Come funziona questa rubrica
Situazioni che in Studio capitano davvero, raccontate come casi tipo: nomi, quartieri e cifre sono di fantasia, i passaggi e le regole sono quelli veri. Nessun caso reale, nessun cliente: il notaio è tenuto al segreto professionale. Il numero esatto per il tuo caso te lo diamo con un preventivo scritto. Tema: Successioni · Collazione · Divisione ereditaria. La guida completa sull’argomento è Dividere una casa ereditata: come si tassa la divisione.
Il nodo: «a me niente, a lei una casa, a lui i soldi per il matrimonio»
Lucia (nome di fantasia), vedova, muore all’Arenella nel 2026 senza testamento. Lascia la casa in cui viveva (valore di mercato 260.000 euro, valore catastale 150.000) e un conto con 100.000 euro. I figli sono tre: Anna, che nel 2015 ha ricevuto in donazione dalla madre un appartamento a Soccavo, oggi valutato 180.000 euro; Bruno, che per il matrimonio nel 2019 ha ricevuto 40.000 euro con bonifico; Carla, che non ha avuto nulla e vive in affitto. Carla vorrebbe la casa dell’Arenella; Anna dice che «la donazione è un’altra cosa, i conti si fanno solo su quello che c’è ora».
Cosa abbiamo verificato prima di dividere
- La collazione. I figli che hanno ricevuto donazioni dal genitore devono conferirle alla massa da dividere, salvo dispensa espressa (art. 737 c.c.). Nel 2015 la donazione ad Anna non aveva dispensa; il bonifico per le nozze è una donazione indiretta e si collaziona anch’esso (art. 751 c.c.). Per gli immobili si può conferire in natura o per imputazione al valore all’apertura della successione (art. 746 c.c. e art. 747 c.c.); per il denaro, per imputazione.
- I conti. Massa: 360.000 euro di relitto più 220.000 di donazioni, cioè 580.000; quota di ciascuno 193.333 euro. Anna imputa 180.000 e prende 13.333 dal conto; Bruno imputa 40.000 e ha diritto a 153.333; Carla a 193.333. La legittima (due terzi della massa, circa 128.900 a testa) è rispettata per tutti: nessuna riduzione.
- Il conguaglio. Se Carla prende la casa (260.000) supera la sua quota di 66.667 euro: li deve a Bruno, che riceve inoltre 86.667 dal conto. Un conguaglio che supera il 5 per cento della quota è tassato come una vendita per la parte eccedente (art. 34 del testo unico registro, oggi riordinato nel D.Lgs. 123/2025); per il resto la divisione paga l’1 per cento sulla massa.
- Le imposte, prima dell’atto. Registro all’1 per cento su 293.333 euro: 2.933; sul conguaglio di 66.667, Carla (che ha i requisiti prima casa) ha chiesto il prezzo-valore (art. 1, comma 497, L. 266/2005): 2 per cento sulla quota di valore catastale corrispondente, 38.462 euro, cioè il minimo di 1.000 euro, più ipotecaria e catastale fisse di 50 euro. Totale circa 4.030 euro.
La soluzione, un pezzo alla volta
Prima la successione. Dichiarazione telematica con la casa e il conto; nessuna imposta di successione (franchigia di un milione per figlio), ipotecaria e catastale ridotte a 200 euro ciascuna perché Carla ha chiesto la prima casa sull’immobile. Le donazioni del 2015 e del 2019 sono state indicate ai fini della franchigia.
L’atto di divisione. Nell’atto i tre fratelli hanno riconosciuto le donazioni e la loro collazione per imputazione con i valori attuali, hanno formato la massa e le porzioni: casa a Carla con accettazione tacita trascritta (art. 2648 c.c.); conto a Bruno per 86.667 e ad Anna per 13.333; conguaglio di 66.667 da Carla a Bruno, pagato con un mutuo prima casa deliberato dalla banca per l’atto stesso. Menzioni urbanistiche e catastali della casa, attestato di prestazione energetica, dichiarazioni sul prezzo-valore e sui mezzi di pagamento come in una vendita.
Dopo. Trascrizione della divisione e dell’accettazione, voltura, iscrizione dell’ipoteca della banca. Anna ha conservato la piena proprietà dell’appartamento di Soccavo: la collazione per imputazione non le ha tolto nulla, ha solo ridotto la sua parte del relitto.
