Pubblicata il 26 ottobre 2026 — Aggiornata al 26 ottobre 2026. Studio Notarile Marco Fiorentino, Via Cuma n. 6 (Santa Lucia), 80132 Napoli.
In sintesi
L’agevolazione prima casa fa risparmiare alcune migliaia di euro su ogni acquisto. Non è automatica: si chiede nell’atto, con dichiarazioni precise, e si perde se qualcosa non torna. Questa guida raccoglie, in ordine, tutto quello che negli ultimi anni ha creato problemi veri ai clienti: i termini che si assomigliano ma sono diversi, il coniuge che deve dichiarare anche se non viene dal notaio, la casa già posseduta che blocca tutto, la separazione in Comune che non protegge. Se ha fretta, legga almeno i paragrafi 6, 7 e 11: sono gli errori più frequenti.
1. Quanto si risparmia davvero
Dipende da chi vende.
- Compra da un privato: imposta di registro al 2% invece del 9%, calcolata sul valore catastale e non sul prezzo, più imposta di trascrizione e imposta catastale di 50 euro ciascuna. L’imposta di registro non scende comunque sotto i 1.000 euro.
- Compra da un’impresa che vende con IVA: IVA al 4% invece del 10%, calcolata sul prezzo, più registro, trascrizione e catastale di 200 euro ciascuna.
Il risparmio vale anche per le pertinenze, anche se le compra con un atto successivo. Per avere un numero sul Suo caso può usare le utilità dello Studio o chiedere un preventivo di massima scritto, senza impegno.
2. Quali case rientrano, e quante pertinenze
Sono ammesse le abitazioni dalla categoria catastale A/2 alla A/7 e la A/11. Restano fuori la A/1 (abitazioni signorili), la A/8 (ville) e la A/9 (castelli e palazzi di pregio). Non conta più, da anni, il vecchio concetto di “casa di lusso” basato sui metri quadri: conta la categoria catastale. Attenzione però: per gli acquisti anteriori al 2014 valgono ancora i vecchi parametri, perché la nuova regola non è retroattiva.
Le pertinenze agevolate sono una per categoria: una C/2 (cantina o soffitta), una C/6 (box o posto auto), una C/7 (tettoia). La Corte di Cassazione, però, ha riconosciuto l’agevolazione anche a giardini, cortili e aree che servono davvero la casa, perché l’elenco della norma non è chiuso e quello che conta è il legame effettivo e stabile con l’abitazione, non la “graffatura” catastale. L’Agenzia delle Entrate su questo punto è più severa: se la Sua situazione è di questo tipo, ne parliamo prima di firmare, perché il rischio di contestazione esiste.
3. La residenza: nel Comune, non nella casa
È l’equivoco più comune. La legge chiede che Lei abbia la residenza nel Comune dove si trova l’immobile, o che la trasferisca lì entro diciotto mesi dall’atto. Non chiede che vada ad abitare in quella casa: può comprare a Napoli e continuare a vivere in un altro appartamento di Napoli. La Cassazione lo ha ribadito più volte fra il 2025 e il 2026.
In alternativa alla residenza, l’immobile può trovarsi nel Comune dove Lei lavora o studia. Ma qui c’è una trappola: vale solo il criterio che ha dichiarato nell’atto. Se ha dichiarato che avrebbe trasferito la residenza entro diciotto mesi e non lo fa, decade anche se in quel Comune ci lavorava davvero. Il criterio alternativo andava scelto e scritto prima.
Se si accorge in tempo di non farcela, finché i diciotto mesi non sono scaduti può revocare l’impegno con un’istanza all’ufficio dove è stato registrato l’atto: pagherà le imposte ordinarie e gli interessi, senza sanzione. Dopo la scadenza, invece, la sanzione arriva.
4. Le case che non deve già possedere
Le regole sono due e vanno tenute distinte.
