Pubblicato il 16 settembre 2026 · Aggiornato il 16 settembre 2026 (sera: esempi concreti, riferimenti normativi e 24 clausole dai modelli aggiornati)
Compravendita: consegna, condominio, garanzieLe clausole che regolano “quando entro in casa”, chi paga cosa e che cosa mi viene garantito.
Consegna differita con penale
La proprietà passa subito, ma le chiavi vengono consegnate entro una data fissata; fino ad allora il venditore custodisce la casa e paga le spese ordinarie e l’IMU. Per ogni giorno di ritardo è dovuta una penale, che può essere compensata con il prezzo ancora da pagare.
Quando serve: il venditore deve ancora traslocare, o il saldo arriva dopo il rogito.
Esempio: Anna vende l’appartamento di via Caracciolo e deve ancora traslocare: il rogito si firma il 10, le chiavi passano entro il 30. Se il 30 non ha liberato la casa paga 50 euro al giorno, che Luca, l’acquirente, trattiene dal saldo ancora dovuto.
Riferimenti: art. 1382 c.c. (clausola penale); art. 1477 c.c. (obbligo di consegna); art. 1476 c.c.
Consegna alla scadenza dell’affitto o del comodato
L’acquirente diventa proprietario oggi ma entra in casa quando finisce il contratto in corso, che gli è opponibile (art. 1599 c.c.). Se l’acquirente è già l’inquilino, il contratto si estingue “per confusione”.
Quando serve: casa venduta con inquilino dentro; inquilino che compra la casa in cui vive.
Esempio: La casa al Vomero è affittata fino a marzo con contratto registrato: chi compra diventa proprietario oggi e incassa i canoni da subito, ma potrà entrare solo alla scadenza. Se l’inquilino è lo stesso acquirente, il contratto si estingue nell’atto.
Riferimenti: art. 1599 c.c. (locazione opponibile all’acquirente); art. 1602 c.c. (subentro nel contratto); art. 1253 c.c. (confusione); L. 392/1978 e L. 431/1998
Vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto
Chi vende resta in casa per tutta la vita (o per un tempo fissato); il compratore ottiene la piena proprietà alla fine dell’usufrutto e paga un prezzo più basso. Si può dispensare l’usufruttuario dall’inventario e dalla cauzione (art. 1002 c.c.).
Quando serve: anziani che vogliono liquidità restando nella loro casa; passaggi in famiglia.
Esempio: Il signor Esposito, 78 anni, vende la nuda proprietà della casa di Fuorigrotta e continua ad abitarci finché vive. L’acquirente paga meno (il valore dell’usufrutto si calcola con i coefficienti fiscali in base all’età) e diventa pieno proprietario alla sua morte, senza altri atti.
Riferimenti: artt. 978-1020 c.c. (usufrutto); art. 1002 c.c. (spese e inventario, con dispensa); art. 48 D.P.R. 131/1986 e tabella allegata (valore dell’usufrutto)
Regolamento di condominio e spese straordinarie
L’acquirente dichiara di conoscere il regolamento e le tabelle millesimali; il venditore dichiara di aver pagato le spese fino al rogito (con la dichiarazione dell’amministratore). Le spese straordinarie già deliberate restano al venditore oppure passano al compratore per le rate successive: si sceglie e si scrive (art. 63 disp. att. c.c.).
Quando serve: sempre in condominio; indispensabile se ci sono lavori deliberati (facciata, ascensore, Superbonus).
Esempio: Il condominio di Chiaia ha deliberato il rifacimento della facciata prima del rogito: nell’atto si scrive che le rate deliberate prima restano al venditore e quelle deliberate dopo passano all’acquirente, con l’attestazione dell’amministratore allegata. Il regolamento contrattuale vieta i B&B: chi compra lo accetta espressamente.
Riferimenti: art. 1117 c.c. (parti comuni); art. 1138 c.c. (regolamento); art. 63 disp. att. c.c. (solidarietà per le spese dell’anno in corso e del precedente); art. 1130 c.c. (attestazione dell’amministratore)
Parti comuni particolari
Precisa che cosa è compreso o escluso dalle parti comuni: alloggio del portiere, posti auto ripartiti, sottotetti e lastrici esclusivi, beni comuni non censibili. Si riprende dal titolo che ha costituito il condominio.
Quando serve: palazzi con posti auto assegnati, lastrici “di un solo condomino”, portineria.
Esempio: Un lastrico solare usato da anni solo dall’appartamento dell’ultimo piano: l’atto chiarisce se è di proprietà esclusiva (con il suo subalterno) o in uso esclusivo ma comune. Lo stesso per il cortile con i posti auto assegnati.
Riferimenti: art. 1117 c.c.; art. 1126 c.c. (lastrico solare di uso esclusivo); art. 1122 c.c.
Servitù attive e passive
Descrive i diritti di passaggio, veduta, condotte che gravano o avvantaggiano l’immobile, anche quelle nate “per destinazione del padre di famiglia”: chi compra le conosce prima e non dopo.
Quando serve: ville, terreni, cortili condivisi, box raggiungibili solo attraverso un altro fondo.
Esempio: La villetta di Agnano si raggiunge solo passando dal vialetto del vicino: nell’atto si richiama la servitù di passaggio trascritta nel 1998, così l’acquirente sa che il diritto c’è e resta. Se una servitù non è trascritta, si costituisce nello stesso atto.
Riferimenti: artt. 1027-1099 c.c. (servitù prediali); art. 1058 c.c. (costituzione per contratto); art. 2643, n. 4, c.c. (trascrizione)
Riserva di pertinenza
Il venditore tiene per sé un bene accessorio (cantina, box, pezzo di giardino) che altrimenti passerebbe insieme all’immobile principale (art. 817 c.c.).
Quando serve: si vende l’appartamento ma si tiene il garage.
Esempio: Chi vende l’appartamento tiene per sé il box al piano interrato: la clausola lo esclude espressamente dalla vendita, altrimenti la pertinenza segue la cosa principale.
Riferimenti: artt. 817-818 c.c. (pertinenze e loro destino); art. 1477 c.c.
Impianti: con o senza garanzia di conformità
Nelle case datate il venditore dichiara di non garantire la conformità degli impianti (D.M. 37/2008) e l’acquirente accetta, salvo dolo; nelle case nuove o ristrutturate il venditore garantisce e consegna le dichiarazioni di conformità.
Quando serve: sempre: la scelta cambia chi paga l’eventuale adeguamento.
Esempio: Casa degli anni ’70 con impianto elettrico mai rifatto: il venditore non garantisce la conformità, il prezzo ne tiene conto e l’acquirente sa che l’adeguamento è a suo carico. Nella casa ristrutturata nel 2022, invece, il venditore consegna le dichiarazioni di conformità dell’elettricista e dell’idraulico.
Riferimenti: D.M. 37/2008 (dichiarazione di conformità degli impianti); art. 1490 c.c. (garanzia per vizi); art. 1229 c.c. (limiti alle clausole di esonero)
Gravami che restano: ipoteca da estinguere, mutuo accollato, pignoramento estinto
L’atto elenca ciò che pesa sull’immobile e dice che cosa succede: l’ipoteca della banca viene cancellata con parte del prezzo (art. 40-bis TUB), oppure resta a garanzia del mutuo che l’acquirente si accolla; il pignoramento risulta estinto con ordinanza e va cancellato.
Quando serve: ogni volta che la visura ipotecaria non è “pulita”.
Esempio: Sulla casa c’è l’ipoteca del mutuo del venditore, residuo 60.000 euro: al rogito l’acquirente paga quella somma direttamente alla banca, che invia la comunicazione di estinzione e l’ipoteca si cancella senza atto notarile. Se c’era un pignoramento, si allega l’ordinanza di estinzione e la cancellazione.
Riferimenti: art. 40-bis D.Lgs. 385/1993 (cancellazione semplificata); art. 2878 c.c. (estinzione dell’ipoteca); art. 2884 c.c.; art. 1273 c.c. (accollo)
Debiti e imposte fino alla consegna
Chi vende resta responsabile di tasse, spese e debiti maturati fino al rogito (o fino alla consegna, se differita), anche se accertati dopo.
Quando serve: consegna differita, arretrati condominiali, cartelle in arrivo.
Esempio: IMU e TARI dell’anno si dividono per i mesi di possesso; le bollette restano intestate al venditore fino alla voltura; una multa condominiale arretrata del 2024 la paga chi era proprietario allora.
Riferimenti: art. 1477 c.c.; art. 63 disp. att. c.c.; art. 1, comma 761, L. 160/2019 (IMU per mesi di possesso)
Esecuzione di un preliminare
Dichiara che il rogito esegue il compromesso già firmato (e magari trascritto), che viene sostituito dall’atto definitivo; permette di recuperare l’imposta pagata sulla caparra.
Quando serve: tutte le volte che c’è stato un compromesso registrato.
Esempio: Il compromesso è stato registrato a gennaio con caparra di 20.000 euro: il rogito lo richiama, imputa la caparra al prezzo e scala l’imposta dello 0,5% già pagata. Se era trascritto, la trascrizione del rogito “chiude” la prenotazione.