Esito, tempi e costi
Esito. Casa dell’Arenella a Carla con la prima casa, conto diviso secondo le quote ricalcolate, conguaglio di 66.667 euro a Bruno pagato con mutuo; donazioni imputate, nessuna riduzione, nessuna causa.
Tempi. Circa tre mesi: quattro settimane per la dichiarazione di successione e le valutazioni, tre per la bozza condivisa, il resto per la delibera del mutuo di Carla e l’atto.
Costi. Onorario di massima dello Studio per la divisione con massa di 360.000 euro: circa 2.020 euro, oltre IVA, contributi e imposte, che vanno a parte e si calcolano sulle norme: registro 1 per cento sulla massa al netto del conguaglio (2.933 euro), registro 2 per cento con prezzo-valore sul conguaglio (minimo 1.000 euro), ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna, bollo e tasse ipotecarie (oggi D.Lgs. 123/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026). La dichiarazione di successione, la trascrizione dell’accettazione tacita e il mutuo sono voci separate del preventivo scritto.
Cosa puoi imparare da questo caso
- Le donazioni ricevute in vita si contano nella divisione tra figli, salvo dispensa scritta nell’atto di donazione: è la collazione.
- Anche i soldi per il matrimonio o per la casa sono donazioni (indirette) da imputare, al valore nominale; gli immobili al valore di oggi.
- Chi ha ricevuto in vita non restituisce la casa: imputa il valore e prende meno dal resto.
- Se uno prende un bene che vale più della sua quota, il conguaglio oltre il 5 per cento è tassato come vendita, ma con il prezzo-valore e la prima casa può costare poco.
- Fare i conti prima, con i valori scritti, evita la causa di divisione, che dura anni e costa molto di più.
Per i professionisti (commercialisti, avvocati): collazione per imputazione ex artt. 746-747 c.c. con valore all’apertura della successione (per il denaro art. 751, valore nominale); dispensa ex art. 737 solo espressa; imputazione ex se ex art. 564 per la legittima; conguaglio superiore al 5 per cento tassato come trasferimento (art. 34 TUR, oggi riordinato nel D.Lgs. 123/2025) con prezzo-valore ammesso (prassi AdE) e prima casa; nella dichiarazione di successione le donazioni pregresse rilevano per l’erosione della franchigia. Vedi donazioni ai figli, legittima e sistemazione tra i figli e dividere l’eredità in mediazione.
Studio Notarile Marco Fiorentino
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Domande frequenti
Chi ha ricevuto una casa in donazione deve restituirla ai fratelli?
No: può conferirla per imputazione, cioè conteggiare il suo valore attuale nella propria quota e prendere meno dal resto dell’eredità (art. 746 c.c.). La restituzione in natura è una scelta, non un obbligo.
I soldi regalati per il matrimonio si contano?
Sì: sono donazioni indirette soggette a collazione per il valore nominale (art. 751 c.c.), salvo che il genitore le abbia dispensate espressamente o si tratti di spese di modico valore o di mantenimento ed educazione (art. 742 c.c.).
Quanto costa la divisione con conguaglio?
Registro all’1 per cento sulla massa; la parte di conguaglio che supera il 5 per cento della quota è tassata come vendita (2 o 9 per cento), con il prezzo-valore sul valore catastale se chi paga ha i requisiti.
Fonti per verificare
- Codice civile, art. 737 c.c. (collazione), art. 742 c.c., art. 746 c.c. e art. 747 c.c. (collazione di immobili per imputazione), art. 751 c.c. (denaro), art. 564 c.c. (imputazione), art. 2648 c.c. – normattiva.it
- D.Lgs. 123/2025 (imposta di registro sulle divisioni e sui conguagli, già art. 34 D.P.R. 131/1986; imposta di successione), in vigore dal 1° gennaio 2026 – normattiva.it
- Art. 1, comma 497, L. 266/2005 (prezzo-valore) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate (circolari e risposte a interpello su divisioni, conguagli e prezzo-valore) – agenziaentrate.gov.it
- Corte di Cassazione (collazione delle donazioni indirette e valore dei beni) – italgiure.giustizia.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino (successioni e divisioni) – notariato.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
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