Dopo l’atto: cosa fa il notaio e cosa deve fare Lei
Ha firmato. Da quel momento partono due elenchi paralleli: uno è nostro — registrazione, trascrizione, voltura, copie — e si chiude nei trenta giorni; l’altro è Suo e riguarda residenza, utenze, tributi locali e condominio. Qui li trova tutti e due, con i termini di legge e i link agli uffici.
Pubblicato il 15 settembre 2026 · Aggiornato il 15 settembre 2026
In breve
- Registrazione, trascrizione e voltura le fa il notaio con un unico invio telematico: la legge dà trenta giorni per la registrazione (art. 13 D.P.R. 131/1986), la trascrizione va curata “nel più breve tempo possibile” (art. 2671 c.c.).
- A Lei restano gli adempimenti di vita quotidiana: residenza entro diciotto mesi se ha chiesto la prima casa, voltura di luce, gas e acqua, TARI e IMU, copia dell’atto all’amministratore di condominio.
- Le copie dell’atto le chiede allo Studio quando Le servono — per la banca, per il Comune, per la dichiarazione dei redditi — anche in formato digitale firmato.
Cosa fa il notaio dopo la firma?
Non finisce con le firme: da quel momento partono gli adempimenti che rendono l’atto opponibile a tutti e chiudono i conti con il fisco.
Registra l’atto e paga le imposte
La registrazione va chiesta entro trenta giorni dalla data dell’atto (art. 13, comma 1, D.P.R. 131/1986) e viaggia con il modello unico informatico. Il notaio versa le imposte che ha anticipato in Studio: la legge lo qualifica responsabile d’imposta (art. 57 D.P.R. 131/1986), cioè risponde del pagamento insieme alle parti, che restano i soggetti obbligati.
Trascrive l’acquisto nei registri immobiliari
La trascrizione (artt. 2643 e 2644 c.c.) è la formalità che rende il Suo acquisto opponibile ai terzi: chi arriva dopo di Lei perde. L’art. 2671 c.c. impone al notaio di curarla “nel più breve tempo possibile”, con responsabilità per i danni del ritardo e sanzioni se passano trenta giorni. In Studio la facciamo nei giorni immediatamente successivi all’atto.
Aggiorna l’intestazione al Catasto (voltura)
Con l’adempimento unico telematico (D.Lgs. 463/1997) la domanda di voltura parte insieme a registrazione e trascrizione: l’intestazione catastale cambia senza che Lei debba presentare nulla. Restano fuori dall’automatismo i casi particolari (per esempio alcuni atti giudiziari), che trattiamo a parte.
Comunicazione di cessione di fabbricato
La vecchia comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza è assorbita dalla registrazione del contratto (art. 5, comma 1, lettera d, del D.L. 70/2011, convertito dalla legge 106/2011). Resta dovuta solo in casi residui, per esempio per alcuni comodati non soggetti a registrazione.
Iscrive l’ipoteca e segue l’erogazione
L’ipoteca si iscrive subito dopo l’atto. Molte banche erogano le somme solo dopo il consolidamento, cioè dieci giorni dall’iscrizione (art. 39 del Testo unico bancario): è un passaggio che si scrive in atto, così il venditore sa quando arriva il prezzo.
Custodisce il prezzo sul conto dedicato
Se avete scelto il deposito del prezzo, le somme restano sul conto dedicato del notaio (legge 147/2013) e vengono consegnate al venditore dopo la trascrizione, quando la verifica dei registri conferma che non ci sono formalità pregiudizievoli.
Adempimenti antiriciclaggio e fattura
Adeguata verifica della clientela, conservazione dei dati e, quando ricorrono i presupposti, segnalazione: sono obblighi del D.Lgs. 231/2007, non una curiosità dello Studio. La fattura arriva in formato elettronico attraverso il Sistema di Interscambio.
