In breve
- L’imposta sostitutiva del 26 per cento sulla plusvalenza (art. 1, comma 496, legge 266/2005) si applica solo se il venditore la chiede espressamente al notaio nell’atto: non è automatica, e la richiesta non si può fare dopo.
- Il notaio applica l’imposta, riceve il versamento e comunica i dati all’Agenzia delle Entrate: la partita si chiude il giorno del rogito.
- L’alternativa è l’IRPEF a scaglioni, che somma la plusvalenza agli altri redditi e arriva l’anno dopo con la dichiarazione. Conviene solo a chi ha un reddito complessivo basso.
C’è una domanda che, il giorno del rogito, vale spesso più di tutta la trattativa sul prezzo: «vuole applicare l’imposta sostitutiva?». Se il venditore non sa cosa rispondere, la risposta di default è il silenzio, e il silenzio significa IRPEF. Questa guida spiega la scelta in parole semplici, con la tabella di convenienza.
Fa parte del percorso: Plusvalenza dopo il Superbonus: la guida completa
Come funziona l’imposta sostitutiva del 26 per cento
L’art. 1, comma 496, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 consente a chi vende, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, di applicare sulla plusvalenza un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito. L’aliquota, più volte modificata, è oggi del 26 per cento. L’art. 1, comma 65, della legge 213/2023 ha esteso questa possibilità anche alla nuova plusvalenza da Superbonus della lettera b-bis.
Il meccanismo è lineare e si svolge tutto in Studio: il venditore comunica al notaio l’importo della plusvalenza calcolata sui propri documenti; la richiesta di applicazione dell’imposta sostitutiva viene inserita in una clausola espressa dell’atto; il notaio applica il 26 per cento, riceve la provvista, effettua il versamento e comunica i dati all’Agenzia delle Entrate. Da quel momento la plusvalenza è fuori dal reddito complessivo: non va in dichiarazione e non fa cumulo con gli altri redditi.
Quando conviene il 26 per cento e quando l’IRPEF
La regola empirica è semplice: più alto è il tuo reddito complessivo, più conviene l’imposta sostitutiva. L’IRPEF è progressiva e la plusvalenza si somma a stipendio, pensione, affitti e redditi d’impresa: una plusvalenza importante può far scattare lo scaglione più alto e trascinarsi dietro le addizionali regionale e comunale, che il 26 per cento non prevede.
| Situazione del venditore | Cosa conviene di solito | Perché |
|---|---|---|
| Reddito complessivo medio-alto, plusvalenza rilevante | Imposta sostitutiva 26% | Aliquota fissa più bassa dello scaglione marginale, niente addizionali |
| Reddito complessivo basso o assente, plusvalenza contenuta | Valutare l’IRPEF | Gli scaglioni più bassi e le detrazioni possono portare a un carico inferiore |
| Chi ha bisogno di certezza e di chiudere subito | Imposta sostitutiva 26% | Si paga in atto: nessun accantonamento da fare per l’anno dopo |
| Chi ha perdite o oneri deducibili da compensare | Valutare l’IRPEF con il commercialista | Il regime sostitutivo non consente compensazioni con altri componenti di reddito |
| Chi guarda a ISEE, assegno unico o detrazioni legate al reddito | Spesso l’imposta sostitutiva | La plusvalenza non entra nel reddito complessivo IRPEF |
E se me ne dimentico?
Se la richiesta non viene resa in atto, la plusvalenza segue il regime ordinario e va indicata nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui è stata percepita, con tassazione IRPEF. Non è una catastrofe e non è un errore del notaio: è semplicemente l’altra strada. Ma non si torna indietro: l’opzione si esercita solo al momento della cessione. Ecco perché vale la pena decidere prima, insieme a chi cura la tua posizione fiscale.
Un’ultima avvertenza, che vale sempre: la plusvalenza si calcola sul corrispettivo effettivo, quello dichiarato in atto. Indicare in atto un prezzo diverso da quello realmente pagato non è un modo per pagare meno: è una dichiarazione falsa, con conseguenze fiscali e penali, e fa perdere la tutela del prezzo-valore dove applicabile. Su questo lo Studio non ha margini di trattativa.
