Servitù di passaggio: come si costituisce dal notaio

Aggiornato al 19/09/2026 – versione 1

In breve: se per arrivare a casa tua devi passare sul terreno, sul cortile o sul viale di un vicino, e lui è d’accordo, il modo sicuro è costituire una servitù di passaggio con un contratto scritto, meglio se davanti al notaio, e trascriverlo nei Registri immobiliari. Così il diritto resta legato alla casa: vale anche per chi comprerà dopo di te o dal vicino.

Che cos’è una servitù di passaggio

La legge la chiama «servitù prediale»: è un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo (art. 1027 c.c.). Il terreno su cui si passa si chiama fondo servente; la casa che ne beneficia si chiama fondo dominante. Il diritto non appartiene a una persona, ma all’immobile: se vendi la casa, il passaggio passa al nuovo proprietario insieme alla casa.

A Napoli e in provincia è una situazione frequente: il viale privato che porta alle case sulla collina, il cortile comune tra due palazzine, la rampa che scende ai box, il sentiero tra i terreni dei Camaldoli o dei Campi Flegrei.

I modi in cui nasce

Le servitù possono essere costituite coattivamente o volontariamente, e anche per usucapione o per destinazione del padre di famiglia (art. 1031 c.c.). In parole semplici:

• Per contratto o per testamento (art. 1058 c.c.): i due proprietari si accordano. È la strada più chiara, perché si decide tutto per iscritto.
• Per sentenza: se la tua proprietà è circondata da fondi altrui e non ha uscita sulla via pubblica, o può procurarsela solo con eccessivo dispendio o disagio, hai diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino (art. 1051 c.c.). Se il vicino non è d’accordo, decide il giudice, che fissa anche l’indennità (art. 1032 c.c.). Anche in questo caso, però, le parti possono sempre mettersi d’accordo e fare il contratto.
• Per usucapione: i diritti reali sugli immobili si acquistano con il possesso continuato per venti anni (art. 1158 c.c.). Per le servitù vale solo se sono «apparenti», cioè se ci sono opere visibili e permanenti destinate al passaggio, come un viale, un cancello, dei gradini (art. 1061 c.c.).
• Per destinazione del padre di famiglia (art. 1062 c.c.): quando due immobili erano dello stesso proprietario, che aveva già sistemato il passaggio dall’uno all’altro, e poi sono stati divisi senza dire nulla. Anche qui servono opere visibili.

Perché serve un atto scritto e trascritto

Il contratto che costituisce o modifica una servitù deve essere fatto per iscritto, a pena di nullità (art. 1350, n. 4, c.c.). Una stretta di mano, o una lettera informale, non basta.

Poi c’è la trascrizione nei Registri immobiliari (art. 2643, n. 4, c.c.): è ciò che rende la servitù opponibile a chi comprerà in futuro il terreno del vicino. Per trascrivere occorre un atto pubblico o una scrittura privata autenticata dal notaio. Il notaio, prima dell’atto, controlla chi sono i veri proprietari, se ci sono ipoteche o altri pesi, e si assicura che il percorso sia descritto senza ambiguità.

Cosa si scrive nell’atto

• Gli immobili coinvolti, con i dati catastali del fondo servente e del fondo dominante.
• Il percorso esatto, meglio se disegnato su una planimetria allegata, con larghezza e lunghezza.
• Il tipo di passaggio: solo a piedi, anche con auto, con mezzi pesanti; di giorno o sempre.
• Chi paga la manutenzione del viale, dell’illuminazione, del cancello, e come si gestiscono chiavi e telecomandi.
• L’eventuale corrispettivo che si paga al vicino.

Le imposte

Quando la servitù viene costituita dietro pagamento, l’Agenzia delle Entrate indica che l’atto sconta l’imposta di registro del 9 per cento, con un minimo di 1.000 euro, e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna (circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014). Se la servitù è concessa senza nulla in cambio, il trattamento fiscale è diverso e va valutato caso per caso.

Un esempio

Caso inventato. Giulio ha comprato una casetta con giardino ai Camaldoli. Per arrivarci, da sempre, si passa sul viale di Rosa, la vicina, ma nessuno lo ha mai messo per iscritto. Giulio vuole stare tranquillo, anche perché un giorno potrebbe vendere. Si accordano: passaggio a piedi e in auto su una striscia larga 3 metri, disegnata sulla planimetria, spese di manutenzione a metà, corrispettivo di 20.000 euro.

Le imposte: 9 per cento di 20.000 euro fa 1.800 euro di registro (più del minimo di 1.000), più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale, in tutto 1.900 euro. Se il corrispettivo fosse stato di 5.000 euro, il 9 per cento sarebbe 450 euro: si pagherebbe comunque il minimo di 1.000 euro di registro. Dopo l’atto, la servitù viene trascritta: se Rosa venderà la sua casa, il nuovo proprietario dovrà rispettare il passaggio.

Quando la servitù si perde

La servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per venti anni (art. 1073 c.c.). Può anche cessare per accordo: il proprietario del fondo servente può «riscattarla» con un nuovo atto scritto, anche questo da trascrivere.

Cosa fare in pratica

1. Guarda il tuo atto di acquisto: a volte la servitù esiste già ed è scritta lì, o nell’atto del vecchio proprietario.
2. Se non c’è, parla con il vicino e mettete d’accordo percorso, uso, spese ed eventuale corrispettivo.
3. Fai preparare da un tecnico una planimetria con il tracciato del passaggio.
4. Raccogli atti di provenienza e visure catastali di entrambi gli immobili e mandali allo Studio.
5. Il notaio fa le verifiche nei Registri immobiliari, prepara l’atto, lo stipula e cura la trascrizione.
6. Se state comprando una casa che si raggiunge passando su un terreno altrui, fai controllare la servitù prima della proposta di acquisto.

Domande frequenti

Basta un accordo a voce con il vicino?
No. Il contratto che costituisce una servitù deve essere scritto, altrimenti è nullo. E per valere anche verso chi comprerà dopo deve essere trascritto, quindi serve l’atto notarile o la firma autenticata.

Se compro la casa, la servitù passa a me?
Sì. La servitù appartiene all’immobile, non alla persona: segue la casa quando viene venduta, donata o ereditata.

Passo sul viale del vicino da più di vent’anni: la servitù è mia?
Può esserlo per usucapione, se il passaggio avviene su opere visibili e permanenti, come un viale o dei gradini. Ma per poterla far valere e trascrivere va accertata, con un accordo con il vicino o davanti al giudice.

Una servitù si può perdere?
Sì, se non la si usa per vent’anni. Può anche cessare con un accordo scritto tra i due proprietari.

Fonti

• Codice civile, artt. 1027 e seguenti, Delle servitù prediali (Normattiva)
• Art. 1350 c.c., atti che devono farsi per iscritto (Normattiva)
• Art. 2643 c.c., atti soggetti a trascrizione (Normattiva)
• Agenzia delle Entrate, circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014

Vedi anche: l’usucapione, requisiti e anni, le ispezioni ipotecarie che fa il notaio, il Glossario e le Utilità dello Studio.

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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.