Caso concreto: Il compromesso con il 40% di caparra

Come funziona questa rubrica

Situazioni che in Studio capitano davvero, raccontate come casi tipo: nomi, quartieri e cifre sono di fantasia, i passaggi e le regole sono quelli veri. Nessun caso reale, nessun cliente: il notaio è tenuto al segreto professionale. Il numero esatto per il tuo caso te lo diamo con un preventivo scritto. Tema: Casa, preliminare, caparra. La guida sull’argomento è caparra nel compromesso, quanto può essere alta.

Esito. Vedi il paragrafo «Come si è risolto»: la soluzione descritta è quella che lo Studio applica in situazioni analoghe.

Tempi. Per la revisione del preliminare e le verifiche preliminari indicativamente 12-25 giorni (stima dello Studio con lo strumento «Quanto tempo ci vuole»). Attenzione al termine fiscale: la registrazione del preliminare va chiesta entro trenta giorni dalla firma (art. 13 del D.P.R. 131/1986).

Costi. Onorario di massima dello Studio per un preliminare notarile da 150.000 euro: circa 820 euro, oltre IVA, contributi e imposte, che vanno a parte e si calcolano sulle norme del D.P.R. 131/1986. Il testo unico che riordina i tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025) non è ancora in vigore: il D.L. 200/2025, convertito dalla legge 27 febbraio 2026 n. 26, ne ha spostato la partenza al 1° gennaio 2027. Visure, copie e adempimenti accessori sono voci separate del preventivo scritto.

Questa parte è per il mediatore che fa firmare proposta e preliminare. Non è un elenco di divieti: sono i cinque punti che, quando mancano, trasformano una trattativa chiusa bene in una lite due mesi dopo. Il notaio a quel punto può solo constatare.

1. La parola scritta sull’assegno decide tutto

Caparra confirmatoria, acconto prezzo e caparra penitenziale non sono sinonimi. La prima permette di recedere e trattenere (o pretendere il doppio); l’acconto è solo un anticipo, e se l’affare salta si restituisce; la caparra penitenziale è il prezzo del recesso e chiude lì la partita, senza risarcimento ulteriore. Nella proposta va scritto quale delle tre, per esteso. Un «a titolo di caparra» generico è il modo più rapido per finire davanti a un giudice.

2. Non esiste una percentuale fissata dalla legge, ma la misura conta

Nessuna norma dice quanto può essere alta una caparra. Il rischio non è formale: una caparra enorme rispetto al prezzo può essere contestata come clausola gravemente squilibrata, e il giudice può dichiararla nulla anche d’ufficio (vedi il paragrafo «Il nodo giuridico»). Quando il venditore chiede il quaranta per cento, la domanda da fare è: che cosa succede se la banca dice no?

3. La condizione sul mutuo va scritta, non promessa

«Tanto se il mutuo non arriva si restituisce tutto» non è una regola: è una speranza. La condizione sospensiva deve indicare importo richiesto, termine entro cui la delibera deve arrivare e che cosa succede alla caparra se non arriva. Tre righe in più nella proposta valgono una causa in meno.

4. La registrazione ha un termine e un conto preciso

Il preliminare si registra entro trenta giorni dalla firma (art. 13 del D.P.R. 131/1986). Si paga l’imposta fissa di registro, oggi 200 euro, più l’imposta proporzionale su quanto è stato versato. Dal 1° gennaio 2025 l’aliquota è la stessa, 0,50 per cento, sia per le caparre confirmatorie sia per gli acconti non soggetti a IVA: la nota all’art. 10 della Tariffa, parte prima, è stata riscritta dall’art. 2 del D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139, che ha eliminato il vecchio 3 per cento sugli acconti. La stessa norma dice che questa imposta non può mai superare quella che si pagherebbe sul contratto definitivo, e quanto versato si scomputa poi dall’imposta dovuta per il rogito. Se il venditore è un’impresa e l’acconto è soggetto a IVA, il conto è diverso: lì si applica l’IVA e l’imposta di registro resta fissa.

5. Trascrivere il preliminare non è un lusso

Registrare non è trascrivere. La trascrizione (art. 2645-bis c.c.) chiede la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, quindi passa dal notaio, e mette il compratore al riparo: iscrizioni e trascrizioni prese contro il venditore dopo quella data non gli sono opponibili. Attenzione ai termini: l’effetto si perde se il definitivo non viene trascritto entro un anno dalla data convenuta per il rogito e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. Quando la casa è in costruzione, o il venditore è esposto con le banche, è la differenza fra un acquisto e un rischio.

Un punto in più, sul suo lavoro: la provvigione matura quando l’affare è concluso (art. 1755 c.c.). Come è scritta nella proposta il momento della conclusione, e che cosa accade se la condizione sul mutuo non si avvera, riguarda anche lei: conviene che sia chiaro prima, non dopo.

Lavora con lo Studio

Se è un caso che segue per un suo cliente, ci scriva prima della firma: rispondiamo entro un giorno lavorativo, anche solo per dire se quella clausola regge.

Scrivere a segreteria@notaiofiorentinomarco.com

Nessun accordo economico e nessuna segnalazione a pagamento: lo Studio non riconosce compensi, provvigioni o altre utilità per l’invio di clienti, come impone l’art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai. Qui si offre informazione, non un canale commerciale.