Cosa fa il notaio
Il notaio spiega l’alternativa in tempo utile, non il giorno dell’atto; raccoglie la richiesta espressa del venditore con una clausola chiara; applica l’aliquota sull’importo dichiarato; riceve la provvista, versa l’imposta e comunica i dati all’Agenzia delle Entrate; consegna al venditore la documentazione del versamento, che serve al commercialista. Non calcola al posto del contribuente la plusvalenza, perché dipende da documenti che sono nella disponibilità del venditore, ma dice esattamente quali servono. Su chi fa che cosa leggi Chi fa cosa nell’atto.
Per i conti trovi gli Strumenti notarili, calcolo della plusvalenza; le parole difficili nel Glossario; le risposte brevi nelle Domande frequenti; l’elenco dei documenti in Documenti da portare in Studio; storie passo passo nei Casi concreti. Vedi anche Plusvalenze immobiliari: quando la vendita di una casa è tassata.
Sull’onorario, per chiarezza: l’onorario del notaio è libero (tariffe abrogate dal d.l. 223/2006, convertito dalla legge 248/2006); i parametri del D.M. 140/2012 servono solo come riferimento per la stima; resta ferma la disciplina dell’equo compenso (legge 49/2023) nei rapporti con banche, assicurazioni e grandi imprese. Le imposte sono calcolate sulle norme. Stime indicative aggiornate a settembre 2026: il preventivo scritto, gratuito e senza impegno, lo dà lo Studio.
Devi decidere fra 26 per cento e IRPEF? Chiedi il preventivo per la compravendita oppure prenota una consulenza online: ti diciamo quali documenti servono e come si scrive la richiesta in atto. Studio Notarile Marco Fiorentino, Viale Antonio Gramsci 19, 80122 Napoli · segreteria@notaiofiorentinomarco.com.
Domande frequenti
L’imposta sostitutiva si può chiedere dopo il rogito? +
No. L’art. 1, comma 496, della legge 266/2005 richiede che la richiesta sia resa alla parte notarile all’atto della cessione. Se non c’è, la plusvalenza segue il regime ordinario e va indicata in dichiarazione. La scelta va quindi preparata prima.
Il notaio calcola lui la plusvalenza? +
Il notaio applica l’imposta sull’importo dichiarato dal venditore e verifica la coerenza dei dati che ha in atti. Il calcolo analitico del costo fiscalmente riconosciuto, con tutti i costi inerenti e le eventuali rivalutazioni, si fa sui documenti del venditore, in genere con il commercialista. Lo Studio dice quali servono e li legge insieme a te.
Vale anche per i terreni edificabili? +
No: l’imposta sostitutiva del comma 496 riguarda le cessioni di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni e, dopo la legge 213/2023, le cessioni di immobili oggetto di interventi Superbonus. Le plusvalenze da cessione di terreni edificabili restano fuori e seguono le loro regole, con la possibilità della tassazione separata. Ne parliamo in Vendere un terreno.
Se vendiamo in due, la scelta deve essere uguale? +
No: la plusvalenza si determina in capo a ciascun cedente, per la propria quota, e ciascuno può decidere se chiedere o meno l’imposta sostitutiva. Capita spesso fra coniugi con redditi molto diversi. Il notaio predispone la clausola in modo che la scelta di ognuno risulti distinta e chiara.
Fonti per verificare
- Art. 1, comma 496, legge 23 dicembre 2005, n. 266 (imposta sostitutiva sulle plusvalenze immobiliari, richiesta al notaio) – normattiva.it
- Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, commi 64-67 (estensione alla lettera b-bis) – normattiva.it
- TUIR, artt. 11 (scaglioni IRPEF), 67 e 68 – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, circolare 13/E del 13 giugno 2024 e istruzioni ai modelli dichiarativi – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, studi e segnalazioni tributarie – notariato.it
- Ministero dell’Economia e delle Finanze, dipartimento delle Finanze – finanze.gov.it
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