Trascrivere il preliminare: quando conviene e quanto costa proteggersi

Aggiornato al 19/09/2026 – versione 1

In breve: trascrivere il preliminare nei registri immobiliari conviene quando fra il compromesso e il rogito passa molto tempo o quando si versano somme importanti: il rogito, una volta trascritto, prevale su ipoteche e pignoramenti arrivati contro il venditore dopo la trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.). Per trascriverlo serve la forma notarile: atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Il problema: il tempo fra compromesso e rogito

Con il preliminare, o compromesso, venditore e compratore si obbligano a firmare più avanti il contratto definitivo. Nel frattempo la casa resta del venditore. Se in quei mesi un suo creditore iscrive un’ipoteca, se la casa viene pignorata o se il venditore la vende a un altro, chi ha firmato un semplice preliminare non trascritto rischia di trovarsi con un immobile gravato, o senza immobile, e con un credito da recuperare.

La trascrizione serve proprio a questo. Il preliminare trascritto produce un effetto che i giuristi chiamano prenotativo: quando poi si trascrive il definitivo, questo «risale» alla data del preliminare e prevale sulle trascrizioni e iscrizioni fatte contro il venditore dopo quella data.

Che cosa dice la legge, in parole semplici

• Quali preliminari. Quelli che riguardano la vendita della proprietà o di altri diritti reali sugli immobili, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire.
• In che forma. Solo se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con firme autenticate o accertate giudizialmente. Una scrittura firmata soltanto tra le parti non si può trascrivere.
• Per quanto tempo protegge. Gli effetti cessano, e si considerano come mai prodotti, se entro un anno dalla data fissata per il definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione, non si trascrive il definitivo o la domanda giudiziale per ottenerne l’esecuzione.
• Se l’affare salta. I crediti del promissario acquirente, per esempio la restituzione degli acconti, hanno un privilegio speciale sull’immobile (art. 2775-bis c.c.), purché gli effetti della trascrizione siano ancora in corso. Il privilegio però non vale contro la banca che ha concesso il mutuo al compratore per quell’acquisto, né negli altri casi di ipoteca indicati dalla stessa norma.

Ricorda anche la regola generale sulla forma: il preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il definitivo (art. 1351 c.c.). Per la vendita di una casa serve almeno la forma scritta; per trascriverlo, come visto, serve la forma notarile.

Quando conviene davvero

• Quando il rogito è lontano, per esempio oltre sei mesi, o la data dipende da eventi incerti (una regolarizzazione, un mutuo, una successione da completare).
• Quando si versano acconti o caparre importanti prima del rogito.
• Quando il venditore è un’impresa, ha debiti noti o ci sono segnali di difficoltà economica.
• Quando si compra un immobile in costruzione.
• Quando il venditore ha altri potenziali acquirenti e si vuole evitare una doppia vendita.

Quando invece il rogito è vicino e le somme versate sono modeste, spesso basta un preliminare ben scritto e registrato. Ne abbiamo parlato in Proposta d’acquisto, caparra e preliminare: chi fa che cosa e in Caparra nel compromesso: quanto può essere alta.

Un esempio (nomi e numeri inventati)

Paolo compra da Enzo un appartamento a Chiaia per 250.000 euro. Il rogito è previsto fra dieci mesi, perché Enzo deve prima comprare la nuova casa. Paolo versa subito 60.000 euro.

1. Firmano il preliminare davanti al notaio, con scrittura privata autenticata, e il notaio lo registra e lo trascrive.
2. Quattro mesi dopo un fornitore di Enzo ottiene un decreto ingiuntivo e iscrive un’ipoteca giudiziale sull’appartamento.
3. Al rogito, trascritto nei termini, Paolo acquista l’appartamento e la sua trascrizione prevale sull’ipoteca iscritta dopo il preliminare.
4. Se invece Enzo non si presentasse al rogito, Paolo avrebbe il privilegio speciale sull’immobile per recuperare i 60.000 euro, purché gli effetti della trascrizione siano ancora in corso.

