Caso concreto: la casa donata nel 1998 e il mutuo che la banca non voleva dare

Aggiornato al 21/09/2026 – versione 1

In breve: per decenni una casa ricevuta in donazione è stata difficile da vendere e quasi impossibile da ipotecare: le banche temevano che gli eredi del donante potessero un giorno riprendersela. Non è più così. La legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha riscritto gli articoli 561 e 563 del codice civile e ha cancellato l’azione di restituzione contro chi ha comprato. Chi si sente leso può rivolgersi soltanto a chi ha ricevuto la donazione, e solo per avere denaro.

La situazione

Caso inventato, con numeri di esempio. Nel 1998 il padre di Domenico gli donò un appartamento a Trani. Il padre è ancora vivo. Domenico oggi vuole vendere quella casa a Ludovica per 165.000 euro, e Ludovica ha bisogno di un mutuo da 120.000.

La banca legge la provenienza, vede la parola «donazione» e si ferma. Ludovica non capisce: la casa è di Domenico da ventotto anni, che problema c’è?

Il problema, com’era fino a ieri

La legge protegge i familiari più stretti — coniuge, figli, in certi casi i genitori — riservando loro una quota dell’eredità che si chiama legittima. Se il padre di Domenico avesse un altro figlio e alla sua morte quel figlio si trovasse con poco o niente, potrebbe far valere le sue ragioni sulla donazione del 1998.

Nel vecchio sistema quel fratello poteva andare oltre: se Domenico nel frattempo non aveva più nulla, poteva chiedere la casa a chi l’aveva comprata. Ludovica, estranea a tutto, poteva perdere l’immobile o doverlo pagare una seconda volta. Ecco perché le banche non ipotecavano case donate: la loro garanzia poteva svanire.

Che cosa è cambiato

L’articolo 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha riscritto gli articoli 561 e 563 del codice civile. Le norme sono in vigore dal 18 dicembre 2025.

Il principio nuovo, in una riga: chi compra un immobile di provenienza donativa non può più esserne spogliato. Il familiare che si ritiene leso conserva le sue ragioni, ma le fa valere verso chi ha ricevuto la donazione, e in denaro. L’immobile resta a chi l’ha comprato, e l’ipoteca della banca resta in piedi.

La riforma prevedeva un periodo di passaggio: chi voleva conservare la tutela vecchia sulle donazioni già fatte doveva muoversi entro sei mesi dall’entrata in vigore, cioè entro il 18 giugno 2026, notificando e trascrivendo. Quel termine è passato: da allora il nuovo sistema è a pieno regime.

Come si è risolto

Lo Studio ha ricostruito la provenienza, verificato nei Registri immobiliari che sull’immobile non fosse stata trascritta alcuna domanda o opposizione entro il termine di giugno, e messo per iscritto alla banca il quadro normativo con gli estremi della riforma.

La banca ha deliberato il mutuo. L’atto è stato stipulato con la provenienza donativa dichiarata apertamente — si dichiara sempre, non si nasconde mai — e con la spiegazione, letta a entrambe le parti, di che cosa comporta oggi.

Non è servito né l’atto di rinuncia all’azione di restituzione, né la polizza assicurativa che in passato si stipulava per rassicurare le banche: due costi in meno.

Se ti trovi nella stessa situazione

1. Non rinunciare alla trattativa perché la casa è donata. Oggi non è più l’ostacolo che era: molte agenzie e qualche banca non hanno ancora aggiornato le loro abitudini.
2. Porta al notaio l’atto di donazione originale prima del compromesso. Serve a verificare che cosa risulta trascritto e a scrivere alla banca con i riferimenti giusti.
3. Se la banca dice no per abitudine, chiedi che lo metta per iscritto: quasi sempre basta la lettera del notaio con gli articoli aggiornati.

Fonti

• Legge 2 dicembre 2025, n. 182, art. 44 (Normattiva)
• Art. 561 c.c. (Normattiva) e art. 563 c.c. (Normattiva)
• Art. 536 c.c., i legittimari (Normattiva)

Vedi anche: il notaio per la donazione, la guida sulle donazioni e il notaio per il mutuo.

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I nomi, gli importi e le date di questo caso sono inventati e servono solo da esempio. Il presente articolo ha finalità informativa: non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.