In breve
- L’assegnazione della casa familiare è disposta tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei figli (art. 337-sexies c.c.): non è un premio per il coniuge, è una tutela per i figli.
- Il diritto del coniuge assegnatario è opponibile ai terzi solo se trascritto nei registri immobiliari: senza trascrizione l’opponibilità segue la regola dell’art. 1599 c.c. e si ferma a nove anni.
- L’assegnazione viene meno se l’assegnatario non abita o cessa di abitare stabilmente nella casa, se convive more uxorio o contrae nuovo matrimonio, e in ogni caso quando i figli diventano autosufficienti: sono circostanze che il giudice valuta, non automatismi.
«La casa è stata assegnata a me, quindi è come se fosse mia». È l’equivoco più diffuso dopo una separazione, e produce dei brutti risvegli. L’assegnazione non trasferisce la proprietà: attribuisce un diritto di godimento, e quel diritto vale contro il mondo esterno soltanto se qualcuno si è preso la briga di trascriverlo. In caso contrario, il giorno in cui l’ex vende la casa o un creditore la pignora, si scopre che la protezione dura meno di quanto si pensava.
Che cos’è, esattamente, l’assegnazione della casa familiare?
È il provvedimento con cui il giudice, nella separazione, nel divorzio o nei procedimenti relativi ai figli nati fuori dal matrimonio, stabilisce chi resta a vivere nell’abitazione che è stata il centro della vita familiare. La norma è l’art. 337-sexies del codice civile: il godimento della casa familiare è attribuito tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei figli, e dell’assegnazione il giudice tiene conto nella regolazione dei rapporti economici fra i genitori, considerato l’eventuale titolo di proprietà.
La ratio è tutta lì: non si protegge il coniuge economicamente più debole in quanto tale, si protegge la continuità dell’ambiente domestico dei figli. Ecco perché, se figli non ce ne sono o sono già autosufficienti, l’assegnazione di regola non si dispone, e la casa segue le regole della proprietà.
Il diritto dell’assegnatario è un diritto personale di godimento, con caratteristiche proprie: non è un usufrutto, non è una locazione, non si può cedere né dare in affitto a terzi, e non toglie al proprietario la titolarità del bene né gli obblighi fiscali che ne derivano, salvo quanto la legge dispone in materia di IMU.
Perché la trascrizione cambia tutto
L’art. 337-sexies, primo comma, è esplicito: il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell’art. 2643 del codice civile. Il che significa, a contrario, che senza trascrizione l’opponibilità è limitata.
Il riferimento è alla regola dell’art. 1599 del codice civile sulla locazione non trascritta: il contratto di data certa anteriore all’alienazione è opponibile all’acquirente, ma se non è trascritto l’opponibilità non può eccedere i nove anni dall’inizio. Applicata all’assegnazione, la regola significa che il coniuge assegnatario, senza trascrizione, può opporre il proprio diritto a chi compra la casa solo per nove anni dalla data del provvedimento.
Nove anni sembrano tanti quando i figli hanno tre anni. Non lo sono più quando ne hanno dodici e l’ex, nel frattempo, ha venduto la casa a un terzo che dopo nove anni può legittimamente chiedere il rilascio. La trascrizione costa poco, si fa in pochi giorni e risolve il problema alla radice: il diritto diventa opponibile a chiunque acquisti o iscriva successivamente.
Che cosa succede se la casa viene venduta o pignorata?
Se l’assegnazione è trascritta prima della trascrizione dell’atto di acquisto del terzo, il terzo compra una casa occupata da un diritto che deve rispettare: l’assegnatario resta, e il compratore lo sa perché la formalità è pubblica. Non a caso, un immobile con assegnazione trascritta vale meno sul mercato, ed è giusto che sia così.
Se l’assegnazione non è trascritta, o è trascritta dopo, il terzo acquirente in buona fede prevale, salvo il limite dei nove anni di cui si è detto. Lo stesso vale per il creditore che iscrive ipoteca: il grado si stabilisce con l’ordine delle formalità, non con le ragioni del cuore.
Nell’espropriazione forzata il discorso è simile: l’opponibilità dell’assegnazione al creditore procedente e all’aggiudicatario dipende dai rapporti fra la trascrizione dell’assegnazione e quella del pignoramento. È uno dei motivi per cui, in una separazione dove uno dei due ha debiti, la trascrizione non è un dettaglio burocratico ma la differenza fra restare in casa e non restarci.
Quando l’assegnazione finisce
L’art. 337-sexies indica le circostanze che il giudice valuta: il diritto al godimento della casa familiare viene meno nel caso in cui l’assegnatario non abiti o cessi di abitare stabilmente nella casa familiare, o conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio. Non si tratta di automatismi: occorre un provvedimento del giudice, perché anche in quei casi va verificato l’interesse dei figli.
Allo stesso modo, l’assegnazione perde ragione d’essere quando i figli diventano economicamente autosufficienti o vanno stabilmente a vivere altrove. Anche qui serve un provvedimento di revoca, che va a sua volta trascritto per cancellare l’effetto dal pubblico registro.