- Nello stesso Comune non deve possedere un’altra abitazione, nemmeno per quota, nemmeno insieme al coniuge. Qui c’è però uno spiraglio: se quella casa è oggettivamente o soggettivamente inadatta ad abitarci, può non contare. Deve dimostrarlo Lei, e la valutazione la fa il giudice.
- In tutta Italia non deve possedere un’altra casa comprata con l’agevolazione prima casa. Qui lo spiraglio non c’è: anche se quella casa è inadatta, l’agevolazione non si può avere due volte.
Alcuni casi decisi di recente, perché tornano spesso in studio. La casa che ha già affittata a terzi conta comunque: l’indisponibilità dipende da una Sua scelta. Mettere la casa in un trust non La rende “senza casa”. Dare un mandato a vendere per comprare nel frattempo è stato considerato abuso del diritto. E se la prima casa gliel’avevano di fatto pagata i genitori con un acquisto agevolato a Suo nome, quell’agevolazione l’ha già usata.
5. Il coniuge deve dichiarare anche se non viene dal notaio
Se è sposato in comunione legale dei beni, le dichiarazioni sui requisiti devono essere rese da entrambi i coniugi, anche da quello che non interviene nell’atto. Il motivo è semplice: anche lui potrebbe possedere una casa che fa saltare tutto, e deve assumersene la responsabilità. La Cassazione lo ha confermato di nuovo nel 2026. È un adempimento che lo Studio cura sempre, ma è bene che lo sappia anche Lei: se il coniuge non è reperibile, ce lo dica con anticipo.
6. Ha già una prima casa agevolata: due anni per venderla
Dal 1° gennaio 2025 può comprare una nuova prima casa con le agevolazioni anche se possiede già un’altra abitazione comprata con lo stesso beneficio, a condizione di venderla entro due anni dal nuovo acquisto. Prima il termine era di un anno: lo ha raddoppiato la legge di bilancio 2025 (legge 30 dicembre 2024 n. 207, articolo 1 comma 116).
Il termine più lungo vale anche per chi aveva comprato nel 2024, se al 31 dicembre 2024 l’anno non era ancora scaduto: l’Agenzia delle Entrate lo ha confermato nel 2025. Se però la casa vecchia non è stata comprata con le agevolazioni, la regola non si applica: quella va venduta prima del nuovo acquisto.
7. Il credito d’imposta ha un termine diverso: un anno
Questo è l’errore più facile da commettere, perché i due termini si assomigliano e non sono stati allineati.
- Se prima compra la nuova casa e poi vende la vecchia, ha due anni per vendere.
- Se prima vende la vecchia e poi ricompra, per avere il credito d’imposta ha un anno solo.
Il raddoppio del 2025 ha toccato soltanto la prima ipotesi. L’Agenzia delle Entrate lo ha chiarito espressamente alla fine del 2025, e il Notariato ne ha preso atto pur segnalando la disparità di trattamento. Il credito è pari alla minore fra l’imposta pagata sul primo acquisto e quella dovuta sul nuovo, e si può usare in compensazione nell’atto stesso o in dichiarazione dei redditi.
Se sta per vendere e ricomprare, ce lo dica prima: l’ordine delle due operazioni cambia il conto. Trova un approfondimento nella pagina credito d’imposta per il riacquisto.
8. Se vive all’estero o è iscritto all’AIRE
Dal 14 giugno 2023 le regole sono cambiate e sono più strette di come molti le ricordano. Non basta più essere cittadino italiano emigrato per comprare come prima casa in qualunque Comune d’Italia. Oggi servono due cose insieme: essersi trasferiti all’estero per ragioni di lavoro e aver risieduto o lavorato in Italia per almeno cinque anni. E l’immobile deve trovarsi nel Comune di nascita, oppure in quello dove aveva la residenza o svolgeva l’attività prima di partire. In questo caso non deve trasferire la residenza.
