Dividere un’eredità con un abuso edilizio, una donazione e un erede minore

Aggiornato al 22 settembre 2026Versione 1

Esempio di parere su un caso limite. Il caso è costruito dallo Studio: i nomi sono di fantasia, gli importi e le date sono inventati. Non è un parere su un caso reale e non sostituisce l’esame dei documenti. Se la sua situazione somiglia a questa, ne parliamo sui suoi documenti: come si chiede un parere scritto.

In sintesi: una divisione che comprenda un fabbricato con un’opera costruita senza titolo edilizio è nulla. Le strade praticabili sono tre: sanare prima di dividere, oppure dividere solo il resto lasciando quel bene in comunione, oppure demolire. La casa donata nel 2016 rientra nella massa per collazione, al valore di oggi e non a quello della donazione. Per l’erede minore serve l’autorizzazione del giudice tutelare, non più del tribunale. Il conto fiscale è l’1% sulla massa, ma diventa quello di una compravendita sulla parte di conguaglio che supera il 5%.

PERCHÉ È UN CASO LIMITE. In una sola successione si sovrappongono quattro questioni che, prese una per una, sono già delicate: un fabbricato con un’opera priva di titolo, una donazione da conferire, un condividente minore e un coerede che occupa il bene. Nella pratica quotidiana i casi sono quasi sempre più semplici. La fattispecie estrema serve a mostrare come lo Studio ragiona quando le questioni si sommano, e a segnalare in anticipo i punti in cui una divisione può arenarsi. Il metodo è quello dei casi di studio con cui si prepara il concorso notarile: si isolano le questioni, si risolvono una per una con la norma e la giurisprudenza, e si dichiara ciò che resta da verificare.

Il riscontro. Che questa non sia una combinazione di fantasia lo dicono le prove del concorso per notaio, dove i temi si costruiscono apposta sulle questioni di confine. Il Ministero della Giustizia pubblica sia la traccia estratta sia quelle non estratte. Nella prova mortis causa del 17 giugno 2026 la traccia estratta riuniva collazione di una somma data in vita, una villa con irregolarità urbanistiche e un minore fra gli aventi diritto. Nella prova civile del 24 maggio 2023 la traccia estratta ruotava proprio intorno alla mancata menzione del titolo edilizio in un atto di divisione, e una delle tracce non estratte chiedeva una divisione ereditaria con stralcio, difformità edilizie e conguaglio rateizzato. Una traccia non estratta del 22 novembre 2024 metteva insieme divisione fra fratelli, una minore rappresentata dal padre e un pagamento fatto per spirito di liberalità. Le tracce si leggono sul sito del Ministero della Giustizia.

Massima n. 2

Il caso

Annamaria, vedova, residente a Napoli, muore nel marzo 2026 senza testamento. Le succedono i tre figli Luca, Lucia e Domenico e il nipote Alessandro, di dodici anni, figlio del quarto figlio Renato, premorto: Alessandro subentra per rappresentazione nella quota del padre. Le quote sono quindi di un quarto per stirpe.

L’asse ereditario, con i valori di esempio indicati dalle parti, è questo.

Appartamento a Napoli Abitazione in zona Mergellina, di 110 metri quadrati, con una veranda chiusa nel 2008 senza alcun titolo edilizio. È occupato da Domenico dal giorno della morte della madre.	300.000 €
Box auto Nello stesso stabile, regolare.	30.000 €
Denaro Saldo dei conti correnti alla data di apertura della successione.	60.000 €
Debito Residuo di un mutuo intestato alla defunta.	− 20.000 €

Nel 2016 Annamaria aveva donato a Luca un altro appartamento a Napoli, che al momento dell’apertura della successione vale, secondo le parti, 120.000 euro. L’atto di donazione non contiene dispensa dalla collazione.

