Prestare soldi a un parente con l’ipoteca sulla casa: il mutuo tra privati

Aggiornato al 19/09/2026 – versione 1

In breve: un privato può prestare denaro a un parente o a un amico e farsi garantire con un’ipoteca sulla casa di chi riceve il prestito. Serve un contratto di mutuo scritto e un atto per concedere l’ipoteca, che poi si iscrive nei registri immobiliari: fatto bene, protegge chi presta e mette ordine anche nei rapporti familiari.

Capita più spesso di quanto si pensi: lo zio che aiuta il nipote a completare l’acquisto, il padre che presta a un figlio (senza volergli fare una donazione), l’amico che finanzia la ristrutturazione. Una stretta di mano, però, non basta: senza prova scritta il denaro può sembrare regalato, senza garanzia chi presta resta un creditore come gli altri.

Che cos’è il mutuo, anche tra privati

Il mutuo è il contratto con cui una parte consegna all’altra una somma di denaro e l’altra si obbliga a restituire altrettanto (art. 1813 c.c.). Non è riservato alle banche: lo può fare qualsiasi persona, purché non lo faccia professionalmente nei confronti del pubblico, attività riservata agli intermediari autorizzati. Un prestito occasionale in famiglia è pienamente lecito.

Salvo diversa volontà delle parti, chi riceve il denaro deve pagare gli interessi (art. 1815 c.c.). Si può quindi prevedere un mutuo senza interessi, ma bisogna scriverlo. Se invece si pattuiscono interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi: il limite da rispettare è il tasso soglia dell’usura, che il Ministero dell’Economia pubblica ogni tre mesi per ciascuna categoria di operazioni.

L’ipoteca: la garanzia sulla casa

Per stare tranquillo, chi presta può chiedere un’ipoteca su un immobile di chi riceve il prestito, o di un terzo che accetta di garantire. L’ipoteca può essere concessa anche con una dichiarazione unilaterale, ma sempre per atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità, e non può essere concessa per testamento (art. 2821 c.c.). In pratica si fa tutto in un unico atto notarile: mutuo e concessione dell’ipoteca.

Dopo la firma il notaio iscrive l’ipoteca nei registri immobiliari del luogo dove si trova l’immobile. Il “grado” dipende dall’ordine delle iscrizioni: un’ipoteca di primo grado viene soddisfatta prima delle altre in caso di vendita forzata. Per questo, prima dell’atto, il notaio controlla i registri con le visure ipotecarie: se sull’immobile c’è già il mutuo di una banca, la nuova ipoteca sarà di secondo grado.

L’iscrizione conserva il suo effetto per vent’anni. Quando il prestito è restituito, l’ipoteca non sparisce da sola: la procedura semplificata prevista per i mutui bancari non si applica ai prestiti tra privati, e serve un atto con cui chi ha prestato acconsente alla cancellazione.

Un esempio con numeri inventati

Lo zio Gennaro presta al nipote Marco 50.000 euro per completare l’acquisto di una casa ad Agnano. Si accordano per un tasso fisso del 3% annuo e una restituzione in dieci anni con rate mensili: la rata è di circa 483 euro e, in totale, gli interessi sono circa 7.900 euro. A garanzia, Marco concede un’ipoteca di primo grado su un box di sua proprietà a Posillipo, libero da altre ipoteche.

Al rogito lo zio versa la somma con bonifico dal suo conto a quello di Marco, e il numero del bonifico viene indicato nell’atto. Ogni mese Marco paga con bonifico, indicando nella causale “rata mutuo”. Se Marco smettesse di pagare, lo zio potrebbe agire sul box con precedenza sugli altri creditori. A rimborso finito, lo zio firma l’assenso alla cancellazione.

Prestito o regalo? Perché conta scriverlo

In famiglia il confine tra prestito e regalo è sottile, e spesso diventa un problema solo anni dopo: quando si apre una successione e i fratelli chiedono se quei soldi andavano restituiti, o quando il fisco vuole capire da dove arriva il denaro usato per comprare casa. Un contratto scritto, con importo, rate e bonifici, risponde a tutte queste domande in anticipo.

