Aggiornato al 21 settembre 2026 — versione 1. Scheda per chi accompagna il cliente in banca: mediatori creditizi, agenti immobiliari, consulenti. Informa in generale e non sostituisce il parere sul singolo caso.
In breve
La surrogazione del mutuo deve perfezionarsi entro trenta giorni lavorativi: se il ritardo dipende dalla banca di partenza, questa deve risarcire il cliente nella misura dell’1 per cento del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo. Al cliente non possono essere addebitate spese o commissioni per il nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali. Quando il mutuo è estinto, l’ipoteca si cancella da sola: l’atto notarile di assenso serve solo nei casi che restano fuori dalla procedura semplificata.
Tre operazioni diverse, tre calendari diversi
Nel linguaggio corrente si dice «cambiare mutuo» per indicare tre cose che in atto non si somigliano affatto.
- Il mutuo nuovo. La vecchia banca viene pagata e la sua ipoteca si estingue; la nuova banca iscrive una nuova ipoteca. Si pagano l’imposta sostitutiva sul nuovo finanziamento e l’onorario del notaio per l’atto.
- La surrogazione (o portabilità). Il debito passa alla nuova banca, che subentra nella stessa ipoteca già iscritta. Non c’è una nuova iscrizione: c’è un’annotazione a margine di quella esistente.
- La cancellazione dell’ipoteca. È il capitolo che si apre quando il mutuo finisce, e nella grande maggioranza dei casi non passa più dal notaio.
Confonderle costa tempo: una pratica avviata come surroga e poi trasformata in mutuo nuovo perché la banca di partenza non collabora riparte da zero sul piano fiscale e su quello dei termini. Sul rapporto fra le figure che portano la pratica al rogito abbiamo scritto una scheda a parte su come lavorano insieme il mediatore creditizio e l’agente immobiliare.
Il termine dei trenta giorni lavorativi: da quando decorre
È il punto che in pratica viene sbagliato più spesso. Il termine non parte dalla firma della proposta, né dalla delibera: parte dal giorno in cui il cliente chiede alla banca subentrante di acquisire dalla banca di partenza l’esatto importo del debito residuo. Da lì la surrogazione deve perfezionarsi entro trenta giorni lavorativi; se non si perfeziona per cause imputabili alla banca di partenza, questa deve risarcire il cliente in misura pari all’1 per cento del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo (art. 120-quater, comma 7, del Testo unico bancario).
Due conseguenze operative. La prima: quella richiesta va datata e conservata, perché è la prova da cui si contano i giorni. La seconda: l’atto va in agenda quando il conteggio è arrivato, non prima; un appuntamento fissato senza conteggio si sposta quasi sempre.
Che cosa non può essere addebitato al cliente
La legge è netta: non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, e gli intermediari non applicano costi di alcun genere, neanche in forma indiretta (art. 120-quater, comma 4). È una frase che conviene leggere al cliente prima che firmi, perché gli evita di accettare come normali voci che normali non sono. Sulle imposte del mutuo in senso proprio abbiamo raccolto le agevolazioni che valgono davvero, voce per voce.
I documenti da mettere insieme prima dell’atto
Questa è la lista che, se arriva completa, fa chiudere la pratica nei termini.
- Documento di identità e codice fiscale di tutti gli intestatari, con lo stato civile aggiornato e l’eventuale convenzione matrimoniale.
- Atto di provenienza dell’immobile (rogito, donazione, denuncia di successione).
- Atto di mutuo originario e, se possibile, la nota di iscrizione ipotecaria: servono numero, data e Conservatoria della formalità su cui si annota la surroga.
- Conteggio estintivo aggiornato rilasciato dalla banca di partenza, con la data di valuta.
- Dati catastali e planimetria dell’immobile.
- Bozza del nuovo contratto trasmessa dalla banca subentrante.
- Per l’aliquota ridotta dell’imposta sostitutiva, gli elementi che permettono la dichiarazione in atto (vedi sotto).
- Documentazione antiriciclaggio: identificazione, titolare effettivo se c’è una società, origine dei fondi quando il conteggio si chiude con una provvista.
Per gli altri tipi di atto, l’elenco completo è nella pagina con i documenti da portare in Studio. Se nella stessa giornata c’è anche una compravendita, si aggiungono i controlli descritti nella scheda sulle ispezioni nei registri immobiliari.
L’imposta sostitutiva e la riga che non va dimenticata
Sui finanziamenti a medio e lungo termine erogati da banche si applica l’imposta sostitutiva, che prende il posto delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali sull’operazione di finanziamento. L’aliquota è dello 0,25 per cento quando il finanziamento è destinato all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di un’abitazione per la quale ricorrono i requisiti della prima casa, e del 2 per cento negli altri casi di finanziamento abitativo.
Il punto delicato è che l’aliquota ridotta dipende da una dichiarazione resa nel contratto: se quella riga non c’è, l’aliquota più alta si applica anche a chi avrebbe avuto tutti i requisiti. È un controllo di trenta secondi sulla bozza della banca, e vale l’intera differenza.