I quesiti sottoposti allo Studio sono cinque: (a) se la divisione sia ammissibile in presenza dell’opera priva di titolo; (b) se la donazione del 2016 rilevi nella formazione della massa; (c) quale regime autorizzativo si applichi al condividente minore; (d) quale sia la posizione del coerede che occupa l’immobile; (e) quale onere fiscale ne derivi e se l’operazione possa esaurirsi in un unico atto.

Analisi del caso

L’esame muove dalla documentazione. In un caso come questo occorrono i documenti qui elencati, in parte non ancora acquisiti:

• il certificato di morte, lo stato di famiglia storico e l’atto notorio o la dichiarazione sostitutiva sugli eredi;
• la dichiarazione di successione già presentata, con le volture eseguite;
• gli atti di provenienza dell’appartamento e del box, e la copia integrale della donazione del 2016;
• l’ispezione ipotecaria ventennale su tutti i beni e su tutti gli eredi;
• le visure catastali e le planimetrie, confrontate con lo stato dei luoghi;
• l’intera pratica edilizia dell’appartamento: titolo originario, varianti, eventuali condoni, e una relazione tecnica su quella veranda;
• l’estratto del mutuo con il debito residuo alla data odierna.

Senza l’esame della pratica edilizia non è possibile alcuna conclusione definitiva sull’opera: quanto segue procede quindi per ipotesi alternative, dichiarate una per una.

La motivazione

La natura giuridica della divisione

Per lungo tempo si è detto che la divisione ha natura dichiarativa: l’art. 757 c.c. stabilisce che ogni coerede è reputato solo e immediato successore in tutti i beni della sua quota fin dal momento dell’apertura della successione. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza 7 ottobre 2019, n. 25021, hanno riqualificato l’istituto: la divisione è un contratto plurilaterale a effetti reali con funzione distributiva, di natura costitutiva, e la retroattività dell’art. 757 non smentisce questa conclusione, perché l’efficacia retroattiva si accompagna per natura al carattere costitutivo.

La qualificazione non ha rilievo soltanto teorico: da essa discende che la divisione è atto tra vivi a effetti reali, e quindi rientra fra gli atti per i quali gli articoli 46 del testo unico dell’edilizia e 40 della legge 47/1985 comminano la nullità in mancanza della dichiarazione degli estremi del titolo edilizio.

Il profilo urbanistico: l’opera realizzata senza titolo

Le Sezioni Unite hanno esteso alla divisione — ordinaria ed ereditaria, convenzionale e giudiziale — il regime delle menzioni urbanistiche, escludendone soltanto la divisione endoesecutiva e quella endoconcorsuale. La conseguenza pratica è netta: se l’appartamento entra nella massa, l’atto deve contenere gli estremi del titolo edilizio, e se il fabbricato è abusivo e non sanabile l’atto che lo comprende è nullo.

Va però tenuto fermo l’insegnamento della sentenza delle Sezioni Unite 22 marzo 2019, n. 8230 in tema di nullità urbanistica: si tratta di una nullità testuale, che colpisce l’atto privo della dichiarazione, non di una nullità sostanziale legata alla conformità dell’immobile. Se l’atto contiene una dichiarazione reale e riferibile a quell’immobile, esso è valido anche in presenza di difformità rispetto al titolo. La distinzione è decisiva e qui va applicata con prudenza: una veranda chiusa nel 2008 senza alcun titolo non è una difformità rispetto a un titolo esistente, è un’opera realizzata in assenza di titolo; l’appartamento, però, ha un suo titolo originario.

Le soluzioni praticabili sono tre, in ordine di preferenza.

A. Sanare prima Si verifica la sanabilità della veranda e si presenta la pratica in Comune; ottenuto il titolo in sanatoria, si divide tutto.	È la soluzione preferibile: rimuove il vizio all’origine e non trasmette la pendenza alle generazioni successive.
B. Divisione parziale Si divide il resto (box e denaro) e si lascia l’appartamento in comunione, dichiarando in atto perché.	Quando la sanatoria non è possibile o richiede tempi incompatibili con le esigenze delle parti.
C. Demolire Si rimuove l’opera abusiva e si divide sul fabbricato ripristinato.	Quando la veranda vale meno della sanatoria, o la sanatoria è esclusa dai vincoli.