Riferimenti: art. 1351 c.c. (preliminare); art. 1385 c.c. (caparra confirmatoria); art. 2645-bis c.c. (trascrizione del preliminare); art. 10 Tariffa, Parte prima, D.P.R. 131/1986 (imputazione dell’imposta)
Accettazione tacita dell’eredità e continuità delle trascrizioni
Se chi vende ha ricevuto la casa per successione senza mai “accettare” formalmente, l’atto chiede che la vendita sia trascritta anche contro il defunto, come accettazione tacita (artt. 533 e 2648 c.c.): senza, l’acquirente non è tutelato.
Quando serve: provenienza da successione.
Esempio: Maria vende la casa ereditata dal padre, mai accettata con atto formale: la vendita vale come accettazione tacita e il notaio la trascrive, così la catena delle trascrizioni dal padre a Maria all’acquirente è completa e l’acquisto è opponibile a tutti.
Riferimenti: art. 476 c.c. (accettazione tacita); art. 2648 c.c. (trascrizione dell’accettazione); art. 2650 c.c. (continuità delle trascrizioni)
Terreni: incendi, prelazione agraria, prelazione dell’inquilino commerciale
Dichiarazioni sul vincolo dei terreni percorsi dal fuoco (L. 353/2000), sulla prelazione del coltivatore confinante (L. 590/1965 e L. 817/1971) e sulla prelazione del conduttore di un negozio (art. 38 L. 392/1978), con le eventuali rinunce conservate dal notaio.
Quando serve: terreni agricoli, locali commerciali affittati.
Esempio: Un terreno ai Camaldoli bruciato nel 2021 non può cambiare destinazione per 15 anni: l’atto lo dichiara. Se il terreno agricolo è coltivato da un affittuario o confina con il fondo di un coltivatore diretto, questi vanno avvisati e hanno 30 giorni per comprare allo stesso prezzo. Per il negozio affittato, l’inquilino ha diritto di prelazione se il locatore vende.
Riferimenti: art. 10 L. 353/2000 (aree percorse dal fuoco); art. 8 L. 590/1965 e art. 7 L. 817/1971 (prelazione agraria); art. 38 L. 392/1978 (prelazione del conduttore commerciale)
Testimoni: quando servono davvero nuova
Nella compravendita i testimoni non sono più obbligatori: servono solo se una parte non sa o non può firmare, non conosce l’italiano, oppure se il notaio o le parti li chiedono. Nella donazione e nel testamento pubblico, invece, ci sono sempre.
Quando serve: una parte firma con difficoltà, è straniera, o vuole maggiore solennità.
Esempio: Il venditore ottantenne firma a fatica: il notaio chiama due testimoni e ne fa menzione, così nessuno potrà contestare la firma.
Riferimenti: artt. 48 e 51 L. 89/1913 (legge notarile); art. 603 c.c. (testamento pubblico); art. 782 c.c. (donazione)
Acquirente straniero: la condizione di reciprocità nuova
Un cittadino extra-UE che non ha il permesso di soggiorno può comprare casa in Italia solo se, nel suo Paese, un italiano potrebbe fare lo stesso (reciprocità) o se c’è un trattato. Il notaio lo verifica sul sito del Ministero degli Esteri e lo scrive in atto.
Quando serve: chi compra o vende è cittadino di uno Stato fuori dall’Unione europea e non è residente in Italia.
Esempio: Un cittadino australiano compra una casa vacanze a Ischia: la reciprocità c’è. Per alcuni Paesi ci sono limiti (ad esempio solo con permesso di soggiorno): il notaio lo controlla prima del rogito.
Riferimenti: art. 16 disp. prel. c.c. (condizione di reciprocità); art. 2 D.Lgs. 286/1998 (stranieri regolarmente soggiornanti)
Vendita di quote, nuda proprietà e usufrutto da persone diverse nuova
Quando i venditori sono più di uno, l’atto dice chi vende cosa: due coniugi in comunione vendono insieme; due fratelli vendono ciascuno la propria metà; la madre vende la nuda proprietà e il figlio l’usufrutto, così l’acquirente compra la piena proprietà da entrambi.
Quando serve: l’immobile è di più persone, o la proprietà è divisa tra nuda proprietà e usufrutto.
Esempio: Casa ereditata da tre fratelli, ciascuno per un terzo: tutti e tre firmano e ciascuno incassa la sua parte del prezzo, indicata in atto.
Riferimenti: art. 1100 c.c. (comunione); art. 1108 c.c. (atti di disposizione della cosa comune); artt. 978 e 1014 c.c. (usufrutto e consolidazione)
Descrizione dell’immobile: pertinenze, giardino, terreno, capannone, immobile in costruzione nuova
L’atto descrive l’immobile come sta in Catasto: appartamento con box “graffato” o con subalterno autonomo, giardino esclusivo, villetta con terreno pertinenziale, capannone, fondo rustico, fabbricato collabente o in corso di costruzione (senza rendita). Da questa descrizione dipendono imposte, garanzie e allegati.
Quando serve: sempre; con attenzione particolare se ci sono terreni, giardini grandi o immobili senza rendita.
Esempio: Villetta a Marano con 6.000 mq di terreno: sopra i 5.000 mq serve il certificato di destinazione urbanistica e il terreno, senza rendita, ha una tassazione propria. Il box con subalterno autonomo diventa pertinenza “prima casa” solo se lo si dichiara.
Riferimenti: art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985 (conformità catastale); art. 30 D.P.R. 380/2001 (certificato di destinazione urbanistica); art. 817 c.c.; Nota II-bis, comma 3, all’art. 1 Tariffa D.P.R. 131/1986 (pertinenze prima casa)
Conformità catastale “soggettiva” e immobili senza planimetria nuova
Oltre a garantire che la planimetria corrisponde alla casa, il notaio verifica che chi vende sia intestatario in Catasto. Se la casa fu comprata in comunione ma intestata a un solo coniuge, l’atto dà atto che è caduta in comunione. Per lastrici, aree urbane e fabbricati collabenti la planimetria non esiste e lo si dichiara.
Quando serve: l’intestazione catastale non coincide con il venditore, o l’immobile non ha planimetria.
Esempio: La casa risulta in Catasto solo al marito, ma fu comprata in comunione dei beni: la moglie vende insieme a lui e il notaio spiega in atto perché è corretto così.
Riferimenti: art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985; art. 177 c.c. (acquisti in comunione); art. 19, comma 14, D.L. 78/2010
Locazione che continua, ipoteca ceduta a una società di cartolarizzazione, ipoteca giudiziale nuova
Fra i gravami che l’acquirente accetta ci possono essere: un contratto di locazione registrato che continua; un’ipoteca il cui credito è stato ceduto a una società di cartolarizzazione (bisogna far cancellare da lei); un’ipoteca giudiziale già assentita di cancellazione ma non ancora annotata.
Quando serve: l’immobile ha una storia “complicata”: mutui ceduti, decreti ingiuntivi, inquilini.
Esempio: Il mutuo del venditore è stato ceduto nel 2020 a una società veicolo: l’atto indica la cessione (con l’avviso in Gazzetta Ufficiale) e chi deve mandare la comunicazione per la cancellazione.
Riferimenti: art. 1599 c.c.; art. 58 D.Lgs. 385/1993 e L. 130/1999 (cessione dei crediti e cartolarizzazioni); art. 2878 c.c.; art. 40-bis D.Lgs. 385/1993
Comodato o locazione al venditore dopo il rogito nuova
Il venditore resta in casa per qualche mese dopo la vendita, gratis (comodato) o pagando un canone (locazione a termine): l’atto lo prevede con una data certa di riconsegna, così l’acquirente è tutelato.
Quando serve: il venditore ha bisogno di tempo per il trasloco o per entrare nella nuova casa.
Esempio: Vendita a giugno, il venditore entra nella nuova casa a settembre: resta in comodato fino al 30 settembre, con penale per il ritardo.
Riferimenti: artt. 1803-1812 c.c. (comodato); art. 1571 c.c. (locazione); art. 1382 c.c.
Certificato di destinazione urbanistica e attestazione dello stato legittimo nuova
Per i terreni (e le pertinenze sopra i 5.000 mq) si allega il certificato di destinazione urbanistica; se il Comune non lo rilascia in 30 giorni, si allega la richiesta e una dichiarazione sostitutiva. Per i fabbricati, l’acquirente può chiedere (o rinunciare a) l’attestazione dello stato legittimo firmata da un tecnico.
Quando serve: si vendono terreni, o si vuole una verifica urbanistica “certificata” da un tecnico.
Esempio: Il tecnico ha chiesto il certificato via PEC 40 giorni fa e il Comune tace: si vende lo stesso, allegando la richiesta e la dichiarazione sulla destinazione dell’area.
Riferimenti: art. 30, commi 2-4, D.P.R. 380/2001 (CDU); art. 34-bis, comma 3, D.P.R. 380/2001 (stato legittimo); art. 46 D.P.R. 380/2001
Abusi sanati: condono con silenzio-assenso, permesso in sanatoria, agibilità nuova
L’atto elenca i titoli edilizi: se c’è una domanda di condono senza risposta del Comune, si dichiara che oblazione e oneri sono stati pagati e che sui vincoli c’è il silenzio-assenso; se c’è un permesso in sanatoria, se ne danno gli estremi; l’agibilità si dichiara (certificato o SCIA) o se ne dà atto della mancanza.
