Aggiornato al 19/09/2026 – versione 1
In breve: un contratto di locazione di un immobile che dura più di nove anni deve essere fatto per iscritto, altrimenti è nullo. E conviene trascriverlo nei Registri immobiliari: se non è trascritto, chi compra l’immobile è tenuto a rispettarlo solo per nove anni dall’inizio. Le regole valgono in tutta Italia, per negozi, capannoni, uffici e terreni destinati a impianti.
Che cos’è una locazione ultranovennale
«Ultranovennale» vuol dire semplicemente «oltre nove anni». È il caso di chi affitta un fondo commerciale a un’attività che deve fare grandi lavori di arredo, di chi concede un capannone a un’azienda, di chi affitta un terreno o un lastrico solare per un impianto. Chi investe molto nell’immobile vuole avere la certezza di poterlo usare a lungo.
C’è però un limite: salvo diverse norme di legge, la locazione non può durare più di trenta anni; se è stipulata per un periodo più lungo, o per sempre, si riduce a trenta anni (art. 1573 c.c.).
Perché serve l’atto scritto
Il codice civile elenca gli atti che devono farsi per iscritto a pena di nullità: tra questi ci sono i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni (art. 1350, n. 8, c.c.). Un accordo a voce, per un affitto di quindici anni, non vale.
Perché va trascritta
Tra gli atti da trascrivere nei Registri immobiliari la legge indica i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni (art. 2643, n. 8, c.c.).
La ragione pratica sta in un’altra norma (art. 1599 c.c.). Se il proprietario vende, la locazione è opponibile a chi compra se ha data certa anteriore alla vendita; ma le locazioni di immobili non trascritte sono opponibili all’acquirente solo nei limiti di nove anni dall’inizio della locazione. In parole semplici: chi ha un contratto di quindici anni non trascritto rischia di dover lasciare l’immobile dopo il nono anno, se nel frattempo il proprietario ha venduto.
Per trascrivere occorre un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata (art. 2657 c.c.): per questo la locazione ultranovennale passa, di regola, dal notaio.
Chi può firmarla
Il contratto di locazione per una durata superiore a nove anni è atto eccedente l’ordinaria amministrazione (art. 1572 c.c.). Questo ha conseguenze precise su chi deve firmare:
- Immobile di più proprietari: serve il consenso di tutti i comproprietari (art. 1108, terzo comma, c.c.).
- Coniugi in comunione legale: gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione e i contratti con cui si concedono diritti personali di godimento spettano a entrambi i coniugi (art. 180, secondo comma, c.c.).
- Immobile di un figlio minorenne: i genitori possono contrarre locazioni di durata superiore a nove anni solo per necessità o utilità evidente del figlio e dopo l’autorizzazione del giudice tutelare (art. 320, terzo comma, c.c.).
- Società: firma chi ha i poteri secondo lo statuto; il notaio li verifica prima dell’atto.
Le imposte
La locazione si registra e paga l’imposta di registro, calcolata sui canoni; se viene trascritta si aggiungono le imposte e i diritti per la trascrizione. Gli importi cambiano secondo il tipo di immobile e il regime fiscale del proprietario (per esempio se è un’impresa soggetta a IVA): per questo si indicano voce per voce nel preventivo, caso per caso.
Un esempio
Caso inventato. Laura è proprietaria di un fondo commerciale in centro a Firenze. Una catena di librerie le chiede di affittarlo per 15 anni, con un canone di 60.000 euro l’anno, perché deve spendere 300.000 euro in lavori e arredi e vuole essere sicura di poter restare. Il contratto viene fatto per iscritto, con firme autenticate dal notaio, e trascritto.
Sei anni dopo Laura vende il fondo a un investitore. Grazie alla trascrizione, il nuovo proprietario deve rispettare la locazione fino alla scadenza del quindicesimo anno. Senza trascrizione, avrebbe dovuto rispettarla solo fino al nono anno dall’inizio: la libreria avrebbe perso sei anni su cui contava.
Le regole sono le stesse in tutta Italia: valgono allo stesso modo per un negozio in via Toledo a Napoli. Per immobili a Napoli e in Campania lo Studio segue la pratica dalle verifiche iniziali fino alla trascrizione.
Cosa fare in pratica
- Verifica chi sono i proprietari e se serve il consenso di altri: comproprietari, coniuge in comunione legale, autorizzazione del giudice tutelare.
- Metti d’accordo con l’altra parte durata, canone, aggiornamenti, lavori, garanzie e casi di recesso.
- Raccogli atto di provenienza, visura e planimetria catastale dell’immobile e mandali allo Studio.
- Il notaio controlla i Registri immobiliari, prepara il contratto e raccoglie le firme con atto pubblico o scrittura autenticata.
- Dopo la firma, il notaio cura la registrazione e la trascrizione.
- Se state comprando un immobile affittato, fai controllare prima se la locazione è trascritta e fino a quando dura.
Domande frequenti
Un affitto di dodici anni fatto a voce è valido?
No. Le locazioni di immobili che durano più di nove anni devono essere fatte per iscritto, altrimenti sono nulle.
Se il proprietario vende, devo lasciare il negozio?
Se la locazione ultranovennale è trascritta, chi compra deve rispettarla fino alla scadenza. Se non è trascritta, deve rispettarla solo per nove anni dall’inizio.
Si può affittare per cinquanta anni?
No. Salvo diverse norme di legge, la locazione non può superare trenta anni: una durata più lunga si riduce a trenta.
Se l’immobile è mio e di mio fratello, posso firmare da solo?
No. Per le locazioni oltre nove anni serve il consenso di tutti i comproprietari.
Fonti
- Art. 1350 c.c., atti che devono farsi per iscritto (Normattiva)
- Art. 1572 c.c., locazioni eccedenti l’ordinaria amministrazione (Normattiva)
- Art. 1573 c.c., durata della locazione (Normattiva)
- Art. 1599 c.c., trasferimento a titolo particolare della cosa locata (Normattiva)
- Art. 2643 c.c., atti soggetti a trascrizione (Normattiva)
- Art. 2657 c.c., titolo per la trascrizione (Normattiva)
- Art. 1108 c.c., art. 180 c.c. e art. 320 c.c. (Normattiva)
Vedi anche: vendere una casa affittata, atto pubblico e scrittura privata autenticata, le ispezioni ipotecarie che fa il notaio e il Glossario dello Studio.
Devi affittare o prendere in affitto un immobile per più di nove anni? Chiedi un preventivo o prenota una Consulenza online. Puoi scrivere a segreteria@notaiofiorentinomarco.com, chiamare il +39 352 273 7467 o fissare un appuntamento.
Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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