La soluzione B è quella che viene chiesta più spesso e merita una parola in più. La divisione parziale è ammessa: si scioglie la comunione sui beni divisibili e si lascia in comunione il cespite non regolarizzabile. L’atto deve indicare quale bene resta escluso e per quale ragione, e i condividenti devono dichiarare di esserne edotti. Non è un espediente: è il modo corretto di non introdurre in un atto pubblico una causa di nullità.

La collazione della donazione del 2016

La risposta è affermativa. La collazione (artt. 737 e seguenti c.c.) obbliga i figli e il coniuge che accettano l’eredità a conferire alla massa ciò che hanno ricevuto in donazione dal defunto, salvo che questi li abbia dispensati; e la dispensa, quando c’è, non produce effetto oltre la quota disponibile (art. 737, comma 2). Qui dispensa non ce n’è.

Per gli immobili la collazione si fa in natura oppure per imputazione, a scelta di chi conferisce (art. 746 c.c.); nella pratica si sceglie quasi sempre l’imputazione. In tal caso il valore si calcola al momento dell’apertura della successione (art. 747 c.c.), non a quello della donazione: nel nostro caso 120.000 euro, e non il valore del 2016.

La massa, con i valori di esempio, si determina così.

Appartamento	300.000 €
Box	30.000 €
Denaro	60.000 €
Casa donata a Luca, conferita per imputazione	120.000 €
Massa da dividere	510.000 €
Quota di ciascuna stirpe (un quarto)	127.500 €
Luca: già conferito	120.000 € — gli spettano ancora 7.500 €

Va tenuta ferma una distinzione spesso trascurata: collazione e riduzione operano su piani diversi. La collazione serve a formare la massa fra figli e coniuge e opera anche quando nessuna quota di legge è stata lesa; la riduzione è il rimedio del legittimario leso, e ha presupposti, termini e ordine propri (artt. 553, 555, 556 e 564 c.c.). Nel nostro caso, con quei valori, nessuna quota di legge risulta lesa e la riduzione non entra in gioco.

Il condividente minore e l’autorizzazione

Alessandro subentra per rappresentazione nella quota del padre premorto (art. 467 c.c.). Per lui la divisione è un atto eccedente l’ordinaria amministrazione: i genitori che esercitano la responsabilità genitoriale possono compierlo previa autorizzazione (art. 320 c.c., che rinvia all’art. 374 c.c., il cui numero 4 contempla espressamente le divisioni).

Conta una modifica recente, di ordine procedurale: l’art. 375 c.c. è stato abrogato dal D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 (riforma Cartabia). Prima, per alcuni atti, l’autorizzazione andava chiesta al tribunale; oggi provvede sempre il giudice tutelare. Ne derivano un’unica istanza e tempi più contenuti.

L’istanza deve indicare la necessità o l’utilità evidente per il minore e va accompagnata dal progetto di divisione già formato, con i valori e i criteri di stima. Per questo il progetto si prepara prima dell’istanza, e l’atto si presenta al giudice in forma già definita.

Un punto di cautela. Assegnare al minore una quota di un immobile destinato a restare in comunione con gli zii rende più difficile argomentare l’utilità evidente richiesta dalla norma. Se si adotta la soluzione B, è preferibile assegnare al minore beni liquidi o il box, anziché una frazione della comunione residua.

Il coerede che occupa il bene comune

Il coerede che usa in via esclusiva un bene comune non compie di per sé un atto illecito: l’art. 1102 c.c. consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. Il problema nasce quando l’uso è esclusivo e toglie agli altri ogni possibilità di godimento.