Quando serve: l’immobile ha avuto lavori senza titolo, poi sanati o in corso di sanatoria.
Esempio: Veranda chiusa nel 1985 con domanda di condono del 1986 mai definita: si vende dichiarando i pagamenti fatti e l’assenza di vincoli, e l’acquirente lo sa prima.
Riferimenti: art. 35 L. 47/1985 e art. 32 L. 47/1985 (condono e vincoli); art. 36 e art. 36-bis D.P.R. 380/2001 (sanatoria); art. 24 D.P.R. 380/2001 (agibilità); art. 46 D.P.R. 380/2001 (nullità)
Attestato di prestazione energetica: obbligo, esonero, informativa nuova
L’APE si allega per le abitazioni e gli uffici; non serve per box e cantine senza impianti, per i ruderi, gli immobili in costruzione e i terreni. Il venditore dichiara di aver consegnato l’attestato e informato l’acquirente sulla classe energetica.
Quando serve: sempre nelle vendite e nelle locazioni di immobili con impianto di riscaldamento.
Esempio: Appartamento classe G a Bagnoli con box: l’APE si allega per l’appartamento, per il box si dichiara che non serve. L’annuncio dell’agenzia doveva già riportare la classe.
Riferimenti: art. 6 D.Lgs. 192/2005 (APE, allegazione e informativa); D.M. 26 giugno 2015; D.Lgs. 48/2020
Prezzo e pagamentiCome si può pagare, e come si scrive per essere protetti tutti e due.
Prezzo pagato con il mutuo (disposizione irrevocabile alla banca)
Il saldo arriva dalla banca con bonifico dopo il consolidamento dell’ipoteca; l’acquirente dà alla banca l’ordine irrevocabile di pagare il venditore. Spesso una parte del prezzo estingue il vecchio mutuo del venditore, con l’impegno della banca a comunicare l’estinzione (art. 40-bis TUB).
Quando serve: ogni acquisto con mutuo.
Esempio: Prezzo 250.000 euro, mutuo 200.000: il rogito dà atto che la banca eroga la somma su ordine irrevocabile dell’acquirente a favore del venditore, con bonifico o assegno circolare i cui estremi finiscono in atto. Vendita e mutuo si firmano uno dopo l’altro.
Riferimenti: art. 1269 c.c. (delegazione di pagamento); art. 35, comma 22, D.L. 223/2006 (indicazione dei mezzi di pagamento); art. 49 D.Lgs. 231/2007 (limiti al contante)
Prezzo dilazionato, anche con cambiali
Una parte del prezzo si paga dopo, entro una data, con o senza interessi, con mezzi tracciabili; per facilitare l’incasso si possono rilasciare pagherò cambiari corrispondenti alle rate. Il venditore può rinunciare o no all’ipoteca legale a garanzia del residuo.
Quando serve: vendite tra privati o in famiglia, senza banca.
Esempio: Prezzo 120.000 euro: 80.000 al rogito, 40.000 in 20 rate mensili con cambiali; il venditore rinuncia all’ipoteca legale oppure la conserva. Se una rata salta, il resto diventa esigibile subito.
Riferimenti: art. 1498 c.c. (pagamento del prezzo); art. 2817, n. 1, c.c. (ipoteca legale del venditore); art. 1186 c.c. (decadenza dal termine); art. 1525 c.c.
Accollo del mutuo del venditore
L’acquirente si prende il mutuo esistente al posto del venditore, con la banca che di regola deve liberare il vecchio debitore; l’ipoteca resta a garanzia.
Quando serve: mutuo con condizioni migliori di quelle attuali.
Esempio: Il venditore ha un mutuo con rata di 600 euro a un tasso conveniente: l’acquirente lo prende in carico dallo stesso rogito, pagando al venditore solo la differenza. La banca, se aderisce, libera il vecchio debitore; altrimenti il venditore resta obbligato in via sussidiaria.
Riferimenti: art. 1273 c.c. (accollo); art. 8 D.L. 7/2007 (portabilità); art. 40-bis D.Lgs. 385/1993
Prezzo pagato da un genitore (liberalità indiretta)
Il genitore paga per il figlio e interviene in atto: si dichiara la donazione indiretta (art. 809 c.c.) e si richiama l’art. 1, comma 4-bis, D.Lgs. 346/1990, così non si paga l’imposta di donazione sul denaro.
Quando serve: “la casa la paga papà”.
Esempio: I genitori di Giulia pagano 100.000 dei 180.000 euro del suo primo appartamento a Pianura, con bonifico dal loro conto: l’atto lo dichiara come liberalità indiretta. Così la somma non paga imposta di donazione e in futuro si sa da dove è arrivata.
Riferimenti: art. 809 c.c. (liberalità indirette); art. 1, comma 4-bis, D.Lgs. 346/1990 (esclusione dall’imposta); art. 737 c.c. (collazione)
Deposito del prezzo presso il notaio
Il prezzo (o parte) resta sul conto dedicato del notaio e viene svincolato al venditore dopo la trascrizione, quando è certo che non sono comparse ipoteche o pignoramenti dell’ultimo momento (L. 147/2013, art. 1, commi 63 e seguenti).
Quando serve: venditore con debiti, immobili “a rischio”, cancellazioni non ancora fatte.
Esempio: Sulla casa c’è un’ipoteca da cancellare e un pignoramento in via di estinzione: il prezzo resta sul conto dedicato del notaio e viene versato al venditore solo dopo la trascrizione e la verifica che nulla sia arrivato nel frattempo. Nel caso semplice, le parti dichiarano di non volersene avvalere.
Riferimenti: art. 1, commi 63-67, L. 147/2013 (conto dedicato del notaio); art. 2644 c.c. (effetti della trascrizione)
Quietanza a saldo o parziale
Il venditore dichiara di aver ricevuto tutto (quietanza a saldo, con rinuncia all’ipoteca legale) oppure solo una parte: per il resto l’ipoteca legale può essere iscritta a sua garanzia.
Quando serve: sempre; cambia con il prezzo dilazionato.
Esempio: Il venditore dichiara di aver ricevuto 200.000 euro e rilascia quietanza a saldo: nessuno può più chiedere il prezzo. Se restano 30.000 euro da pagare, la quietanza è parziale e il credito residuo resta scritto in atto.
Riferimenti: art. 1199 c.c. (diritto alla quietanza); art. 2817 c.c. (ipoteca legale e rinuncia)
Mediatore: chi, quanto, come pagato
Le parti dichiarano se c’è stato un agente immobiliare, i suoi dati e la provvigione pagata con mezzi tracciabili (art. 35, comma 22, D.L. 223/2006): dichiarazioni false hanno conseguenze penali e fiscali.
Quando serve: obbligatoria in ogni compravendita.
Esempio: L’agenzia di Posillipo che ha fatto incontrare le parti ha incassato il 3% più IVA da ciascuna: nome, partita IVA, importo e mezzo di pagamento vanno in atto, perché l’acquirente possa detrarre la provvigione (fino a 1.000 euro) e perché la dichiarazione è obbligatoria.
Riferimenti: art. 35, comma 22, D.L. 223/2006 (dichiarazione sulla mediazione); art. 15, comma 1, lett. b-bis), D.P.R. 917/1986 (detrazione della provvigione); artt. 1754-1765 c.c.
Deposito del prezzo: la scelta di non usarlo nuova
Quando non ci sono rischi (nessuna ipoteca, nessun pignoramento, trascrizione immediata), le parti possono dichiarare di non volersi avvalere del deposito del prezzo presso il notaio: l’atto dà atto che sono state informate della possibilità.
Quando serve: compravendite “pulite”, per non bloccare il prezzo per dieci giorni.
Esempio: Casa senza mutuo e senza gravami, acquirente che paga con assegni circolari: il prezzo va subito al venditore, e l’atto registra la rinuncia consapevole al deposito.
Riferimenti: art. 1, comma 63, L. 147/2013
Limiti al contante e tracciabilità nuova
Ogni pagamento viene descritto con mezzo e data: bonifico, assegno circolare, assegno bancario non trasferibile. Il contante è ammesso solo entro i limiti di legge (oggi 5.000 euro) e comunque va dichiarato.
Quando serve: in ogni atto con prezzo: la dichiarazione è obbligatoria e serve anche contro l’accusa di simulazione.
Esempio: Caparra di 3.000 euro pagata in contanti al compromesso: legittima e va dichiarata in atto con la data; i 197.000 euro del saldo, con due assegni circolari intestati al venditore.
Riferimenti: art. 49 D.Lgs. 231/2007 (limiti al contante); art. 35, comma 22, D.L. 223/2006
Imposte e agevolazioniLe dichiarazioni fiscali che decidono quanto si paga.
Prezzo-valore
L’acquirente persona fisica chiede di pagare le imposte sul valore catastale invece che sul prezzo (L. 266/2005, art. 1, comma 497): per le abitazioni e le pertinenze quasi sempre conviene.
Quando serve: acquisto di casa da privato, senza IVA.
Esempio: Appartamento a Soccavo, prezzo 190.000 euro, rendita catastale 620 euro: l’acquirente privato chiede il prezzo-valore e paga l’imposta di registro sul valore catastale (620 × 115,5 = 71.610 euro con la prima casa) invece che sul prezzo. Il prezzo vero va comunque scritto per intero.
