In breve
- Unire due appartamenti o dividerne uno in due è manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lettera b, d.P.R. 380/2001): serve una CILA o una SCIA, e il permesso di costruire solo se si toccano strutture, prospetti o volumi.
- Il problema non è mai uno solo: c’è il binario edilizio (il titolo in Comune), il binario catastale (il DOCFA, con subalterni e rendite nuove) e il binario civilistico (millesimi, regolamento, provenienze e ipoteche diverse). Se uno dei tre resta indietro, il rogito si blocca.
- Si può rimediare: CILA tardiva con sanzione di 1.000 euro per le opere interne, oppure SCIA in sanatoria dell’art. 36-bis (da 1.032 a 10.328 euro, ridotta a 516-5.164 se c’era conformità in entrambi i momenti). Il DOCFA di aggiornamento è obbligatorio: senza, la dichiarazione di conformità catastale non si può rendere e l’atto è nullo.
Succede spesso, soprattutto nei palazzi napoletani degli anni Sessanta e Settanta: due appartamenti sullo stesso pianerottolo comprati a distanza di anni e uniti con un varco nel muro; oppure una casa grande di famiglia divisa in due per i figli, con due porte d’ingresso e due contatori, ma un solo subalterno al catasto. Per chi ci abita è normale. Per chi deve vendere è il momento in cui il tecnico della banca guarda la planimetria, guarda la casa e dice: “Non corrispondono”.
Fa parte del percorso: Terreni, edilizia e catasto: conformità urbanistica e stato legittimo
Che titolo serviva per unire o dividere?
Dal 2014 la risposta è più semplice di quanto si creda. Il frazionamento e l’accorpamento di unità immobiliari rientrano nella manutenzione straordinaria dell’art. 3, comma 1, lettera b), del testo unico edilizia, anche quando cambiano le superfici delle singole unità e il carico urbanistico, purché non si modifichi la volumetria complessiva dell’edificio e resti la destinazione d’uso originaria. In pratica: se le opere sono interne e non riguardano parti strutturali, basta la CILA (art. 6-bis); se toccano le strutture, serve la SCIA (art. 22); se si aprono nuove finestre sui prospetti, si aumenta il volume o si cambia destinazione d’uso, si torna al permesso di costruire. Il solo aumento del numero delle unità, dopo la modifica dell’art. 10 da parte del d.l. 133/2014, non basta più da solo a imporre il permesso. Attenzione però alle zone A: nei centri storici molti Comuni, Napoli compresa, pongono limiti specifici al frazionamento nei propri strumenti urbanistici, ed è lì che il tecnico deve guardare per primo.
Perché il catasto è metà del problema?
Perché l’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 impone che negli atti di trasferimento di fabbricati urbani siano indicati i dati catastali e il riferimento alle planimetrie depositate, con la dichiarazione delle parti sulla conformità allo stato di fatto: se manca, l’atto è nullo. Un appartamento che sulla planimetria è uno e nella realtà sono due non consente quella dichiarazione. La strada è obbligata: un tecnico presenta il DOCFA, il vecchio subalterno viene soppresso e ne nascono due nuovi, con due planimetrie e due rendite; oppure, nella fusione, due subalterni diventano uno solo. Il DOCFA di fusione, però, si può fare solo se le due unità appartengono allo stesso proprietario e hanno la stessa situazione soggettiva: se una casa è tua e l’altra è cointestata con un fratello, al catasto restano due. La Fondazione Italiana del Notariato ha dedicato a questi risvolti operativi un intero volume, ed è una lettura utile per capire quanto la conformità catastale sia diventata sostanza e non forma.
Cosa si può ancora sanare oggi?