Se un giorno chi ha prestato decide di non voler più essere restituito, può farlo, ma sarà una scelta diversa, una liberalità, con conseguenze da valutare in quel momento anche sul piano fiscale e della successione. Il punto è che deve essere una decisione consapevole, non un equivoco. Anche per questo conviene fissare fin dall’inizio che cosa succede se una rata salta: dopo quanti mancati pagamenti chi presta può chiedere tutto subito.

Imposte e tracciabilità

• Imposte dell’atto: in linea generale il mutuo tra privati sconta l’imposta di registro del 3% sul capitale prestato e l’iscrizione dell’ipoteca l’imposta ipotecaria del 2% sulla somma garantita, oltre a imposte e tasse fisse. L’importo esatto dipende dall’atto e lo indichiamo nel preventivo.
• Interessi: per chi presta sono un reddito da dichiarare.
• Tracciabilità: erogazione e rate sempre con bonifico o assegno non trasferibile. È la prova migliore che si tratta di un prestito e non di un regalo, anche nei confronti degli altri familiari e del fisco.

Un avvertimento: il prestito tra privati non gode dell’imposta sostitutiva agevolata tipica dei mutui bancari, e la banca che finanzia l’acquisto della casa può chiedere di conoscere eventuali altri debiti garantiti. Se Marco ha anche un mutuo bancario, conviene parlarne prima con la banca. Le cose da sapere su un mutuo classico sono in mutuo casa: 10 cose da sapere prima di firmare; per il pagamento al rogito, vedi il conto dedicato del notaio.

Se chi presta vive in un’altra città

Il creditore può vivere ovunque, anche all’estero: l’ipoteca si iscrive dove si trova l’immobile. L’atto si firma in Studio a Napoli, perché il notaio riceve gli atti solo nel territorio in cui esercita; chi non può venire può farsi rappresentare con una procura. Bozza, visure e dubbi si risolvono prima, a distanza, anche con una Consulenza online.

Cosa fare in pratica

1. Mettetevi d’accordo su importo, durata, interessi (o mutuo senza interessi) e rate, per iscritto.
2. Controllate che il tasso sia sotto la soglia dell’usura del trimestre.
3. Individuate l’immobile da ipotecare e inviate allo Studio atto di provenienza e visura catastale.
4. Lo Studio verifica le ipoteche esistenti e prepara la bozza dell’atto di mutuo e di ipoteca.
5. Il giorno della firma, bonifico dal conto di chi presta e indicazione degli estremi nell’atto.
6. Conservate le ricevute delle rate; a fine prestito firmate l’assenso alla cancellazione.

Domande frequenti

Un privato può prestare soldi con ipoteca?
Sì. Un prestito occasionale tra privati è lecito e può essere garantito da un’ipoteca concessa per atto pubblico o scrittura privata, poi iscritta nei registri immobiliari.

Il prestito tra parenti deve prevedere interessi?
Salvo diversa volontà delle parti gli interessi sono dovuti; si può quindi fare un mutuo senza interessi, ma va scritto. Gli interessi pattuiti non devono superare il tasso soglia dell’usura.

Quanto dura l’ipoteca?
L’iscrizione conserva il suo effetto per vent’anni. A rimborso finito, per i prestiti tra privati serve un atto di assenso alla cancellazione.

Quali imposte si pagano?
In linea generale imposta di registro del 3% sul capitale prestato e imposta ipotecaria del 2% sulla somma garantita, più imposte e tasse fisse; l’importo esatto è nel preventivo.

Fonti

• Art. 1813 c.c. (Normattiva)
• Art. 1815 c.c. (Normattiva)
• Art. 2821 c.c. (Normattiva)
• Centro Tutela Consumatori Utenti, “Il mutuo da parenti e amici”
• Banca d’Italia, tassi effettivi globali medi (legge 108/1996, antiusura)

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Questo articolo ha finalità informativa generale. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.