Riferimenti: art. 1, comma 497, L. 266/2005 (prezzo-valore); art. 52, commi 4 e 5, D.P.R. 131/1986; art. 1, comma 498 (decadenza se il prezzo è occultato)
Prima casa e sue varianti
Le tre dichiarazioni classiche (residenza, nessun’altra casa nel Comune, nessun’altra casa agevolata in Italia), più i casi particolari: forze armate e di polizia senza obbligo di residenza; immobile in corso di costruzione; casa agevolata da rivendere entro due anni; pertinenza comprata dopo; abitazione da unire a quella già posseduta; credito d’imposta per chi ricompra (L. 448/1998, art. 7).
Quando serve: ogni acquisto con agevolazione; le varianti evitano di perderla.
Esempio: Marco compra a Napoli, dove ha la residenza, e non ha altre case agevolate: registro al 2% (o IVA al 4% se vende un’impresa). Se ha ancora la vecchia prima casa, ha due anni per venderla e conserva l’agevolazione; il credito d’imposta per il riacquisto si usa subito in atto. Se compra con il coniuge in comunione, la dichiarazione di uno vale per entrambi.
Riferimenti: Nota II-bis all’art. 1 Tariffa, Parte prima, D.P.R. 131/1986; art. 1, comma 55, L. 208/2015 (credito d’imposta per il riacquisto); art. 7 L. 448/1998
Credito per l’imposta pagata sul preliminare
L’imposta di registro versata su caparra e acconti al momento del compromesso si scala da quella dovuta sul rogito.
Quando serve: preliminare registrato con caparra.
Esempio: Sul compromesso registrato sono stati versati 200 euro fissi, 100 euro sulla caparra (0,5%) e 900 sull’acconto (3%): al rogito i 1.000 euro proporzionali si scalano dall’imposta dovuta. Se il rogito paga IVA, invece, si chiede il rimborso entro tre anni.
Riferimenti: art. 10 Tariffa, Parte prima, D.P.R. 131/1986 e nota; art. 77 D.P.R. 131/1986 (rimborso)
Vendita da impresa: IVA, esenzione, opzione, inversione contabile
Il costruttore che vende entro cinque anni applica l’IVA (4% prima casa, 10%, 22%); dopo cinque anni la vendita è esente salvo opzione; tra soggetti IVA si applica l’inversione contabile; per i fabbricati strumentali valgono regole proprie (art. 10, n. 8-bis e 8-ter, D.P.R. 633/1972).
Quando serve: acquisto da costruttore o da società.
Esempio: Il costruttore vende un appartamento nuovo entro 5 anni dalla fine lavori: IVA al 4% (prima casa) o 10%, registro, ipotecaria e catastale fisse. Se vende dopo 5 anni può scegliere l’esenzione o optare per l’IVA in atto. Per il capannone venduto a un’altra impresa scatta l’inversione contabile.
Riferimenti: art. 10, comma 1, nn. 8-bis e 8-ter, D.P.R. 633/1972; art. 17, comma 6, lett. a-bis), D.P.R. 633/1972 (reverse charge); Tabella A, parte II e III, D.P.R. 633/1972 (aliquote 4% e 10%)
Atto sotto condizione sospensiva
L’atto produce effetto solo se si verifica un evento (per esempio il rilascio di un’autorizzazione): intanto si paga l’imposta fissa e la proporzionale all’avveramento, da denunciare entro trenta giorni (artt. 19 e 27 D.P.R. 131/1986).
Quando serve: prelazioni da attendere, autorizzazioni pubbliche, mutui da erogare.
Esempio: La vendita del terreno diventa efficace solo se il Comune rilascia il permesso di costruire entro sei mesi: nel frattempo l’atto si trascrive, chi compra è protetto e, se il permesso non arriva, tutto torna come prima. L’imposta proporzionale si paga quando la condizione si avvera.
Riferimenti: artt. 1353-1361 c.c. (condizione); art. 2659, comma 2, c.c. (trascrizione con condizione); art. 27 D.P.R. 131/1986 (atti condizionati)
Rendita proposta
Se la rendita catastale non è ancora definitiva, le parti dichiarano di volersi avvalere della rendita proposta (D.L. 70/1988, art. 12): il Catasto potrà rettificarla entro un anno.
Quando serve: immobili accatastati da poco.
Esempio: L’immobile è appena stato accatastato con rendita proposta (procedura DOCFA) e l’Agenzia ha 12 mesi per correggerla: l’acquirente chiede comunque il prezzo-valore e, se la rendita definitiva sarà più alta, pagherà la differenza senza sanzioni.
Riferimenti: art. 12 D.L. 70/1988; art. 1 D.M. 701/1994 (rendita proposta); art. 52 D.P.R. 131/1986
Detrazioni edilizie e Superbonus
Le parti stabiliscono se le rate di detrazione ancora da godere restano al venditore o passano all’acquirente (art. 16-bis TUIR) e dichiarano se ci sono stati lavori con Superbonus negli ultimi dieci anni, che incidono sulla plusvalenza.
Quando serve: sempre dopo lavori agevolati.
Esempio: Il venditore ha rifatto il bagno nel 2023 e sta detraendo il 50% in dieci anni: senza patto contrario le rate residue passano all’acquirente. Se il venditore vuole tenersele, si scrive in atto. Per il Superbonus, si dichiarano anche i lavori con cessione del credito.
Riferimenti: art. 16-bis, comma 8, D.P.R. 917/1986 (trasferimento delle rate residue); art. 119 D.L. 34/2020 (Superbonus)
Plusvalenza: esclusione o imposta sostitutiva del 26%
Chi vende entro cinque anni dall’acquisto dichiara perché non c’è plusvalenza (abitazione principale, provenienza per successione) oppure chiede l’imposta sostitutiva del 26% versandola al notaio (L. 266/2005, art. 1, comma 496).
Quando serve: rivendite “veloci”, seconde case, immobili ristrutturati con bonus.
Esempio: Casa comprata nel 2022 e rivenduta nel 2025 con 40.000 euro di guadagno: se era l’abitazione principale per la maggior parte del periodo, nessuna imposta; altrimenti il venditore può chiedere al notaio di applicare il 26% sostitutivo in atto invece di dichiararla in IRPEF. Con Superbonus su parti comuni la regola dei 10 anni è a parte.
Riferimenti: art. 67, comma 1, lett. b) e b-bis), D.P.R. 917/1986; art. 68 D.P.R. 917/1986; art. 1, comma 496, L. 266/2005 (imposta sostitutiva, oggi 26%: art. 1, comma 695, L. 160/2019); art. 1, commi 64-67, L. 213/2023 (plusvalenza da Superbonus)
Decadenza dalla prima casa del venditore
Chi vende prima di cinque anni dall’acquisto agevolato è avvertito che perde l’agevolazione se entro un anno non compra un’altra abitazione principale.
Quando serve: vendita entro cinque anni.
Esempio: Chi vende la prima casa prima di 5 anni dall’acquisto perde l’agevolazione (paga la differenza d’imposta più il 30% di sanzione) a meno che entro un anno ricompri un’altra abitazione principale: l’atto lo dice espressamente, così il venditore lo sa.
Riferimenti: Nota II-bis, comma 4, all’art. 1 Tariffa, Parte prima, D.P.R. 131/1986; art. 1, comma 55, L. 208/2015 (credito d’imposta)
Polizza decennale postuma e immobili da costruire
Il costruttore consegna la polizza decennale sui danni gravi all’edificio (D.Lgs. 122/2005, art. 4): senza, l’atto è nullo.
Quando serve: acquisto di casa nuova o in costruzione da impresa.
Esempio: Chi compra dal costruttore una casa ultimata da meno di dieci anni riceve in atto gli estremi della polizza decennale per i danni gravi all’edificio; per la casa “sulla carta” servono anche la fideiussione sugli acconti e il contratto preliminare dal notaio.
Riferimenti: D.Lgs. 122/2005 (artt. 2-4, fideiussione e polizza), come modificato dal D.Lgs. 14/2019; art. 1669 c.c. (rovina e difetti gravi)
Terreni agricoli: piccola proprietà contadina
Il coltivatore diretto o l’imprenditore agricolo professionale iscritto alla previdenza chiede le agevolazioni (imposte fisse e catastale 1%), con l’obbligo di non rivendere per cinque anni.
Quando serve: acquisto di terreni da chi coltiva.
Esempio: Un coltivatore diretto iscritto all’INPS compra due ettari a Giugliano: registro e ipotecaria fisse (200 euro), catastale 1%, purché non venda e coltivi per 5 anni. L’atto contiene la dichiarazione dei requisiti.
Riferimenti: art. 2, comma 4-bis, D.L. 194/2009 (piccola proprietà contadina); art. 7 L. 817/1971 (prelazione del confinante)
Imposte ipotecaria e catastale nella donazione: 2% e 1%, o fisse con la prima casa nuova
Anche quando la donazione è esente per la franchigia, si pagano l’ipotecaria (2%) e la catastale (1%) sul valore. Se il donatario ha i requisiti prima casa, diventano fisse (200 euro ciascuna) per l’abitazione e una pertinenza per tipo; se i donatari sono più, basta la dichiarazione di uno.
Quando serve: in tutte le donazioni di immobili.
