In breve
- Il Piano Casa (D.L. 7 maggio 2026, n. 66, conv. L. 2 luglio 2026, n. 116) riconosce all’assegnatario di una casa popolare un diritto di opzione per comprarla, se non è moroso e non possiede un’altra abitazione (art. 5). Le procedure arrivano con un decreto interministeriale: oggi non c’è ancora nulla da «prenotare».
- Nasce la locazione di lunga durata con riscatto progressivo (art. 6): si abita in affitto calmierato e si diventa proprietari a tappe. La casa resta però legata a un atto d’obbligo trascritto a favore del Comune, con vincoli sul prezzo di rivendita.
- Chi comprerà una di queste case negli anni a venire dovrà leggere convenzione e atto d’obbligo prima del preliminare: il vincolo, essendo trascritto, segue l’immobile.
Si chiama Piano Casa ed è il provvedimento sulla casa più discusso degli ultimi anni. Ne avrai sentito parlare per i numeri (centomila alloggi in dieci anni, secondo le stime circolate), ma la parte che cambia davvero qualcosa nella vita delle famiglie sta in due articoli di cui si è scritto poco: quello che permette a chi abita in una casa popolare di comprarla, e quello che introduce l’affitto lungo con riscatto progressivo. C’è poi una terza cosa, che riguarda chi comprerà queste case in futuro: un vincolo che si trascrive nei registri immobiliari. Se non lo si conosce prima, lo si scopre davanti al notaio.
Di quale norma stiamo parlando?
Il decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66 (G.U. n. 104 del 7 maggio 2026, in vigore dall’8 maggio) è stato convertito con modificazioni dalla legge 2 luglio 2026, n. 116 (G.U. n. 152 del 3 luglio 2026, in vigore dal 4 luglio 2026). Il testo coordinato è su normattiva.it.
L’obiettivo dichiarato all’art. 1 D.L. 66/2026 è aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili: edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata, destinata alla vendita o alla locazione a canone calmierato, anche attraverso sostituzione edilizia, recupero di immobili pubblici inutilizzati e rigenerazione urbana. I destinatari indicati dalla norma sono giovani, studenti universitari, lavoratori fuori sede, giovani coppie, genitori separati, anziani e persone con disabilità grave.
| Articolo | Che cosa prevede | Che cosa manca ancora |
|---|---|---|
| art. 2 | Programma straordinario di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia pubblica (970 milioni nel periodo 2026-2030) | Riparto e attuazione degli interventi |
| art. 4 | Fondo di garanzia per la morosità incolpevole nelle locazioni di edilizia pubblica (22 milioni nel 2026, 2 milioni nel 2027) | Regole di funzionamento |
| art. 5 | Vendita degli alloggi pubblici e diritto di opzione dell’assegnatario | Decreto interministeriale con procedure ed elenco degli immobili vendibili |
| art. 6 | Locazione di lunga durata con riscatto progressivo; atto d’obbligo trascritto a favore del Comune | Convenzioni comunali (prezzi, scadenze del riscatto) |
| art. 7 | Fondo housing coesione presso INVIMIT SGR (100 milioni iniziali) | Avvisi e progetti |
| art. 8 | Conferenza di servizi semplificata (art. 14-bis L. 241/1990) con tempi certi | — |
Chi abita in una casa popolare potrà comprarla?
È l’art. 5 D.L. 66/2026, ed è la novità che tocca più famiglie. La norma prevede che le procedure di vendita degli immobili di edilizia residenziale pubblica e sociale di Comuni, enti pubblici e aziende territoriali per l’edilizia residenziale siano approvate con decreto interministeriale (Infrastrutture, Economia, Affari regionali), previa intesa in Conferenza unificata.
Il punto chiave è il diritto di opzione all’acquisto riconosciuto all’assegnatario, con due condizioni scritte nella norma:
- non essere moroso nel pagamento del canone e degli oneri accessori;
- non essere proprietario di un’altra abitazione.
Lo stesso decreto attuativo stabilirà quali immobili, in base al valore di mercato, potranno essere messi in vendita: non tutto il patrimonio pubblico, quindi, ma una selezione. I proventi non restano nella libera disponibilità dell’ente: la legge li vincola prioritariamente alla riduzione del debito.
L’affitto lungo che diventa proprietà: come funziona?
L’art. 6 D.L. 66/2026 introduce una formula nuova: edilizia residenziale sociale destinata a locazione di lunga durata con facoltà di riscatto progressivo, a scadenze predefinite. In pratica si abita in affitto a canone sostenibile e, a tappe stabilite in partenza, si può riscattare la casa. Si applica ai progetti di recupero del patrimonio edilizio pubblico esistente (anche demolizione e ricostruzione senza consumo di suolo) e all’acquisto e trasformazione di edifici di proprietà unitaria di una certa dimensione. È pensata dichiaratamente per giovani, giovani coppie e genitori separati.
Assomiglia al rent to buy che conosciamo (art. 23 D.L. 133/2014), ma non è la stessa cosa: qui il quadro è pubblico-convenzionato, e la differenza sta tutta nel prossimo paragrafo.