Conserva l’originale e Le rilascia le copie
L’originale dell’atto resta a raccolta nello Studio: non si perde e non si può smarrire in un trasloco. A Lei spettano le copie — su carta o in formato digitale firmato dal notaio, che vale anche per la banca e per gli uffici. Le trova nella Sua area riservata o le chiede dalla pagina adempimenti e copie dopo l’atto.
Deposita l’atto costitutivo al Registro delle Imprese
Per le società di capitali il notaio deposita l’atto costitutivo entro dieci giorni (art. 2330 c.c., termine ridotto da venti a dieci dalla legge 12/2019). L’iscrizione è il momento in cui la società acquista personalità giuridica.
Dichiarazione di successione e volture
Se ci affida la pratica, presentiamo la dichiarazione telematica entro dodici mesi dall’apertura della successione (art. 31 D.Lgs. 346/1990) con la domanda di volture catastali. Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 l’imposta è autoliquidata (D.Lgs. 139/2024).
Copia dell’atto all’amministratore di condominio
La legge non mette questa comunicazione a carico del notaio, ma la prepariamo volentieri: l’art. 63, comma 5, delle disposizioni di attuazione del codice civile dice che chi vende resta obbligato in solido per i contributi condominiali finché all’amministratore non è trasmessa copia autentica dell’atto. Conviene al venditore farlo subito e all’acquirente che sia fatto.
E Lei, cosa deve fare?
Cambia a seconda dell’atto che ha firmato. Trovi il Suo caso e spunti la lista: sono cose semplici, ma hanno una scadenza.
Compravendita
- Trasferisca la residenza entro diciotto mesi se ha chiesto le agevolazioni prima casa: è la condizione della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986. Può fare la dichiarazione online dal portale ANPR con SPID, CIE o CNS, oppure dal servizio cambi di residenza del Comune di Napoli. Conta la data di presentazione della domanda, non quella della verifica dei vigili.
- Volti le utenze: luce e gas con il Suo fornitore (voltura se il contatore è attivo, subentro se è chiuso), acqua con ABC Acqua Bene Comune Napoli. Porti con sé i dati dell’atto, il codice fiscale e la lettura del contatore.
- Presenti la dichiarazione TARI al Comune nei termini fissati dal regolamento comunale: a Napoli le informazioni e la modulistica sono nella sezione TARI – tassa sui rifiuti. Chi vende presenta la cessazione, chi compra l’iscrizione.
- Controlli l’IMU: sull’abitazione principale non di lusso non si paga; sulle altre si versa l’acconto entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre. La dichiarazione IMU serve solo nei casi previsti dalla legge (per esempio alcune esenzioni o riduzioni) e va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo.
- Mandi copia dell’atto all’amministratore di condominio: serve a chi vende per liberarsi della solidarietà (art. 63, comma 5, disp. att. c.c.) e a chi compra per farsi intestare i riparti.
- Aggiorni l’ISEE (dichiarazione sostitutiva unica) se lo usa per bonus, scuola, università o servizi comunali: il nuovo immobile entra nel patrimonio.
- Conservi la copia dell’atto e l’attestato di prestazione energetica. Se la copia si rovina o si perde, lo Studio gliene rilascia un’altra: l’originale è al sicuro da noi.
- Se la casa è affittata, il contratto continua con Lei (art. 1599 c.c.): la variazione dei dati del locatore si comunica all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI.
- Se ha fatto lavori o comprato da un’impresa che ha ristrutturato, verifichi con il Suo commercialista quali detrazioni edilizie spettano nell’anno in corso e conservi bonifici e fatture.
- Riveda la polizza casa: l’assicurazione del venditore non si trasferisce automaticamente.
Mutuo
- Controlli la data della prima rata e la domiciliazione sul conto: il piano di ammortamento è allegato al contratto.
- In dichiarazione dei redditi può detrarre il 19% degli interessi passivi per l’acquisto dell’abitazione principale, su un importo massimo di 4.000 euro l’anno (art. 15, comma 1, lettera b, del TUIR). Servono le quietanze della banca e la copia dell’atto di acquisto.