Esempio: Casa da 250.000 euro donata al figlio che non ha altre case a Napoli: imposta di donazione zero, ipotecaria e catastale 400 euro in tutto invece di 7.500.
Riferimenti: art. 69, commi 3 e 4, L. 342/2000; art. 1 Tariffa e art. 10 D.Lgs. 347/1990; Circolare Agenzia delle Entrate 44/E del 2001
Detrazioni edilizie nella donazione: a chi restano nuova
Come nella vendita, le rate residue delle detrazioni per ristrutturazione passano a chi riceve l’immobile, salvo che l’atto stabilisca che restano al donante.
Quando serve: il donante ha fatto lavori detraibili negli ultimi dieci anni.
Esempio: La madre ha rifatto l’impianto nel 2022 e detrae 1.000 euro l’anno: nell’atto di donazione decide di tenersi le rate residue, e lo si scrive.
Riferimenti: art. 16-bis, comma 8, D.P.R. 917/1986
DonazioneLe clausole che proteggono chi dona e tengono la pace in famiglia.
Riserva di usufrutto (anche “per sé e dopo di sé”)
Il donante si tiene l’usufrutto vitalizio; può prevedere che alla sua morte passi a un’altra persona, per esempio al coniuge (art. 796 c.c.), o che tra due donanti si accresca al più longevo. Il donatario riceve la nuda proprietà e diventa pieno proprietario alla fine dell’usufrutto.
Quando serve: genitori che donano la casa ai figli restandoci a vivere.
Esempio: La signora Rosa dona la nuda proprietà della casa al figlio e si riserva l’usufrutto: resta a casa sua, incassa eventuali affitti, paga le spese ordinarie. Con la formula “per sé e dopo di sé” l’usufrutto passa al marito alla sua morte, e solo dopo il figlio ha tutto.
Riferimenti: art. 796 c.c. (riserva di usufrutto e usufrutto successivo); artt. 981, 1004-1005 c.c. (diritti e spese dell’usufruttuario); art. 1002 c.c.
Patto di reversibilità
Se il donatario muore prima del donante (da solo, o anche i suoi discendenti), il bene torna al donante (art. 791 c.c.).
Quando serve: donazioni a figli giovani, o a persone senza discendenti.
Esempio: Un padre dona la casa alla figlia unica; se lei morisse prima di lui, senza figli, la casa torna al padre automaticamente, senza passare per la successione della figlia (e senza imposte).
Riferimenti: art. 791 c.c. (riversibilità); art. 58, comma 2, D.Lgs. 346/1990 (trattamento fiscale)
Riserva di disporre
Il donante si riserva di disporre di una somma o di un bene compreso nella donazione (art. 790 c.c.).
Quando serve: donazioni ampie in cui il donante vuole tenersi un margine.
Esempio: Il donante dona un terreno di 3.000 mq ma si riserva di poterne disporre di 500 mq in futuro, ad esempio per venderli o darli a un altro figlio: se non lo fa in vita, la riserva si estingue.
Riferimenti: art. 790 c.c.
Onere di assistenza
La donazione è gravata dall’obbligo, per chi riceve, di assistere moralmente e materialmente il donante per tutta la vita, nei limiti del valore donato; se l’onere non è rispettato, il donante può chiedere la risoluzione (art. 793 c.c.).
Quando serve: genitore anziano che dona a chi si prenderà cura di lui.
Esempio: La zia dona la casa al nipote con l’onere di assisterla, farle la spesa e accompagnarla dal medico: se il nipote non lo fa, la zia (o i suoi eredi) può chiedere che la donazione sia risolta, se l’atto lo prevede.
Riferimenti: art. 793 c.c. (donazione modale e risoluzione per inadempimento); art. 794 c.c.
Imputazione e dispensa dalla collazione
Si dice se la donazione è un anticipo sulla legittima o va sulla quota disponibile e se il figlio, alla morte del genitore, dovrà “rimetterla nel conto” con gli altri eredi (collazione) oppure ne è dispensato (artt. 737 e 564 c.c.).
Quando serve: quando ci sono più figli e si vuole evitare liti future.
Esempio: Due figli. Al primo il padre dona la casa da 200.000 euro con dispensa dalla collazione: alla morte del padre quel valore non si somma alla massa da dividere e il primo figlio conserva la casa oltre alla sua quota, nei limiti della disponibile. Senza dispensa, la casa “rientra” nel conto.
Riferimenti: artt. 737-751 c.c. (collazione); art. 564, comma 2, c.c. (imputazione); art. 556 c.c. (riunione fittizia)
Donazione congiuntiva ai coniugi con accrescimento
Il bene è donato a marito e moglie insieme e, alla morte di uno, la quota si accresce all’altro (art. 773 c.c.).
Quando serve: suoceri che donano alla giovane coppia.
Esempio: I genitori dello sposo donano un appartamento “ai coniugi”: se uno dei due muore, la sua metà va all’altro coniuge, non agli eredi del defunto. In caso di divorzio, resta a ciascuno la propria metà.
Riferimenti: art. 773 c.c.
Donazione remuneratoria e obnuziale
La donazione fatta per riconoscenza o per meriti (art. 770 c.c.) e quella fatta in vista del matrimonio, efficace solo con le nozze (art. 785 c.c.).
Quando serve: casi particolari, su indicazione del notaio.
Esempio: La donazione “per riconoscenza” verso chi lo ha assistito per anni non si può revocare per ingratitudine e non obbliga chi riceve agli alimenti; quella “in vista del matrimonio” di Sara e Paolo diventa efficace solo se si sposano e non ha bisogno di accettazione.
Riferimenti: art. 770 c.c. (remuneratoria); art. 785 c.c. (obnuziale); art. 805 c.c.
Informativa sulla riforma delle donazioni (artt. 561 e 563 c.c.)
Dal 18 dicembre 2025 chi compra o riceve in garanzia un bene donato è protetto: l’eventuale riduzione della donazione non tocca i terzi (L. 182/2025, art. 44). L’atto lo spiega alle parti.
Quando serve: in ogni donazione, e nelle vendite di beni di provenienza donativa.
Esempio: Dal 18 dicembre 2025 chi compra una casa che era stata donata è al sicuro: se un legittimario ottenesse la riduzione della donazione, non potrebbe più riprendersi l’immobile dal terzo acquirente, ma solo chiedere il valore al donatario. L’atto ne dà atto e la banca concede il mutuo più facilmente.
Riferimenti: artt. 561 e 563 c.c. come modificati dall’art. 44 L. 182/2025; artt. 553-564 c.c. (riduzione)
Imposta di donazione: franchigie, disabilità, coacervo
Coniuge e figli: esenzione fino a un milione di euro ciascuno, poi 4%; fratelli: 100.000 euro, poi 6%; altri parenti 6%; estranei 8%; persone con disabilità grave: franchigia di 1,5 milioni (D.Lgs. 346/1990, art. 56). Si dichiarano le donazioni precedenti tra le stesse persone (coacervo).
Quando serve: sempre; le imposte ipotecaria e catastale possono essere fisse con i requisiti prima casa (L. 342/2000, art. 69).
Esempio: Casa da 300.000 euro donata dalla madre al figlio: sotto la franchigia di 1.000.000 di euro non c’è imposta di donazione, ma si pagano il 2% e l’1% di ipotecaria e catastale (o 200 + 200 euro se è prima casa per il figlio). Tra fratelli la franchigia è 100.000 euro e poi 6%; tra estranei 8% su tutto. Per il beneficiario con disabilità grave la franchigia sale a 1.500.000 euro.
Riferimenti: art. 56 D.Lgs. 346/1990 (come modificato dal D.Lgs. 139/2024); art. 57 D.Lgs. 346/1990 (coacervo); art. 69, commi 3-4, L. 342/2000 (prima casa in donazione); D.Lgs. 347/1990
Donazione a un minore: autorizzazione del notaio o del giudice
Il minore accetta tramite i genitori con l’autorizzazione, che dal 2023 può rilasciare direttamente il notaio; se il genitore è anche il donante serve il curatore speciale nominato dal giudice tutelare.
Quando serve: nonni che donano ai nipoti; genitori che donano ai figli minorenni.
Esempio: Il nonno dona un appartamento al nipote di 12 anni: i genitori accettano per lui, ma serve l’autorizzazione. Dal 2023 la può dare il notaio che riceve l’atto, comunicandola al tribunale; diventa efficace dopo 20 giorni senza reclami. Se dona un genitore, l’altro accetta da solo; se c’è conflitto con entrambi, si nomina un curatore speciale.
Riferimenti: art. 320 c.c. (commi 3 e 6); art. 21 D.Lgs. 149/2022 (autorizzazioni notarili, commi 1, 4, 6 e 7); art. 741 c.p.c. (efficacia immediata del decreto del giudice)
Mutuo dissenso della donazione
Donante e donatario, d’accordo, sciolgono la donazione con effetto retroattivo (art. 1372 c.c.): il bene torna al donante, con imposta di registro fissa secondo la prassi dell’Agenzia (risoluzione 20/E/2014).
Quando serve: ripensamenti in famiglia; casa donata che il figlio non riesce a vendere.
Esempio: Nel 2019 il padre ha donato la casa al figlio; oggi, d’accordo, vogliono “annullarla” per vendere senza problemi con la banca: con un nuovo atto sciolgono la donazione con effetto dall’origine, il notaio lo annota a margine della trascrizione e si pagano solo imposte fisse.