Il vincolo che resta attaccato alla casa: perché il notaio lo leggerà sempre?
Le unità destinate a questa formula sono assoggettate a un atto d’obbligo da trascrivere a favore del Comune, con l’impegno a mantenere la destinazione secondo le convenzioni stipulate con il Comune stesso. Le convenzioni definiscono anche i vincoli sul prezzo di cessione nel caso in cui l’originario inquilino, dopo il riscatto, decida di vendere.
Tradotto: chi riscatta la casa e un domani la rivende non è libero di fare il prezzo che vuole. È lo stesso meccanismo dell’edilizia convenzionata (art. 35 L. 865/1971 e convenzioni ex art. 18 D.P.R. 380/2001), dove il prezzo massimo di cessione ha generato negli anni molto contenzioso e molte sorprese al momento del rogito. Essendo trascritto (art. 2643 c.c. e seguenti), il vincolo è opponibile a chi acquista dopo: convenzione e atto d’obbligo sono documenti che si trovano in Conservatoria e in Comune, ma bisogna sapere che esistono e chiederli in tempo.
Il fondo per chi non riesce più a pagare l’affitto: che cosa copre?
L’art. 4 D.L. 66/2026 istituisce un Fondo di garanzia per la morosità incolpevole nei contratti di locazione di edilizia residenziale pubblica, con 22 milioni di euro per il 2026 e 2 milioni per il 2027. Copre il rischio di morosità e il deposito cauzionale quando il conduttore si trova nell’impossibilità sopravvenuta di pagare per cause non imputabili alla sua volontà. Non è un condono per chi non paga: è una rete per chi perde il lavoro o la salute.
Numeri e tempi: che cosa è certo e che cosa no?
Il decreto istituisce un programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia pubblica e sociale (art. 2, 970 milioni per il 2026-2030), affidato a un Commissario straordinario con mandato a termine (art. 3), e un Fondo housing coesione presso INVIMIT SGR con una dotazione iniziale di 100 milioni (art. 7). Sul fronte delle procedure, l’art. 8 prevede la conferenza di servizi semplificata con tempi certi. Le stime circolate dopo la conversione parlano di circa centomila alloggi in dieci anni e di una dotazione complessiva che, sommando altri fondi, arriverebbe a diversi miliardi entro il 2034: sono cifre programmatiche. Quelle certe, oggi, sono gli stanziamenti scritti nel testo.
Cosa fa il notaio
Per i tecnici (geometri, ingegneri, architetti) e per gli amministratori: gli interventi del Piano Casa passano da conferenze di servizi semplificate e da vincoli di destinazione registrati; per la parte edilizia restano ferme le regole su stato legittimo e conformità: conformità urbanistica e stato legittimo · agibilità e commerciabilità.
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Domande frequenti
Abito in una casa popolare da vent’anni: posso comprarla adesso? +
Non ancora. L’art. 5 riconosce il diritto di opzione, ma le procedure e l’elenco degli immobili vendibili sono demandati a un decreto interministeriale. Quando uscirà, i requisiti sono due: essere in regola con canone e oneri accessori e non possedere un’altra abitazione.
Se compro una casa nata da questi programmi, posso rivenderla al prezzo di mercato? +
Dipende dalla convenzione con il Comune, che può fissare un prezzo massimo di cessione. Il vincolo è in un atto d’obbligo trascritto, quindi vale anche per chi acquista dopo. È una verifica da fare prima del compromesso.
La locazione con riscatto progressivo è il rent to buy? +
Ha la stessa logica (si abita pagando un canone e poi si acquista), ma nasce dentro un programma di edilizia sociale convenzionata, con requisiti di accesso e vincoli di destinazione che il rent to buy ordinario dell’art. 23 D.L. 133/2014 non ha.
Il Piano Casa mi aiuta a comprare sul libero mercato? +
No: riguarda l’edilizia pubblica, sociale e integrata. Per l’acquisto sul mercato restano gli strumenti ordinari: agevolazione prima casa, detrazione degli interessi del mutuo e Fondo di garanzia Consap per la prima casa.
Fonti per verificare
- D.L. 7 maggio 2026, n. 66, conv. con modificazioni dalla L. 2 luglio 2026, n. 116 (G.U. n. 152 del 3 luglio 2026) — normattiva.it
- Gazzetta Ufficiale, testi del decreto e della legge di conversione — gazzettaufficiale.it
- Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, Piano Casa e decreti attuativi — mit.gov.it
- Rent to buy: art. 23 D.L. 12 settembre 2014, n. 133 — normattiva.it; trascrizione: art. 2643 c.c. — normattiva.it
- Edilizia convenzionata: art. 18 D.P.R. 380/2001 — normattiva.it; art. 35 L. 22 ottobre 1971, n. 865 — normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino (rent to buy, prima casa) — notariato.it
- Agenzia delle Entrate, agevolazioni prima casa e D.Lgs. 123/2025 — agenziaentrate.gov.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
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