10. Calcolatore Valore OMI (Agenzia delle Entrate), Fasce al m² di Napoli e Confronto col Valore Catastale
• Per Abitazioni (Regola Prezzo-Valore ex art. 1, co. 497, L. 266/2005): le imposte si pagano sul Valore Catastale (spesso inferiore del 40%–60% rispetto al Valore OMI), proteggendo l’acquirente dagli accertamenti di valore.
• Per Immobili Commerciali (C/1, A/10), Terreni Edificabili e Dichiarazioni di Successione Sostitutive (Ris. AE n. 8/E/2012): non si applica il Prezzo-Valore e l’Agenzia delle Entrate utilizza le quotazioni OMI (€/m²) come parametro di riferimento per il valore venale in comune commercio.
I 5 Strumenti di Tutela Preventiva dello Studio Notarile Marco Fiorentino
La maggior parte dei problemi immobiliari, ereditari e societari nasce perché ci si rivolge al Notaio solo dopo aver firmato accordi preliminari standard. Qui sotto trova i 5 strumenti operativi predisposti dallo Studio in Via Cuma 6 (Santa Lucia), 80132 Napoli per tutelare venditori, acquirenti, famiglie, professionisti e residenti all’estero prima di assumere vincoli:
1. Il «Passaporto di Commerciabilità Preventiva» prima di incassare la caparra
Chi mette in vendita casa e incassa una caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) senza aver prima verificato l’allineamento catastale (art. 29, comma 1-bis, Legge 52/1985), lo stato legittimo urbanistico post Salva Casa (artt. 9-bis e 34-bis D.P.R. 380/2001) o la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità (art. 2650 c.c.) rischia di trovarsi inadempiente al momento del rogito.
Cosa fa lo Studio: Esamina in anticipo l’atto di provenienza e la visura del venditore per segnalare subito eventuali formalità da curare prima della messa in vendita.
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2. Sportello Sblocco Immobili Provenienti da Donazione (Nuovo art. 563 c.c.)
Con la riforma dell’art. 563 del Codice Civile (introdotta dalla Legge n. 182/2025), la riduzione della donazione non pregiudica più i terzi che acquistano a titolo oneroso l’immobile donato né le banche che iscrivono ipoteca per il mutuo, restando fermo l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari.
Per Proprietari, Agenzie e Consulenti del Credito: Se aveva una compravendita o una pratica di mutuo ferma per provenienza donativa, lo Studio predispone l’istruttoria aggiornata per procedere in piena sicurezza al rogito.
3. Il «Kit delle 3 Clausole di Salvezza» da inserire prima di firmare la Proposta
Prima di sottoscrivere un modulo di proposta d’acquisto (che, una volta accettato, vincola già come contratto preliminare ex art. 1351 c.c.), verifichi che siano presenti queste 3 tutele fondamentali:
- Condizione sospensiva di regolarità urbanistica, catastale e ipotecaria: subordina l’efficacia dell’accordo o il versamento di ulteriori somme all’esito positivo dei controlli notarili e tecnici (art. 46 D.P.R. 380/2001).
- Preliminare notarile trascritto (art. 2645-bis c.c.): prenota l’acquisto nei Registri Immobiliari, proteggendo l’acquirente da ipoteche, pignoramenti o doppie vendite sopravvenute prima del rogito e garantendo il privilegio speciale (art. 2775-bis c.c.).
- Deposito del prezzo sul Conto Dedicato del Notaio (art. 1, co. 63, Legge 124/2017): blinda le somme fino all’avvenuta trascrizione dell’atto priva di gravami.
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4. Bacheca Clausole Statutarie S.r.l., Operazioni Straordinarie e Passaggio Generazionale
Affiancamento diretto agli studi professionali per la redazione di statuti di S.r.l. con diritti particolari ex art. 2468, co. 3, c.c., clausole di covendita (drag-along / tag-along), scissioni mediante scorporo (art. 2506.1 c.c.) e Patti di Famiglia (art. 768-bis c.c.) in esenzione d’imposta ex art. 3, co. 4-ter, D.Lgs. 346/1990.
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5. Desk Pratiche a Distanza, Procure Speciali, Apostille e Acquisti dall’Estero a Napoli
Se risiede fuori regione o all’estero e deve gestire una dichiarazione di successione, vendere un immobile ereditato o acquistare casa a Napoli, lo Studio in Via Cuma 6 (Santa Lucia) coordina l’intera istruttoria in Consulenza online, predispone il testo della procura speciale (anche bilingue o con indicazioni per Apostille della Convenzione dell’Aja del 1961) e tutela il versamento delle somme tramite il Conto Dedicato Impignorabile (Legge 124/2017).
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