipotecaria | 1.764 € (2%) | 200 € |
| Imposta catastale | 882 € (1%) | 200 € |
| Totale | 2.646 € | 400 € |
Con una rendita più alta la forbice si allarga in proporzione. Puoi rifare il conto nello strumento Utilità fiscale: quanto risparmi con le agevolazioni oppure nel calcolo dell’imposta di successione.
Quali requisiti servono per la prima casa in successione?
Gli stessi della prima casa nell’acquisto: immobile non di categoria A/1, A/8 o A/9; residenza nel Comune o trasferimento entro diciotto mesi; non possedere altra abitazione nello stesso Comune né altra casa acquistata con l’agevolazione. La differenza è che, in successione, basta che i requisiti li abbia uno solo dei beneficiari: l’agevolazione si estende a tutto l’immobile e giova a tutti i coeredi.
La richiesta si fa nella dichiarazione di successione, con la dichiarazione sostitutiva prevista dalla legge. Nella donazione, invece, si fa in atto davanti al notaio.
Documenti da portare: certificato di morte o autocertificazione, stato di famiglia storico, codici fiscali di tutti gli eredi, testamento se c’è (con verbale di pubblicazione), visure catastali e atti di provenienza di tutti gli immobili, estratti conto e certificazioni bancarie alla data del decesso, eventuali polizze e titoli. La lista completa è in Documenti da portare in Studio e nella checklist degli Strumenti notarili.
Quali altre agevolazioni esistono e quando si perdono?
- Aziende e partecipazioni ai discendenti o al coniuge: esenti, con l’impegno di cinque anni dell’art. 3, comma 4-ter, D.Lgs. 346/1990. Ne parliamo in Passare l’azienda ai figli senza imposte.
- Beni culturali vincolati: non concorrono a formare l’attivo ereditario, se gli obblighi di conservazione e protezione sono stati assolti. Restano dovute ipotecaria e catastale.
- Titoli del debito pubblico, compresi i BOT e i BTP: esclusi dall’attivo ereditario.
- Trasferimenti a favore dello Stato, delle Regioni, delle Province, dei Comuni e degli enti del Terzo settore: non soggetti all’imposta.
Si decade dalla prima casa in successione con gli stessi eventi dell’acquisto: mancato trasferimento della residenza entro diciotto mesi, dichiarazioni non veritiere, rivendita entro cinque anni senza riacquisto entro un anno. Conseguenza: imposte ipotecaria e catastale nella misura proporzionale, sanzione del 30% e interessi.
Una regola che vale sempre: se la successione è aperta dal 1° gennaio 2025, l’imposta principale la calcolano e la versano gli eredi entro novanta giorni dal termine di presentazione della dichiarazione. Sbagliare il calcolo non è più un problema dell’ufficio: è un problema degli eredi.
Il caso: tre fratelli, un appartamento al Vasto e una residenza
Muore il padre; restano un appartamento vicino alla stazione, un conto corrente e tre figli. Nessuno supera la franchigia, quindi di imposta di successione non si parla. Restano ipotecaria e catastale: sul valore catastale di 88.200 euro fanno 2.646 euro.
Solo uno dei tre, però, aveva la residenza a Napoli e nessun’altra casa in città. È bastato: la dichiarazione di successione ha chiesto l’agevolazione prima casa per la sua quota, e le imposte sono diventate 200 + 200 euro sull’intero immobile. Risparmio per tutti e tre: 2.246 euro.
Il fratello che ha reso la dichiarazione si è preso anche il vincolo: se rivende entro cinque anni senza ricomprare, la decadenza tocca a lui. È un’informazione che va data prima di firmare, non dopo.
(Caso di Studio, nomi e dettagli di fantasia.)
Cosa fa il notaio
- Ricostruisce l’asse ereditario e individua gli eredi: senza questo, la dichiarazione parte già sbagliata.
- Verifica chi ha i requisiti prima casa e struttura le quote in modo che l’agevolazione si possa chiedere davvero.
- Calcola l’autoliquidazione dell’imposta e i versamenti, con i termini del D.Lgs. 139/2024.
- Pubblica il testamento olografo e cura l’accettazione dell’eredità e la sua trascrizione, che serve per poter vendere.
- Segnala per tempo quando conviene una rinuncia, una divisione o un accordo in mediazione tra coeredi.
Domande frequenti
La franchigia è di un milione per tutta l’eredità o per ciascun figlio?
Per ciascun beneficiario. Se ci sono tre figli, ognuno ha la propria franchigia di 1.000.000 di euro sulla quota che riceve: in pratica un patrimonio familiare di tre milioni può passare senza imposta di successione.
Le donazioni fatte in vita riducono la franchigia?
Dipende. Nella successione no: per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 le donazioni fatte in vita non si sommano più all’eredità. Nelle donazioni sì: si sommano quelle fatte prima dalla stessa persona allo stesso beneficiario (art. 57 del D.Lgs. 346/1990). Questo cumulo si chiama coacervo.
L’agevolazione prima casa in successione si può chiedere due volte?
Non da parte della stessa persona che ha già un immobile acquistato con l’agevolazione, salvo le regole sulla vendita entro due anni. Ma nulla vieta che in una successione la chieda un erede e in un’altra la chieda un altro: i requisiti si valutano su chi la domanda.
Conviene donare adesso o lasciare in eredità?
Fiscalmente aliquote e franchigie sono le stesse. Cambiano gli effetti civilistici: la donazione anticipa, è soggetta a collazione e può essere ridotta se lede la legittima — anche se dal 18 dicembre 2025, con la riforma degli artt. 561-563 c.c. (art. 44 legge 182/2025), i terzi acquirenti non sono più esposti all’azione di restituzione. È una scelta da fare guardando la famiglia, non solo il fisco.
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Contenuto divulgativo: non sostituisce l’esame del caso concreto.
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
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