Nella pratica la questione si compone in sede di divisione, computando nel progetto un’indennità di occupazione a carico di chi ha goduto del bene, oppure assegnando a costui l’immobile con un conguaglio maggiorato. Si ricordi inoltre l’obbligo di rendiconto dei frutti e delle spese fra i condividenti (art. 723 c.c.).

Non verificato: sul punto esiste giurisprudenza consolidata, i cui estremi non sono stati riscontrati in questa sede. Vanno reperiti prima di formalizzare una pretesa di indennità in un atto o in una comunicazione.

Debiti, prelazione, rescissione e creditori

I debiti. I debiti ereditari si dividono di diritto fra i coeredi in proporzione alle rispettive quote (artt. 752 e 754 c.c.), e questo vale anche verso la banca: il mutuo residuo di 20.000 euro grava su ciascuna stirpe per un quarto, qualunque cosa le parti convengano fra loro. Un accordo interno diverso è valido fra i condividenti ma non è opponibile al creditore.

La prelazione. Se prima della divisione uno dei coeredi volesse vendere la propria quota a un estraneo, gli altri hanno diritto di prelazione (art. 732 c.c.): va notificata la proposta con l’indicazione del prezzo, e il diritto si esercita entro due mesi. La norma riguarda la quota e non il singolo bene, e va spiegata alle parti prima che assumano impegni verso terzi.

La rescissione. La divisione può essere impugnata quando uno dei condividenti provi di essere stato leso oltre il quarto (art. 763 c.c.). Per questo i valori vanno determinati secondo criteri dichiarati in atto e, in presenza di beni disomogenei, conviene allegare una perizia.

I creditori. I creditori e gli aventi causa da un condividente possono intervenire nella divisione a proprie spese e, se hanno notificato opposizione, la divisione fatta senza di loro non ha effetto nei loro confronti (art. 1113 c.c.). Ne discende, per il notaio, un adempimento non derogabile: l’ispezione ipotecaria va eseguita anche sul nominativo di ciascun erede, oltre che su quello del defunto, e ripetuta il giorno della stipula.

Il conto fiscale

La divisione è trattata come atto dichiarativo: l’art. 3 della Tariffa, Parte prima, allegata al testo unico dell’imposta di registro prevede l’aliquota dell’1%. L’art. 34 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 detta le regole della massa e dei conguagli:

• la massa comune si determina, nelle successioni, sul valore dell’asse ereditario netto, e vi si comprendono i beni donati ai soggetti tenuti alla collazione;
• se a un condividente sono assegnati beni per un valore superiore alla sua quota di diritto, l’eccedenza è considerata vendita per la parte eccedente;
• la soglia sotto la quale il conguaglio non fa scattare la tassazione da trasferimento è il cinque per cento del valore della quota di diritto, e non un quinto, come talvolta si sente dire.

Applicato al nostro caso: se al coerede che occupa l’immobile fosse assegnato l’appartamento per intero (300.000 euro) a fronte di una quota di diritto di 127.500 euro, l’eccedenza sarebbe rilevante e verrebbe tassata come compravendita, con le aliquote dell’art. 1 della Tariffa (9%, ovvero 2% se ricorrono i presupposti per le agevolazioni prima casa). Per questo, quando c’è un solo cespite di valore preponderante, l’onere fiscale della divisione è spesso più alto di quanto si crede, e va quantificato prima della decisione.

Due precisazioni. La misura delle imposte ipotecaria e catastale sull’atto di divisione senza conguaglio, e l’applicabilità del prezzo-valore alla parte di conguaglio tassata come trasferimento, sono punti sui quali in questa sede non si è raggiunta una fonte ufficiale: vanno riscontrati prima di comunicare un importo al cliente.