La cittadinanza, oggi, non conta: la modifica è nata proprio per togliere una discriminazione contestata dall’Unione europea. I casi di confine sono molti — chi è nato in un Comune e ha studiato in un altro, chi è rientrato in Italia, chi compra un terreno all’estero — e l’Agenzia delle Entrate li ha affrontati uno per uno. Se è il Suo caso, la pagina dedicata è acquistare casa dall’estero o da iscritto AIRE, e possiamo vederci in Consulenza online.
9. Ruderi, case in costruzione, due appartamenti da unire
A Napoli e in provincia capita spesso di comprare qualcosa che casa non è ancora.
- Rudere o fabbricato collabente (categoria F/2): la Cassazione nel 2025 ha ammesso l’agevolazione, perché la legge non chiede che la casa sia abitabile al momento dell’acquisto e le uniche categorie escluse sono A/1, A/8 e A/9. Conta che diventi un’abitazione entro il termine di tre anni. L’Agenzia delle Entrate in passato era di avviso contrario ed è tornata sul tema nel 2026: prima di un atto su un rudere la posizione va verificata caso per caso.
- Casa in costruzione: l’agevolazione spetta, ma alla fine dei lavori l’immobile deve risultare accatastato come abitazione. Se il classamento finale non è coerente, l’ufficio può revocare il beneficio anche se Lei ha trasferito la residenza.
- Due appartamenti da unire: l’unione deve essere reale — strutturale, funzionale, impiantistica — e deve avvenire entro tre anni. Una pronuncia del 2026 ha chiarito che entro lo stesso termine non è necessario completare anche la pratica catastale. Non importa se gli appartamenti sono sullo stesso piano o su piani diversi.
10. Vendere entro cinque anni
Se vende la casa agevolata prima che siano passati cinque anni, perde l’agevolazione, a meno che entro un anno ne compri un’altra. Ma attenzione: secondo le pronunce più recenti non basta comprarla. Entro quello stesso anno la nuova casa deve diventare la Sua abitazione principale, con il trasferimento effettivo della residenza. E il riacquisto deve essere successivo alla vendita: una casa comprata prima non La salva.
Due precisazioni utili: costituire un usufrutto a favore di altri non è un trasferimento e non fa decadere; vendere con riserva di proprietà invece sì, e conta la data dell’atto, non quella del saldo.
11. Separazione e divorzio: attenzione a dove si firma
Se vende la casa entro i cinque anni per sistemare i rapporti di una separazione o di un divorzio, non decade: gli atti che attuano accordi omologati dal giudice o conclusi con negoziazione assistita dagli avvocati sono esenti, anche quando la vendita è fatta a un terzo.
Ma la separazione davanti all’ufficiale di stato civile, in Comune, non può contenere trasferimenti di beni. Chi si separa così e poi vende, l’esenzione non ce l’ha, e la decadenza arriva. È una trappola che costa cara ed è poco conosciuta: se sta affrontando una separazione e c’è una casa di mezzo, ne parli con noi o con il Suo avvocato prima di scegliere la strada.
12. Prima casa in eredità e in donazione
Anche quando la casa Le arriva per successione o per donazione l’agevolazione esiste: riguarda le imposte di trascrizione e catastale, che si pagano in misura fissa invece che in percentuale. Servono gli stessi requisiti della Nota II-bis e, soprattutto, il beneficio va chiesto espressamente: non è automatico e nessuno lo applica al posto Suo.
Per capire se i requisiti ci sono si guarda al momento in cui si eseguono le formalità, non alla data della morte. Se la dichiarazione di successione è stata presentata in ritardo, la richiesta è ancora possibile ma va impostata con attenzione. Trova il quadro generale nella pagina successioni, testamenti e donazioni.
13. Se qualcosa va storto: decadenza, sanzioni, forza maggiore
Chi decade paga la differenza fra l’imposta ordinaria e quella agevolata — in pratica il 7% se l’acquisto era soggetto a registro, il 6% se soggetto a IVA — più gli interessi e una sanzione del 30%. Si perde anche l’imposta ridotta sul mutuo, e la banca recupera la differenza.