Riferimenti: art. 1372, comma 1, c.c. (scioglimento per mutuo consenso); art. 2655 c.c. (annotazione); art. 28, comma 2, D.P.R. 131/1986; Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 20/E del 2014
Donazione dell’usufrutto, di una quota, a più donatari nuova
Si può donare solo l’usufrutto (chi riceve ci abita o incassa gli affitti, ma non è proprietario); una quota indivisa (metà casa al figlio, metà resta al genitore); oppure lo stesso bene a più persone, in parti uguali o diverse.
Quando serve: si vuole graduare il passaggio o dividere tra più figli.
Esempio: Il padre dona ai due figli metà casa ciascuno; alla figlia che ci vive dona anche l’usufrutto della metà del fratello per dieci anni.
Riferimenti: art. 769 c.c. (donazione); art. 978 c.c. (usufrutto); art. 1100 c.c. (comunione); art. 782 c.c.
Diritti e obblighi dell’usufruttuario nuova
L’atto chiarisce chi paga cosa: all’usufruttuario custodia, manutenzione ordinaria, spese condominiali ordinarie e IMU; al nudo proprietario le riparazioni straordinarie (tetto, facciata, impianti da rifare). L’usufruttuario può affittare, ma deve rispettare la destinazione della casa.
Quando serve: ogni donazione o vendita con riserva di usufrutto: evita liti tra genitori e figli.
Esempio: Il condominio delibera il rifacimento del tetto: paga il figlio nudo proprietario; la caldaia da sostituire, invece, resta a carico della madre usufruttuaria se è manutenzione ordinaria, altrimenti si divide come dice l’atto.
Riferimenti: art. 981 c.c. (destinazione economica); artt. 1004-1005 c.c. (spese ordinarie e straordinarie); art. 1008 c.c. (imposte); art. 1002 c.c.
Procura per donare nuova
Chi vuole donare senza essere presente deve dare una procura che indichi la persona del donatario e il bene: una procura generica “a donare” è nulla.
Quando serve: il donante è all’estero, anziano o impossibilitato a venire in Studio.
Esempio: La nonna, ricoverata, vuole donare la casa alla nipote Elena: il notaio riceve in RSA una procura speciale che indica Elena e l’appartamento di via Foria; l’atto si firma in Studio con il procuratore.
Riferimenti: art. 778 c.c.; art. 1392 c.c.
Curatore speciale per il minore nuova
Se entrambi i genitori sono in conflitto di interessi con il figlio (ad esempio dona la madre e il padre è suo coniuge), per accettare la donazione o vendere un bene del minore si nomina un curatore speciale: un nonno, uno zio, un professionista. Dal 2023 lo può nominare anche il notaio.
Quando serve: donazioni ai figli minori quando l’altro genitore non può accettare da solo.
Esempio: La madre dona la casa al figlio di 8 anni; il padre, coniuge in comunione, non può accettare per il figlio: il notaio nomina curatore il nonno materno e lo autorizza, con comunicazione al tribunale.
Riferimenti: art. 320, comma 6, c.c.; art. 21 D.Lgs. 149/2022; art. 78 c.p.c.
Società: quote, assemblee, liquidazioneLe clausole che contano quando entra o esce un socio.
Prelazione e gradimento
Se lo statuto lo prevede, prima di vendere la quota bisogna offrirla agli altri soci (prelazione) o ottenere il loro consenso (gradimento): in atto si documenta l’offerta, la rinuncia dei soci presenti o il gradimento ottenuto.
Quando serve: ogni cessione di quote di S.r.l., S.n.c. e S.a.s.
Esempio: Un socio della S.r.l. vuole vendere il 30% a un estraneo: lo statuto impone di offrirlo prima agli altri soci allo stesso prezzo (prelazione) e, se rinunciano, il consiglio deve gradire il nuovo socio. L’atto di cessione dà atto che entrambe le fasi sono state rispettate, con le rinunce allegate.
Riferimenti: art. 2469 c.c. (trasferimento delle quote e limiti statutari); art. 2470 c.c. (deposito nel Registro delle Imprese)
Prezzo pagato prima, in atto o a rate con decadenza dal termine
Il prezzo può risultare già pagato, essere pagato davanti al notaio o dilazionato in rate; per patto, il mancato pagamento di una rata fa perdere il beneficio del termine. Sempre nel rispetto dei limiti al contante (D.Lgs. 231/2007, art. 49).
Quando serve: cessioni tra soci o in famiglia.
Esempio: Quota ceduta per 50.000 euro: 20.000 già versati con bonifico del mese scorso, 30.000 in tre rate; se una rata non arriva, il cedente può chiedere tutto subito. Contante vietato oltre i limiti di legge.
Riferimenti: art. 1498 c.c.; art. 1186 c.c. (decadenza dal beneficio del termine); art. 49 D.Lgs. 231/2007 (limiti al contante)
Quota non interamente versata
Se il capitale non è tutto versato, l’atto dice quanto resta da versare e chi ne risponde: il cedente resta obbligato in solido per tre anni (art. 2472 c.c.).
Quando serve: società costituite con versamento parziale.
Esempio: La quota ceduta è liberata al 25%: chi la compra deve versare il resto quando gli amministratori lo chiedono, e chi l’ha venduta resta obbligato in solido per tre anni. Se il compratore diventa unico socio, deve versare tutto entro 90 giorni.
Riferimenti: art. 2472 c.c. (responsabilità del cedente); art. 2464, comma 7, c.c. (socio unico); art. 2466 c.c.
Garanzie sulla società e patto di manleva
Oltre alla garanzia sulla quota (libera da pegni e sequestri), il cedente può garantire bilanci, regolarità fiscale e contributiva, dipendenti, assenza di cause, e impegnarsi a tenere indenne l’acquirente dalle sopravvenienze passive nate prima della cessione.
Quando serve: acquisto di quote di controllo o dell’intera società.
Esempio: Chi cede la quota garantisce che il bilancio è veritiero, che non ci sono cause o cartelle esattoriali nascoste, e si impegna a rimborsare all’acquirente ogni sopravvenienza passiva relativa al periodo precedente, per due anni e fino a un tetto pari al prezzo.
Riferimenti: art. 1497 c.c. (mancanza di qualità); artt. 1490-1495 c.c.; art. 1382 c.c.; art. 1322 c.c. (autonomia contrattuale)
Finanziamenti soci e utili in corso
Si stabilisce se i finanziamenti fatti dal socio uscente restano a lui o passano all’acquirente, e da quando l’acquirente partecipa agli utili.
Quando serve: società con conti “soci c/finanziamenti”.
Esempio: Il socio uscente ha prestato 40.000 euro alla società: nell’atto si stabilisce se il credito resta suo o viene ceduto insieme alla quota; gli utili dell’anno in corso, non ancora distribuiti, spettano a chi è socio al momento della delibera, salvo patto contrario.
Riferimenti: art. 2467 c.c. (finanziamenti dei soci); art. 2478-bis c.c. (bilancio e distribuzione degli utili); art. 1260 c.c. (cessione del credito)
Società che diventa unipersonale
Quando resta un solo socio, l’atto lo dichiara e si fanno gli adempimenti al Registro delle imprese, con la piena responsabilità limitata solo se il capitale è interamente versato (art. 2462 c.c.).
Quando serve: uscita dell’ultimo altro socio.
Esempio: Comprando l’ultima quota, Paolo resta unico socio: gli amministratori devono depositare al Registro delle Imprese la dichiarazione entro 30 giorni e sugli atti va scritto “con socio unico”; se non lo fanno, risponde lui senza limiti per i debiti sorti nel periodo.
Riferimenti: art. 2470, comma 4, c.c.; art. 2462, comma 2, c.c. (responsabilità illimitata dell’unico socio); art. 2250, comma 4, c.c.
Assemblea totalitaria
Se sono presenti tutti i soci e tutti gli amministratori e sindaci, si delibera anche senza convocazione (art. 2479-bis c.c.); l’atto dà atto di chi è presente e di chi, assente, non si oppone.
Quando serve: società di famiglia e piccole S.r.l.
Esempio: I tre soci si trovano dal notaio senza convocazione formale: se c’è tutto il capitale e tutti gli amministratori e i sindaci sono presenti (o informati e non contrari), l’assemblea è valida lo stesso e può cambiare lo statuto.
Riferimenti: art. 2479-bis, ultimo comma, c.c. (assemblea totalitaria); art. 2479-bis, commi 3-4, c.c. (maggioranze e presidenza)
Modifiche dello statuto: sede, oggetto, denominazione, amministratori, aumento di capitale
Moduli pronti per ogni delibera; per l’aumento di capitale si regola il diritto di opzione dei soci, la sottoscrizione e il versamento in atto, e il recesso di chi non consente all’ingresso di terzi (art. 2481-bis c.c.).
Quando serve: crescita, ingresso di nuovi soci, cambio di attività.
Esempio: La S.r.l. sposta la sede da Napoli a Casoria, aggiunge l’e-commerce all’oggetto sociale e aumenta il capitale da 10.000 a 50.000 euro: i soci sottoscrivono in proporzione, versano subito almeno il 25% e gli amministratori depositano l’attestazione dell’avvenuto aumento.