Senza trascrizione, nel secondo passaggio Paolo si sarebbe trovato davanti a un’ipoteca da far cancellare, con il rischio di dover pagare il creditore del venditore o di rinunciare all’acquisto.

Quanto costa proteggersi

Il preliminare fatto dal notaio si paga come qualunque atto: onorario del notaio, imposte e tasse. Per la registrazione si pagano l’imposta di registro in misura fissa di 200 euro, più lo 0,50% delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria e il 3% di quelle versate come acconto sul prezzo; queste imposte proporzionali di regola si detraggono da quelle dovute per il definitivo. Per l’atto notarile l’imposta di bollo è di 155 euro. Per la trascrizione si aggiungono l’imposta e la tassa ipotecaria. Il dettaglio è in Quanto costa registrare il preliminare di compravendita; per stimare le imposte del rogito puoi usare i nostri calcolatori; il totale, voce per voce, lo trovi nel preventivo.

Il confronto da fare non è con zero, ma con il rischio: su somme importanti e tempi lunghi, il costo della trascrizione è in genere una piccola parte di quello che protegge.

Chi compra da fuori Napoli

La trascrizione del preliminare vale per ogni immobile in Italia e si esegue nella Conservatoria competente per il luogo dove si trova l’immobile. Per chi compra a Napoli vivendo in un’altra città, e deve quindi organizzare il rogito a distanza di mesi, è la tutela più semplice. L’istruttoria e la bozza si preparano a distanza, anche con una Consulenza online; la firma del preliminare davanti al notaio avviene in Studio a Napoli, oppure tramite un procuratore.

Cosa fare in pratica

1. Prima di firmare qualsiasi proposta, chiedi al notaio di controllare le visure ipotecarie e catastali dell’immobile.
2. Valuta con il notaio tempi del rogito e somme da versare: se sono importanti, scegli il preliminare notarile trascritto.
3. Fissa nel preliminare una data per il definitivo realistica: la protezione dura un anno oltre quella data, e comunque non più di tre anni dalla trascrizione.
4. Paga caparra e acconti con mezzi tracciabili e indica tutto nell’atto.
5. Tieni d’occhio la scadenza: se il rogito slitta, parlane subito con il notaio.
6. Al rogito, il notaio verifica che non ci siano formalità diverse da quelle note e trascrive il definitivo.

Domande frequenti

Il preliminare scritto a mano o dall’agenzia si può trascrivere?
No. Si trascrive solo il preliminare fatto per atto pubblico o con scrittura privata autenticata dal notaio, o con firme accertate dal giudice.

Per quanto tempo protegge la trascrizione?
Gli effetti cessano se entro un anno dalla data fissata per il definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione, non viene trascritto il definitivo o la domanda giudiziale per ottenerne l’esecuzione.

Se il venditore non si presenta al rogito, riavrò i soldi?
Con il preliminare trascritto i tuoi crediti hanno un privilegio speciale sull’immobile, purché gli effetti della trascrizione non siano cessati. Il privilegio non vale però contro la banca che ti ha concesso il mutuo per quell’acquisto.

La trascrizione conviene sempre?
No: conviene soprattutto quando il rogito è lontano, le somme versate sono importanti o il venditore presenta rischi. Con tempi brevi e piccoli acconti può bastare un preliminare ben scritto e registrato.

Fonti

• Art. 2645-bis c.c. (Normattiva)
• Art. 2775-bis c.c. (Normattiva)
• Art. 1351 c.c. (Normattiva)
• FiscoOggi: quali sono le imposte sui contratti preliminari (ripreso da Biblus)

Parliamone

Stai per firmare un compromesso con un rogito lontano? Chiedi un preventivo scritto oppure prenota una Consulenza online: scrivi a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiama il +39 352 273 7467. Rispondiamo entro un giorno lavorativo.

Questo articolo ha finalità informativa e descrive le regole in generale. Non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.