La cancellazione dell’ipoteca: quasi sempre non serve il notaio
Dal 2007 esiste una procedura semplificata. Quando l’obbligazione garantita si estingue, l’ipoteca si estingue automaticamente: la banca rilascia quietanza e trasmette al conservatore, entro trenta giorni e senza alcun onere per il debitore, la comunicazione dell’avvenuta estinzione. Decorso quel termine, la cancellazione avviene d’ufficio, senza atto notarile e senza spese per il cliente (art. 40-bis del Testo unico bancario).
Restano due situazioni da tenere d’occhio. La prima: se ricorre un giustificato motivo ostativo, la banca lo comunica al debitore e all’amministrazione finanziaria, e l’ipoteca non si estingue. La seconda: quando l’ipoteca non rientra nell’ambito della procedura semplificata, la cancellazione torna a passare dall’assenso del creditore in forma autentica. Un esempio pratico di incrocio fra estinzione, surroga e vendita è raccontato nel caso del mutuo di Pozzuoli; quando invece è il venditore ad avere il mutuo aperto il giorno del rogito, la scheda utile è quella su chi paga il mutuo del venditore, e il funzionamento pratico della giornata è descritto nel rogito con due banche nella stessa stanza.
Un esempio, con numeri inventati
Esempio costruito a scopo illustrativo: nomi, importi e date sono inventati.
Renato ha un mutuo con debito residuo di 92.000 euro e vuole passare a una banca che gli offre condizioni migliori. Il 3 marzo chiede alla nuova banca di acquisire dalla vecchia l’esatto importo del debito residuo: da quel giorno si contano i trenta giorni lavorativi. Il conteggio arriva il 12 marzo, la delibera il 20, l’atto di surroga si firma il 9 aprile. L’ipoteca iscritta nel 2016 resta quella di prima: il notaio annota la surrogazione a margine e la nuova banca subentra in quel grado. Nessuna nuova iscrizione, nessuna cancellazione da chiedere.
Se invece la banca di partenza avesse tenuto fermo il conteggio fino a maggio, il ritardo imputabile a lei avrebbe fatto scattare il risarcimento previsto dalla legge. Ecco perché la data della richiesta iniziale va messa per iscritto.
Cosa fare in pratica
- Datare la richiesta. Far partire per iscritto la richiesta alla banca subentrante e conservarne la ricevuta: è il giorno zero dei trenta giorni lavorativi.
- Chiedere subito gli estremi dell’ipoteca. Numero di formalità, data e Conservatoria: senza questi l’annotazione non si prepara.
- Non fissare l’atto prima del conteggio. L’appuntamento si prende quando il conteggio estintivo è arrivato e ha una valuta compatibile.
- Controllare la riga sull’aliquota. Verificare nella bozza che ci sia la dichiarazione necessaria per lo 0,25 per cento quando ne ricorrono i presupposti.
- Spiegare al cliente che cosa non deve pagare. Istruttoria, accertamenti catastali e commissioni sul nuovo finanziamento non possono essergli addebitati.
- Per la vecchia ipoteca, aspettare la procedura d’ufficio. Si interviene con un atto solo se la cancellazione non risulta nei tempi o se il caso resta fuori dalla procedura semplificata.
Domande frequenti
La surroga può aumentare l’importo del mutuo?
No: la surrogazione trasferisce il debito residuo. Se il cliente ha bisogno di liquidità aggiuntiva, si esce dallo schema della portabilità e si entra in quello del nuovo finanziamento, con un calendario e un trattamento fiscale diversi. È una domanda da fare all’inizio, non alla vigilia dell’atto.
Serve una nuova perizia sull’immobile?
Dipende dalla banca subentrante, che valuta il proprio rischio. La legge stabilisce che gli accertamenti catastali non possono essere addebitati al cliente; le scelte istruttorie della banca restano sue.
Dopo l’estinzione l’ipoteca risulta ancora iscritta: è un problema?
Nei primi tempi no, perché la comunicazione della banca e la cancellazione d’ufficio hanno i loro termini. Se invece passano i mesi e l’ispezione continua a mostrare la formalità, conviene verificare se la comunicazione è stata trasmessa o se è stato segnalato un motivo ostativo.
La surroga si può fare anche se l’immobile è in vendita?
Sono due operazioni che si possono incrociare, ma l’ordine degli atti e la provvista vanno decisi prima, insieme al notaio e alle banche coinvolte. È il tipo di questione che conviene porre quando il preliminare si sta ancora scrivendo.
Fonti
- Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, D.Lgs. 1° settembre 1993 n. 385, artt. 40-bis e 120-quater — Normattiva
- Disciplina delle agevolazioni tributarie, D.P.R. 29 settembre 1973 n. 601, artt. 15-20 (imposta sostitutiva sui finanziamenti) — Normattiva
- Consiglio Nazionale del Notariato, guida «Mutuo informato» — notariato.it
- Agenzia delle Entrate, scheda sulla cancellazione semplificata dell’ipoteca — agenziaentrate.gov.it
Se sta seguendo una pratica
Per una stima scritta e trasparente delle voci di spesa dell’atto si può usare il modulo del preventivo dello Studio: la risposta arriva entro un giorno lavorativo. Se invece la domanda richiede di guardare insieme i documenti, si può fissare una Consulenza online, anche da fuori Napoli.
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