Un punto pratico che riguarda i notai: quando la casa assegnata viene venduta d’accordo fra gli ex coniugi, o quando viene trasferita a uno di loro, la vicenda dell’assegnazione va chiusa correttamente nell’atto, con la rinuncia espressa dell’assegnatario o con l’indicazione del provvedimento di revoca e la sua trascrizione. Un atto che ignora l’assegnazione trascritta lascia una formalità pendente che complicherà la prossima vendita.
Un caso al Vomero: nove anni passano più in fretta di quanto sembri
Luisa e Ferdinando (nomi di fantasia) si separano nel 2014. La casa al Vomero, di proprietà esclusiva di Ferdinando perché ereditata dai genitori, viene assegnata a Luisa, che ci resta con i due figli di sei e nove anni. Il provvedimento non viene trascritto: nessuno ci pensa, perché la casa è del padre e sembra un problema di famiglia.
Nel 2019 Ferdinando, in difficoltà economiche, vende la casa a un investitore, che compra sapendo che è occupata ma confidando nel tempo. La vendita è valida: Luisa non può impedirla, perché non è proprietaria. Il suo diritto di godimento non trascritto resta però opponibile all’acquirente, entro il limite dei nove anni dal provvedimento del 2014.
Nel 2023 il nuovo proprietario chiede il rilascio. I figli hanno quindici e diciotto anni, il più grande studia ancora. Si apre una causa che sarebbe stata evitata da una nota di trascrizione depositata nel 2014, con un costo di poche centinaia di euro.
La lezione è semplice: il giorno in cui il giudice firma il provvedimento di assegnazione, qualcuno deve occuparsi di trascriverlo. Se non lo fa l’avvocato, lo si chieda al notaio.
Cosa fa il notaio
- Trascrive il provvedimento di assegnazione nei registri immobiliari, curando la corretta indicazione del diritto e dell’immobile.
- Verifica lo stato delle formalità: se prima dell’assegnazione ci sono già ipoteche o pignoramenti, l’assegnatario deve saperlo subito.
- Scrive correttamente gli atti sulla casa assegnata: vendita d’accordo fra gli ex, trasferimento a uno dei due, rinuncia dell’assegnatario, revoca e sua trascrizione.
- Coordina la vicenda con il mutuo: chi resta in casa spesso non è chi paga la rata, e questo va sistemato per iscritto.
- Avverte chi compra un immobile gravato da assegnazione trascritta: è un vincolo che incide sul prezzo e sui tempi di disponibilità.
Ti è stata assegnata la casa familiare e non sai se il provvedimento è stato trascritto? Chiedi un preventivo oppure prenota una consulenza online: facciamo un’ispezione ipotecaria e, se manca, provvediamo: sono pochi giorni e mette al riparo per anni. Studio Notarile Marco Fiorentino, Viale Antonio Gramsci 19, Napoli · segreteria@notaiofiorentinomarco.com
Domande frequenti
L’assegnazione mi rende proprietaria della casa?
No. L’assegnazione attribuisce un diritto personale di godimento sull’abitazione, non la proprietà. Il proprietario resta chi lo era: se la casa era di lui, o di entrambi, l’assegnazione non cambia le intestazioni nei registri immobiliari.
Chi paga l’IMU sulla casa assegnata?
La normativa sull’IMU attribuisce rilievo alla condizione di assegnatario ai fini dell’abitazione principale, con regole che sono cambiate nel tempo e che vanno verificate per l’anno d’imposta interessato. È una delle prime cose da chiarire con il commercialista o con il proprio comune, perché incide sui conti di entrambi.
Posso affittare la casa assegnata se mi trasferisco?
No. Il diritto di godimento dell’assegnatario è personale e finalizzato all’abitazione dei figli: non si cede e non si concede in locazione. Se l’assegnatario cessa di abitare stabilmente nella casa, il giudice può revocare l’assegnazione ai sensi dell’art. 337-sexies c.c.
Se mi risposo perdo l’assegnazione?
Il nuovo matrimonio e la convivenza more uxorio sono circostanze che l’art. 337-sexies c.c. indica come cause di venir meno del diritto, ma non operano in automatico: serve un provvedimento del giudice, che valuta comunque l’interesse dei figli.
Fonti per verificare
- Codice civile, art. 337-sexies (assegnazione della casa familiare, trascrivibilità e opponibilità, cause di venir meno) — normattiva.it
- Codice civile, artt. 1599 e 2643 (opponibilità del godimento non trascritto e atti soggetti a trascrizione) — normattiva.it
- Corte di cassazione, banca dati della giurisprudenza di legittimità in materia di opponibilità dell’assegnazione — italgiure.giustizia.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, area studi e Guide per il cittadino su famiglia e immobili — notariato.it
- Consiglio Nazionale Forense, area istituzionale in materia di famiglia e minori — consiglionazionaleforense.it
Approfondimenti sul sito: Casa al coniuge nella separazione: serve il notaio? · Mutuo e casa cointestata dopo la separazione · Visure ipotecarie ventennali · Strumenti notarili: valore di usufrutto e nuda proprietà · Domande frequenti · Glossario · Documenti da portare in Studio.
© Studio Notarile Marco Fiorentino, Napoli — Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che ha migliorato, aggiunto o modificato delle parti. Salvo diversa indicazione, testi, illustrazioni e strumenti sono protetti da copyright. Powered by M.F.