Le conclusioni

(a) La divisione è ammissibile con l’opera priva di titolo?	Non nello stato attuale. Occorre sanare, oppure escludere l’appartamento dalla massa con una divisione parziale, oppure demolire. Includere il bene senza titolo edilizio rende nullo l’atto.
(b) La donazione del 2016 rileva?	Sì: si conferisce per collazione al valore di apertura della successione (120.000 €, valore di esempio), non a quello del 2016. Non risulta dispensa.
(c) Quale autorizzazione per il minore?	Quella del giudice tutelare, con il progetto di divisione allegato. Non più il tribunale.
(d) Che posizione ha il coerede che occupa?	Di regola deve un’indennità di occupazione, oppure riceve il bene con un conguaglio maggiorato; in ogni caso si fa il rendiconto dei frutti e delle spese.
(e) Quale onere fiscale, e basta un solo atto?	Registro dell’1% sulla massa, più la tassazione da trasferimento sull’eventuale conguaglio oltre il 5%. L’atto unico è praticabile, ma solo dopo l’autorizzazione del giudice tutelare.

VALUTAZIONE DI FATTIBILITÀ: 3 su 5 — operazione realizzabile, ma non nella forma prospettata. Profilo civilistico: 3 (la veranda impone di cambiare strada). Profilo fiscale: 3 (il conguaglio può far crescere molto il conto). Profilo procedurale: 4 (l’autorizzazione del giudice tutelare è un adempimento ordinario). Profilo deontologico: 5 (nessun conflitto).

La valutazione sale a 4 quando sarà noto l’esito della verifica di sanabilità dell’opera, e a 5 se la sanatoria risulta praticabile. Come si legge questa valutazione è spiegato nella pagina del parere scritto.

Cosa fare in pratica

1. Dare a un tecnico l’incarico di una relazione sull’opera: epoca di realizzazione, sanabilità, condizioni e tempi.
2. Chiedere l’ispezione ipotecaria ventennale sui beni e su tutti gli eredi, e ripeterla il giorno dell’atto.
3. Procurarsi la copia integrale della donazione del 2016 e verificare che non ci sia dispensa dalla collazione.
4. Concordare i criteri di stima e, con beni disomogenei, acquisire una perizia da allegare all’atto.
5. Preparare il progetto di divisione e con quello presentare l’istanza al giudice tutelare per il minore.
6. Quantificare l’onere fiscale nelle due ipotesi (divisione totale dopo la sanatoria; divisione parziale) e metterle a confronto per iscritto prima che le parti decidano.
7. Definire per iscritto la posizione del coerede che occupa l’immobile prima della stipula.

PUNTI DA SOTTOPORRE ALL’ATTENZIONE DEL NOTAIO.
• Se la veranda non fosse sanabile, valutare se la divisione parziale lasci il minore in una comunione da cui sarà difficile uscire: potrebbe essere preferibile attendere.
• Verificare se Domenico possa invocare le agevolazioni prima casa sulla parte di conguaglio tassata come trasferimento.
• Valutare l’opportunità di un’unica stima peritale allegata, per ridurre il rischio dell’azione di rescissione per lesione oltre il quarto.

Domande frequenti

Si può dividere un’eredità se in casa c’è un abuso edilizio?
Non includendo quel fabbricato nella divisione così com’è: l’atto sarebbe nullo. Si può sanare prima, oppure dividere gli altri beni lasciando quello in comunione, oppure demolire l’opera e dividere sul fabbricato ripristinato.

La casa donata anni fa a un figlio rientra nella divisione?
Sì, per collazione, se il donante non ha dispensato il figlio. Si conferisce al valore che l’immobile ha al momento della morte, non a quello della donazione.

Che autorizzazione serve se fra gli eredi c’è un minore?
Quella del giudice tutelare, con il progetto di divisione allegato. Dal 2022 non si passa più dal tribunale, perché l’articolo 375 del codice civile è stato abrogato.

Chi abita la casa comune deve qualcosa agli altri eredi?
Di regola sì, quando l’uso è esclusivo e toglie agli altri ogni godimento: in sede di divisione si computa un’indennità di occupazione, oppure gli si assegna l’immobile con un conguaglio più alto.