- Quando estingue il mutuo, la cancellazione dell’ipoteca è semplificata e gratuita: la banca trasmette la comunicazione entro trenta giorni e la cancellazione avviene d’ufficio, senza atto notarile (art. 40-bis del Testo unico bancario). Dopo qualche mese verifichi con un’ispezione ipotecaria che sia stata eseguita davvero.
Donazione
- Da quando è firmato l’atto, IMU e TARI seguono il nuovo proprietario: aggiorni le posizioni al Comune.
- Se ha chiesto le agevolazioni prima casa vale anche qui la residenza entro diciotto mesi.
- Conservi l’atto: dal 18 dicembre 2025 chi compra da Lei non rischia più di dover restituire l’immobile (riforma degli artt. 561-563 c.c., art. 44 della legge 182/2025). L’erede che si sente leso può chiedere una somma al donatario, non la casa al terzo acquirente.
Successione
- Dichiarazione di successione entro dodici mesi dall’apertura (art. 31 D.Lgs. 346/1990), con la domanda di volture catastali. Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 l’imposta si autoliquida.
- Banche e poste: lo svincolo dei conti e dei titoli avviene su presentazione della documentazione della successione; il conto cointestato non si sblocca da solo.
- INPS: comunicazione del decesso, ratei maturati e, se ne ricorrono i presupposti, domanda di pensione ai superstiti.
- Utenze e tributi locali: voltura di luce, gas e acqua a nome degli eredi e aggiornamento di TARI e IMU.
- Se c’è un testamento olografo, va pubblicato dal notaio prima di poterlo usare.
Società
- Il deposito al Registro delle Imprese lo fa il notaio; a Lei tocca la ComUnica: partita IVA, INPS e INAIL, con l’aiuto del commercialista.
- Attivi la PEC della società e l’indirizzo per la fatturazione elettronica.
- Apra il conto corrente intestato alla società e completi i versamenti del capitale.
- Libri sociali e scritture contabili: li faccia tenere fin dal primo giorno, non “quando serviranno”.
- SCIA, licenze e autorizzazioni per l’attività: si chiedono al Comune o alla Camera di commercio, non al Registro delle Imprese.
Adempimento, chi lo fa, entro quando, dove
| Adempimento | Chi | Entro quando | Dove |
|---|---|---|---|
| Registrazione dell’atto | Notaio | 30 giorni dalla data dell’atto (art. 13 D.P.R. 131/1986) | Agenzia delle Entrate, in via telematica |
| Trascrizione nei registri immobiliari | Notaio | Nel più breve tempo possibile; sanzioni oltre i 30 giorni (art. 2671 c.c.) | Servizio di pubblicità immobiliare (ex Conservatoria) |
| Voltura catastale | Notaio | Con lo stesso invio telematico | Agenzia delle Entrate – Catasto |
| Iscrizione dell’ipoteca (mutuo) | Notaio | Subito dopo l’atto; erogazione dopo il consolidamento (10 giorni, art. 39 TUB) | Servizio di pubblicità immobiliare |
| Deposito dell’atto costitutivo di società | Notaio | 10 giorni (art. 2330 c.c.) | Registro delle Imprese |
| Dichiarazione di successione e volture | Erede, o il notaio su incarico | 12 mesi dall’apertura (art. 31 D.Lgs. 346/1990) | Agenzia delle Entrate |
| Cambio di residenza (prima casa) | Lei | 18 mesi dall’atto (nota II-bis, Tariffa D.P.R. 131/1986) | ANPR o Comune di Napoli |
| Voltura di luce e gas | Lei | Appena ha le chiavi | Il Suo fornitore |
| Voltura dell’acqua | Lei | Appena ha le chiavi | ABC Acqua Bene Comune Napoli |
| Dichiarazione TARI (iscrizione o cessazione) | Lei | Nei termini del regolamento comunale | Comune di Napoli – TARI |
| Dichiarazione IMU (solo nei casi previsti) | Lei | 30 giugno dell’anno successivo | Comune di Napoli – Tributi locali |
| Copia autentica dell’atto all’amministratore | Venditore (interessa anche chi compra) | Il prima possibile: fino ad allora il venditore resta obbligato (art. 63, comma 5, disp. att. c.c.) | Amministratore di condominio |
| Cancellazione dell’ipoteca estinta | Banca | Comunicazione entro 30 giorni dall’estinzione, poi cancellazione d’ufficio (art. 40-bis TUB) | Agenzia delle Entrate – pubblicità immobiliare |
| Aggiornamento dell’ISEE | Lei | Quando presenta la nuova DSU | INPS o CAF |
| Copie dell’atto, anche digitali | Studio, su richiesta | In genere in tempi brevi | Richiesta copie o area riservata |
Lo faccia da casa, con SPID o CIE
Quasi tutto quello che resta a Lei dopo l’atto si fa online: il cambio di residenza e i certificati su ANPR, la dichiarazione TARI e la posizione IMU sul portale del Comune, la verifica che l’ipoteca sia stata cancellata con la consultazione personale gratuita dell’Agenzia delle Entrate.