Riferimenti: art. 2480 c.c. (modifiche dell’atto costitutivo); art. 2481-bis c.c. (aumento di capitale, diritto di opzione, versamento del 25%); art. 2436 c.c. (deposito e iscrizione)
Quota in usufrutto: chi vota
Se la quota è in usufrutto, vota l’usufruttuario salvo accordo diverso (artt. 2352 e 2471-bis c.c.): l’atto lo precisa nell’elenco dei presenti.
Quando serve: passaggi generazionali con riserva di usufrutto.
Esempio: Il padre ha donato la nuda proprietà delle quote ai figli riservandosi l’usufrutto: in assemblea vota lui, salvo che l’atto di donazione dica diversamente; i dividendi sono suoi.
Riferimenti: art. 2352 c.c. (richiamato dall’art. 2471-bis c.c.); art. 984 c.c. (frutti)
Scioglimento anticipato e nomina del liquidatore (o del collegio)
I soci deliberano lo scioglimento, nominano uno o più liquidatori con i loro poteri, e regolano il caso del liquidatore assente che accetta dopo; se la società ha immobili, la delibera va pubblicizzata anche nei registri immobiliari.
Quando serve: chiusura ordinata di una S.r.l.
Esempio: I soci decidono di chiudere la società prima del termine: la delibera dal notaio nomina il liquidatore, fissa i suoi poteri e la denominazione diventa “… S.r.l. in liquidazione”; lo scioglimento ha effetto dall’iscrizione nel Registro delle Imprese.
Riferimenti: art. 2484, comma 1, n. 6, e comma 3, c.c.; art. 2487 c.c. (nomina e poteri dei liquidatori); art. 2487-bis c.c.
Donazione di quote con riserva di usufrutto ed esenzione per il passaggio del controllo
Il genitore dona la nuda proprietà delle quote tenendo l’usufrutto; se al donatario spetta il voto e l’impresa prosegue per cinque anni, la donazione del controllo a figli o coniuge è esente da imposta (D.Lgs. 346/1990, art. 3, comma 4-ter).
Quando serve: passaggio generazionale dell’azienda di famiglia.
Esempio: Il fondatore dona ai due figli il 60% della S.r.l. di famiglia, riservandosi l’usufrutto: se i figli, insieme, acquisiscono il controllo e lo mantengono per 5 anni, la donazione è esente da imposta anche oltre la franchigia. Il valore si dichiara sul patrimonio netto dell’ultimo bilancio.
Riferimenti: art. 3, comma 4-ter, D.Lgs. 346/1990 (esenzione per il passaggio generazionale, come modificato dal D.Lgs. 139/2024); art. 2359 c.c. (controllo); art. 782 c.c. (forma della donazione); art. 2470 c.c.
Aumento di capitale: opzione, rinuncia al termine, versamento del 25% nuova
Nell’aumento a pagamento i soci hanno diritto di sottoscrivere in proporzione (opzione) entro un termine non inferiore a 30 giorni, salvo rinuncia di tutti; chi sottoscrive versa subito almeno il 25% e l’intero sovrapprezzo; gli amministratori depositano l’attestazione di esecuzione.
Quando serve: la società ha bisogno di nuovi mezzi, o entra un nuovo socio.
Esempio: Capitale da 10.000 a 40.000 euro: i due soci sottoscrivono 15.000 ciascuno in assemblea, rinunciando al termine, e versano 3.750 euro a testa; il resto entro sei mesi su richiesta dell’amministratore.
Riferimenti: art. 2481-bis c.c. (commi 1, 2, 4 e ultimo); art. 2481 c.c.
Presidenza dell’assemblea e maggioranze per le modifiche nuova
Il verbale dà atto di chi presiede (di regola l’amministratore unico o il presidente del CdA) e della maggioranza necessaria: per cambiare lo statuto serve il voto di tanti soci che rappresentino almeno la metà del capitale, salvo che lo statuto chieda di più.
Quando serve: ogni verbale notarile di assemblea straordinaria.
Esempio: Tre soci con 50-30-20: per spostare la sede all’estero lo statuto chiede i due terzi; il socio al 50% da solo non basta e il verbale lo dice.
Riferimenti: art. 2479-bis, commi 3 e 4, c.c.; art. 2479 c.c.
Cessione di quote di S.n.c. e S.a.s.: chi amministra dopo nuova
Nelle società di persone la cessione della quota richiede il consenso di tutti i soci (salvo statuto diverso) e l’atto stabilisce chi diventa accomandatario (amministra e risponde senza limiti) e chi accomandante (risponde solo con la quota e non amministra).
Quando serve: passaggi di quote in società familiari, negozi, studi.
Esempio: Il padre esce dalla S.a.s. e cede la quota al figlio, che diventa accomandatario; la madre resta accomandante: l’atto modifica i patti sociali e va iscritto nel Registro delle Imprese.
Riferimenti: art. 2252 c.c. (modifiche del contratto sociale); art. 2318 e art. 2320 c.c. (accomandatari e accomandanti); art. 2300 c.c. (iscrizione)
Testamento e successioneQuello che si può scrivere in un testamento, oltre a “lascio tutto a…”.
Istituzione di erede per quote
Uno o più eredi, in parti uguali o in quote diverse: è la scelta di fondo, da cui dipendono debiti e beni.
Quando serve: sempre.
Esempio: “Nomino miei eredi mia moglie per la metà e i miei due figli per un quarto ciascuno”: chi è erede risponde anche dei debiti, in proporzione; chi riceve solo un bene determinato è legatario, non erede.
Riferimenti: art. 588 c.c. (erede e legatario); art. 752 c.c. (debiti in proporzione alle quote); artt. 536-548 c.c. (legittima da rispettare)
Legati: somma, immobile, usufrutto
Il lascito di un bene preciso (una somma, una casa, l’usufrutto di tutto al coniuge) a una persona, che non diventa erede e non risponde dei debiti.
Quando serve: ricordare un nipote, garantire il coniuge, premiare chi ha assistito.
Esempio: “Lego alla mia nipote Chiara 20.000 euro; lego al mio amico Franco l’usufrutto del box”: i legatari acquistano senza dover accettare, ma non rispondono dei debiti; l’erede deve consegnare quanto legato.
Riferimenti: art. 649 c.c. (acquisto del legato); art. 661 c.c. (legato di cosa determinata); art. 668 c.c. (legato di usufrutto); art. 671 c.c.
Legato in sostituzione di legittima
Al legittimario si lascia un bene “al posto” della sua quota: può accettarlo oppure rifiutarlo e chiedere la legittima (art. 551 c.c.).
Quando serve: per lasciare la casa a un figlio e liquidità all’altro, evitando comunioni.
Esempio: Al figlio Antonio, con cui i rapporti sono difficili, il padre lega la casa al mare “in sostituzione della legittima”: Antonio può tenerla e non chiedere altro, oppure rinunciare al legato e pretendere la sua quota di legittima.
Riferimenti: art. 551 c.c.
Divisione fatta dal testatore
Il testatore assegna lui stesso i beni a ciascun erede, con eventuali conguagli (art. 734 c.c.): niente comunione e niente lite sulla divisione.
Quando serve: più immobili e più figli.
Esempio: Il testatore assegna già lui i beni: l’appartamento di via Manzoni alla figlia, il negozio al figlio, i risparmi divisi a metà. Alla morte non serve fare la divisione; se però un legittimario riceve meno della legittima, può chiedere la riduzione.
Riferimenti: art. 734 c.c. (divisione fatta dal testatore); art. 735 c.c. (preterizione e lesione della legittima)
Sostituzione ordinaria
Se l’erede non può o non vuole accettare, subentra la persona indicata (art. 688 c.c.), per esempio i suoi figli.
Quando serve: eredi anziani o incerti.
Esempio: “Nomino erede mio fratello e, se non potrà o non vorrà accettare, i suoi figli”: la sostituzione evita che, se l’erede muore prima o rinuncia, la sua parte vada agli eredi legittimi che il testatore non voleva.
Riferimenti: art. 688 c.c.
Dispensa dalla collazione
Il testatore dispensa un erede dal riportare nel conto le donazioni ricevute in vita, nei limiti della disponibile.
Quando serve: quando in vita si è già aiutato un figlio e si vuole confermare la scelta.
Esempio: Nel testamento il padre dispensa dalla collazione la figlia che aveva ricevuto in vita 50.000 euro per aprire l’attività: quel valore non si conteggia nella divisione, nei limiti della quota disponibile.
Riferimenti: art. 737 c.c.; art. 564 c.c.
Esecutore testamentario
Una persona di fiducia che fa rispettare le volontà, amministra i beni per il tempo necessario e può avere un compenso (artt. 700 e seguenti c.c.).
Quando serve: eredi lontani, minorenni o in disaccordo; legati da eseguire.
Esempio: Il testatore nomina esecutore il commercialista di fiducia, con il compito di vendere la casa e distribuire il ricavato ai tre nipoti: l’esecutore amministra i beni per un anno (prorogabile), rende il conto e fa rispettare le volontà.
Riferimenti: artt. 700-712 c.c. (esecutore testamentario); art. 703 c.c. (poteri e durata)
Disposizioni non patrimoniali
Esequie, cremazione, luogo di sepoltura, riconoscimenti: il testamento pubblico può contenerle.