Il danno si può ridurre con il ravvedimento operoso: si presenta un’istanza all’ufficio dove l’atto è stato registrato, dichiarando la decadenza. Prima ci si muove, meno si paga.
Sulla forza maggiore meglio non farci conto. In teoria è ammessa, in pratica quasi mai: non è bastato l’inquilino che non lasciava la casa, non è bastato il ritrovamento archeologico che bloccava i lavori, non è bastato il ritardo di una pratica amministrativa che si poteva evitare. Serve un evento davvero imprevedibile, inevitabile e non imputabile a Lei, con una reazione tempestiva da parte Sua.
Una buona notizia, se pure il conto arriva alle parti e non allo Studio: l’imposta richiesta dopo il disconoscimento dell’agevolazione è imposta complementare, e di quella il notaio non risponde. Lo diciamo per trasparenza, non per scaricare: il nostro lavoro è proprio evitare che quel conto arrivi.
14. Giovani, under 36, mutuo
L’agevolazione aggiuntiva per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro — esenzione da registro, trascrizione e catastale — non è più in vigore: valeva per gli atti fino al 31 dicembre 2023, con una coda per chi aveva registrato il preliminare entro quella data e ha firmato il definitivo entro il 2024. Oggi non è più richiedibile, e diffidi di chi gliela promette ancora.
Resta invece il Fondo di garanzia per la prima casa, con le condizioni aggiornate di anno in anno: le verifichiamo insieme sul caso concreto.
Un avvertimento serio, perché ci riguarda tutti. L’Unità di informazione finanziaria della Banca d’Italia ha segnalato nel 2026 uno schema fraudolento diffuso in tutta Italia sui mutui garantiti dallo Stato per giovani e famiglie fragili: negli atti vengono dichiarati prezzi più alti di quelli realmente pattuiti, per aggirare i limiti di accesso o gonfiare il finanziamento. Se qualcuno Le propone di “scrivere un prezzo diverso”, stia alla larga: è un reato, e il notaio non può prestarsi.
Come lavoriamo noi su questi casi
Prima dell’atto controlliamo la Sua situazione concreta: cosa possiede e dove, come è stata comprata la casa che ha già, quale criterio conviene dichiarare, in che ordine mettere vendita e acquisto, cosa deve dichiarare il coniuge. Poi Le consegniamo un preventivo di massima scritto, diviso in tre voci — imposte, spese vive, onorario e IVA — in tempi brevi e senza impegno.
Ci trova in Via Cuma n. 6 (Santa Lucia), 80132 Napoli, oppure in Consulenza online se è fuori città o all’estero. Può chiedere il preventivo o prenotare un appuntamento.
Dove abbiamo verificato
- Agenzia delle Entrate, Agevolazioni per l’acquisto della prima casa e guida «L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali».
- Consiglio Nazionale del Notariato e Associazioni dei Consumatori, guida «Agevolazioni fiscali prima casa: istruzioni per l’uso» — notariato.it.
- Legge 30 dicembre 2024 n. 207, articolo 1 comma 116 (termine di due anni) e Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa del D.P.R. 131/1986, su Normattiva.
- Decreto legge 13 giugno 2023 n. 69, articolo 2 (acquirenti residenti all’estero), convertito dalla legge 10 agosto 2023 n. 103.
- Risposte a interpello dell’Agenzia delle Entrate e pronunce della Corte di Cassazione 2024-2026 riportate in CNN Notizie, notiziario del Consiglio Nazionale del Notariato.
Questa guida spiega le regole generali e non sostituisce l’esame del Suo caso: su molti punti — ruderi, pertinenze, acquisti dall’estero — la posizione dell’Agenzia delle Entrate e quella della Cassazione non coincidono, e la differenza si vede solo guardando i Suoi documenti.
Capire prima di firmare.