Tutto quello che può chiedere online con SPID e CIE: visure, certificati, atti →
Le cinque domande che ci fanno il giorno dopo l’atto
Quanto tempo passa prima che la casa risulti mia al Catasto?
Di solito pochi giorni. Registrazione, trascrizione e voltura partono con un unico invio telematico: la legge concede trenta giorni per la registrazione (art. 13 D.P.R. 131/1986), ma non c’è motivo di aspettare. Se Le serve una visura aggiornata per la banca o per un bonus, ci scriva: gliela mandiamo appena la voltura è registrata.
Il cambio di residenza lo fate voi?
No, la dichiarazione di residenza è un atto personale: la presenta Lei, online dal portale ANPR con SPID, CIE o CNS, oppure allo sportello del Comune. Se ha chiesto le agevolazioni prima casa ha diciotto mesi dalla data dell’atto: conta il giorno in cui presenta la domanda, non quello in cui il Comune conclude gli accertamenti.
Chi avvisa l’amministratore di condominio?
Non è un compito del notaio. La legge dice che chi vende resta obbligato in solido per i contributi condominiali finché all’amministratore non viene trasmessa copia autentica dell’atto (art. 63, comma 5, disp. att. c.c.): conviene quindi al venditore muoversi subito, e all’acquirente controllare che sia fatto. Lo Studio prepara la copia autentica e, se ce lo chiede, la invia.
Quando ricevo la copia dell’atto e quanto vale quella digitale?
La copia autentica si ritira in Studio o si riceve in formato digitale firmato dal notaio: vale quanto quella cartacea e la può inoltrare per email a banche e uffici. L’originale resta a raccolta da noi, per legge: se perde la Sua copia gliene rilasciamo un’altra, in qualunque momento.
Ho finito di pagare il mutuo: devo fare un atto per cancellare l’ipoteca?
No. Dal 2007 la cancellazione è semplificata e gratuita: la banca trasmette la comunicazione di estinzione entro trenta giorni e l’ipoteca viene cancellata d’ufficio, senza atto notarile (art. 40-bis del Testo unico bancario). Il consiglio pratico è verificare dopo qualche mese con un’ispezione ipotecaria: capita che la comunicazione non parta.
Si è perso un passaggio? Chieda a noi.
Se ha un atto firmato in Studio e non sa a che punto sono gli adempimenti, o Le serve una copia, ci scriva: cerchiamo il fascicolo e Le rispondiamo in tempi brevi. Se invece deve ancora firmare, il preventivo scritto è senza impegno.
Chieda un preventivo di massima Prenoti una consulenza online Richieda una copia dell’atto
Studio Notarile Marco Fiorentino · Via Cuma 6, 80132 Napoli · segreteria@notaiofiorentinomarco.com · tel. e WhatsApp +39 352 2737467
Le informazioni hanno scopo divulgativo e non sostituiscono l’esame del caso concreto: termini e adempimenti possono variare in base al tipo di atto e al Comune.
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.