Quando serve: quando si vuole che sia scritto e certo.
Esempio: “Voglio essere cremato e che le ceneri siano disperse in mare davanti a Posillipo”; “nomino tutore di mio figlio minore mia sorella”; “riconosco mio figlio naturale”: disposizioni valide anche se il testamento non contiene beni.
Riferimenti: art. 587, comma 2, c.c. (disposizioni non patrimoniali); art. 348 c.c. (designazione del tutore); art. 254 c.c. (riconoscimento nel testamento); L. 130/2001 (cremazione)
Testatore che non può firmare
Se il testatore non può sottoscrivere o lo fa con grave difficoltà, il notaio lo fa risultare prima della lettura (art. 603 c.c.): il testamento resta valido.
Quando serve: malattia, tremore, cecità.
Esempio: Il testatore, dopo l’ictus, non riesce a tenere la penna: prima della lettura dichiara al notaio la causa che gli impedisce di firmare; il notaio ne fa menzione e il testamento pubblico è valido lo stesso, con i due testimoni.
Riferimenti: art. 603, comma 3, c.c.; art. 48 L. 89/1913 (testimoni)
Pubblicazione del testamento olografo: adesione, accettazione, trascrizione
Nel verbale di pubblicazione gli eredi legittimi possono aderire al testamento (art. 590 c.c.), accettare l’eredità (o riservarsi di farlo) e indicare gli immobili per la trascrizione.
Quando serve: per chiudere subito, in un solo atto, il passaggio ai chiamati.
Esempio: Il figlio trova in un cassetto il testamento scritto a mano dalla madre: lo porta al notaio, che ne redige verbale di pubblicazione con due testimoni, lo registra e lo comunica agli eredi. Nello stesso verbale gli eredi legittimi possono aderire e chi eredita la casa accettare, così si trascrive subito.
Riferimenti: art. 620 c.c. (pubblicazione); art. 590 c.c. (conferma di disposizioni nulle); art. 2648 c.c. (trascrizione dell’accettazione); art. 475 c.c.
Rinuncia all’eredità e vendita di beni del minore
La rinuncia va fatta davanti al notaio o in tribunale (art. 519 c.c.) e comunicata; per vendere beni ereditati da un minore serve l’autorizzazione, che oggi può dare il notaio.
Quando serve: eredità con debiti; minori tra gli eredi.
Esempio: L’eredità del nonno ha più debiti che beni: i genitori rinunciano per il figlio di 10 anni, con l’autorizzazione (notarile o del giudice), e il notaio trasmette la rinuncia alla cancelleria. Se invece il minore ha ereditato una casa da vendere, l’autorizzazione fissa il prezzo minimo e dove va il ricavato.
Riferimenti: art. 519 c.c. (rinuncia); art. 320 c.c.; art. 747 c.p.c. (vendita di beni ereditari); art. 21 D.Lgs. 149/2022 (commi 2, 3 e 6)
Testamento in busta chiusa e conferma delle disposizioni nuova
Se il testamento olografo è consegnato in un plico sigillato, il notaio lo apre davanti ai testimoni e lo descrive nel verbale. Gli eredi che riconoscono il testamento possono “confermarlo” anche se ha un difetto di forma, rendendolo definitivo.
Quando serve: testamenti conservati in busta, o con qualche irregolarità formale.
Esempio: La data del testamento è incompleta: i tre figli, tutti d’accordo, lo confermano nel verbale di pubblicazione e la casa va alla sorella come voleva la madre.
Riferimenti: art. 620, comma 3, c.c.; art. 590 c.c. (conferma delle disposizioni nulle)
Vendita di beni ereditari del minore: parere dei creditori e reimpiego del prezzo nuova
Per vendere la casa ereditata da un minore, il notaio sente i chiamati e i creditori risultanti dall’inventario, fissa il prezzo minimo e stabilisce come reimpiegare il ricavato: sul conto intestato al minore, per pagare i debiti ereditari o in titoli di Stato.
Quando serve: un minore ha ereditato un immobile che conviene vendere.
Esempio: La casa del nonno, in comproprietà con gli zii, si vende: il notaio autorizza i genitori a vendere la quota del nipote a non meno di 45.000 euro, da versare sul conto vincolato del minore.
Riferimenti: art. 747 c.p.c.; art. 320 c.c.; art. 21, commi 2, 3 e 6, D.Lgs. 149/2022
Chi interviene all’attoLe clausole “sulle persone”, che cambiano il modo in cui l’atto viene ricevuto.
Coniuge che interviene per escludere il bene dalla comunione
Chi è in comunione legale e compra con denaro personale fa intervenire il coniuge, che conferma: il bene resta personale (art. 179 c.c.).
Quando serve: acquisti con soldi ereditati o donati, seconde nozze.
Esempio: Laura, sposata in comunione dei beni, compra un appartamento con i soldi ricavati dalla vendita della casa che aveva prima del matrimonio: il marito interviene in atto e conferma che la nuova casa è un bene personale di Laura, e non della comunione.
Riferimenti: art. 179, comma 1, lett. f), e comma 2, c.c.; art. 177 c.c. (beni della comunione)
Procura, anche dall’estero
Chi non può essere presente firma tramite un procuratore; la procura estera va con Apostille o legalizzazione e traduzione, salvo convenzioni. Per donare, la procura deve indicare il bene e il donatario (art. 778 c.c.).
Quando serve: parti all’estero, anziani, imprese.
Esempio: Il fratello che vive a Toronto firma davanti a un notaio canadese una procura speciale per vendere la sua quota della casa di Napoli, con Apostille; il notaio la allega all’atto. Per donare, la procura deve indicare bene e donatario.
Riferimenti: art. 1392 c.c. (forma della procura); art. 778 c.c. (procura per donare); Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 (Apostille); art. 30 L. 218/1995
Parte che non conosce l’italiano
Interviene un interprete e l’atto può essere in doppia lingua, con i testimoni (artt. 54 e 55 L. 89/1913).
Quando serve: acquirenti stranieri.
Esempio: L’acquirente è tedesca e non parla italiano: l’atto si riceve con un interprete che traduce, con due testimoni, oppure si redige in italiano e in tedesco su due colonne se il notaio conosce la lingua.
Riferimenti: art. 54 L. 89/1913 (atto in lingua straniera); art. 55 L. 89/1913 (interprete); art. 48 L. 89/1913 (testimoni)
Minore, tutela, amministrazione di sostegno
Interviene il rappresentante con l’autorizzazione (oggi spesso del notaio, dopo la riforma Cartabia); l’atto la richiama e la allega.
Quando serve: beni di minori e persone fragili.
Esempio: La casa ereditata dal minore si vende con l’autorizzazione; per la zia sotto amministrazione di sostegno interviene l’amministratore con il decreto del giudice tutelare che lo autorizza a quell’atto specifico.
Riferimenti: art. 320 c.c.; art. 374 c.c. (tutela); art. 411 c.c. (amministrazione di sostegno); art. 21 D.Lgs. 149/2022
Erede con beneficio d’inventario
Per vendere un bene dell’eredità accettata con beneficio serve l’autorizzazione (art. 747 c.p.c.): l’atto la menziona.
Quando serve: eredità con debiti incerti.
Esempio: Chi ha accettato con beneficio d’inventario (spesso un minore o un ente) può vendere i beni dell’eredità solo con l’autorizzazione, altrimenti decade dal beneficio e risponde dei debiti anche con il suo patrimonio.
Riferimenti: artt. 484-511 c.c. (beneficio d’inventario); art. 493 c.c. (decadenza per alienazione non autorizzata); art. 747 c.p.c.
Giudice tutelare: quando resta lui nuova
Il notaio non può autorizzare cause, transazioni, arbitrati o la continuazione di un’impresa commerciale del minore: per questi resta competente il giudice tutelare, a cui si può chiedere anche l’efficacia immediata del decreto quando c’è urgenza.
Quando serve: atti “non ordinari” per minori e persone protette.
Esempio: Il minore ha ereditato la quota di una ditta individuale del padre: la continuazione dell’impresa va autorizzata dal tribunale, non dal notaio.
Riferimenti: art. 21, comma 7, D.Lgs. 149/2022; art. 320, comma 5, c.c.; art. 741 c.p.c.
Richiedi il preventivoConsulenza onlineDocumenti da portare
Riferimenti: codice civile (articoli citati nel testo, leggibili nella “nuvoletta”); D.P.R. 131/1986 (imposta di registro); D.P.R. 633/1972 (IVA); D.Lgs. 346/1990 (successioni e donazioni, come modificato dal D.Lgs. 139/2024); L. 266/2005 (prezzo-valore e plusvalenza); D.Lgs. 122/2005 (immobili da costruire); L. 147/2013 (deposito del prezzo); D.Lgs. 385/1993 (TUB, art. 40-bis); L. 182/2025, art. 44 (riforma delle donazioni); L. 89/1913 (legge notarile); D.Lgs. 149/2022, art. 21 (autorizzazioni notarili); D.P.R. 380/2001 (testo unico edilizia); D.Lgs. 192/2005 (APE); D.Lgs. 231/2007 (antiriciclaggio e contante); D.P.R. 917/1986 (TUIR). Le clausole sono spiegate in modo generale: la formulazione nell’atto dipende dal caso concreto.
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