Quanto si paga di imposte su una divisione ereditaria?
L’1% di registro sulla massa. Se però a qualcuno viene assegnato più della sua quota, la parte di conguaglio che supera il 5% della quota di diritto è tassata come una compravendita.

Riferimenti normativi

• Successione e rappresentazione: art. 467 c.c.; artt. 752 e 754 (debiti ereditari).
• Divisione: art. 713 (facoltà di domandare la divisione); art. 718 (diritto ai beni in natura); art. 720 (immobili non comodamente divisibili); art. 723 (rendiconto); artt. 724 e 725 (collazione e imputazione nella formazione della massa); art. 726 (stima); art. 727 (formazione delle porzioni); art. 728 (conguagli in danaro); art. 732 (prelazione fra coeredi); art. 734 (divisione fatta dal testatore); art. 757 (effetto retroattivo); art. 763 (rescissione per lesione oltre il quarto).
• Collazione: art. 737 (soggetti e dispensa); art. 746 (collazione di immobili); art. 747 (collazione per imputazione).
• Legittima: artt. 553, 555, 556 e 564 c.c.
• Comunione e creditori: art. 1102 (uso della cosa comune); art. 1113 (opposizione dei creditori e degli aventi causa).
• Minori: art. 320 e art. 374, n. 4 c.c.; art. 375 abrogato dal D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149.
• Edilizia: art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380; art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47.
• Fisco: art. 34 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; art. 3 e art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata allo stesso decreto. Le aliquote si verificano sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Giurisprudenza e dottrina

• Cassazione, Sezioni Unite, 7 ottobre 2019, n. 25021. La divisione è contratto plurilaterale a effetti reali con funzione distributiva e natura costitutiva; divisioni ordinarie ed ereditarie, convenzionali e giudiziali, sono soggette alle menzioni urbanistiche degli artt. 46 del testo unico dell’edilizia e 40 della legge 47/1985; restano escluse la divisione endoesecutiva e quella endoconcorsuale.
• Cassazione, Sezioni Unite, 22 marzo 2019, n. 8230. La nullità urbanistica è testuale: è nullo l’atto privo della dichiarazione degli estremi del titolo, mentre è valido l’atto che contenga una dichiarazione reale e riferibile all’immobile, anche in presenza di difformità rispetto al titolo.
• G. Rizzi, La divisione immobiliare nella sentenza n. 25021/19 delle Sezioni Unite, in Federnotizie. Ridimensiona l’allarme seguito alla pronuncia: la riqualificazione in senso costitutivo non incide su attestazione energetica, conformità catastale e profili fiscali, e il Notariato applicava già le menzioni urbanistiche agli atti divisionali.
• G. Petteruti, Divisione, collazione e conguagli, nella biblioteca della Fondazione Italiana del Notariato. Sostiene che la massa dividenda vada determinata secondo i criteri civilistici degli artt. 724 e 725 c.c. anche ai fini dell’imposta, per evitare duplicazioni, e che i conguagli meramente perequativi non costituiscano trasferimento oneroso.

Limiti di questa analisi

• La giurisprudenza sull’indennità di occupazione del coerede: il principio è pacifico, gli estremi esatti delle pronunce non sono stati reperiti.
• La misura delle imposte ipotecaria e catastale sull’atto di divisione senza conguaglio: nessuna fonte ufficiale raggiunta.
• L’applicabilità del prezzo-valore alla parte di conguaglio tassata come trasferimento: nessuna posizione ufficiale reperita.
• Il testo degli articoli del codice civile è stato controllato anche su fonti secondarie e va ricontrollato su Normattiva.

Per approfondire sul sito dello Studio: il parere n. 1, sulla vendita di una casa ricevuta in donazione; il Glossario dello Studio; gli strumenti di calcolo della pagina Utilità.

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Si tratta di un primo parere di esempio, costruito su un caso di studio e salvo la verifica dei documenti. Questo contenuto ha finalità informativa generale, riporta nomi di fantasia, importi e date inventati, e non riguarda alcun cliente reale.