Quasi sempre qualcosa si sistema. Se le opere erano interne e serviva una CILA, si presenta una CILA tardiva: la sanzione è di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione arriva spontaneamente a lavori ancora in corso (art. 6-bis, comma 5). Se serviva una SCIA e non c’è, si va sulla SCIA in sanatoria dell’art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa: non è più richiesta la doppia conformità piena, bastano la conformità alla disciplina urbanistica di oggi e ai requisiti edilizi dell’epoca dei lavori, con una sanzione tra 1.032 e 10.328 euro, ridotta tra 516 e 5.164 se l’intervento era conforme in entrambi i momenti. Se invece il frazionamento ha aumentato il volume, ha aperto finestre non assentite o è vietato dal piano vigente, la sanatoria non arriva: si torna indietro, oppure si vende la casa per quella che è sulla carta, dicendolo.
E se voglio vendere solo una delle due unità?
Allora la regolarizzazione non è più una scelta: è un presupposto. Non si può vendere “metà” di un subalterno come se fosse un immobile autonomo. Prima il frazionamento catastale, poi la vendita. E servono altre tre verifiche che spesso si dimenticano: il regolamento di condominio contrattuale, che in molti palazzi vieta espressamente di aumentare il numero delle unità o di destinarle ad attività ricettive; le tabelle millesimali, che dopo il frazionamento vanno ripartite fra le due nuove unità; e gli impianti, che devono essere separati e a norma, con le dichiarazioni di conformità, altrimenti l’agibilità non arriva. Se una delle due unità ha un’ipoteca, va restrittata o cancellata: l’ipoteca segue il bene, non il subalterno.
Un caso vero, con i numeri
I fratelli Esposito ereditano al Vomero un appartamento di 140 metri quadrati che il padre, nel 1998, aveva diviso in due alloggi da 70 con due ingressi, due cucine e due contatori. Al catasto è rimasto un solo subalterno, categoria A/2. Uno dei due vuole vendere la sua metà, l’altro vuole restare. Il tecnico verifica che le opere furono solo interne, che il piano regolatore in quella zona B consente due unità e che non sono stati toccati i prospetti. Percorso: CILA tardiva per le opere del 1998 (1.000 euro di sanzione), DOCFA di frazionamento con due nuovi subalterni e due rendite, revisione delle tabelle millesimali approvata in assemblea, adeguamento e certificazione dei due impianti elettrici. Totale, tra tecnico, sanzione, catasto e impianti: circa 9.500 euro e cinque mesi. Poi si fa prima la divisione tra i fratelli, con l’assegnazione a ciascuno di un’unità ormai autonoma, e subito dopo la vendita a terzi di una delle due. Senza quei cinque mesi, l’unica alternativa era vendere l’intero appartamento e dividersi il ricavato.
Cosa fa il notaio
Il notaio mette insieme i tre binari e controlla che raccontino la stessa casa. Verifica i titoli di provenienza delle due unità, che spesso sono diversi (una comprata, una ereditata, una donata) e portano con sé storie fiscali e ipotecarie diverse; controlla ipoteche, pignoramenti e vincoli con le ispezioni nei registri immobiliari; accerta che i dati catastali indicati in atto siano quelli aggiornati e raccoglie la dichiarazione di conformità catastale, che la legge chiede a pena di nullità; informa le parti sulle conseguenze della difformità urbanistica, come vuole la Regola n. 12 dei Protocolli notarili. Nel preliminare aiuta a scrivere chi fa cosa: chi presenta la CILA tardiva, chi paga il DOCFA, entro quando, e cosa succede se il Comune dice di no. È la parte noiosa e anche quella che evita le cause.
Per le imposte del trasferimento e della divisione usa gli Strumenti notarili; le parole tecniche (DOCFA, subalterno, rendita, CILA, SCIA) sono nel Glossario, le risposte brevi nelle Domande frequenti, l’elenco di ciò che serve in Documenti. Approfondisci con Conformità catastale e regolarità urbanistica, Planimetria diversa dallo stato dei luoghi e, se la casa è ereditata, Dividere una casa ereditata.
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Domande frequenti
Posso vendere due appartamenti uniti senza dividerli di nuovo? +
Sì, se restano due unità distinte al catasto e in atto si vendono entrambe, descrivendo il varco esistente e la sua regolarizzazione. Se invece vuoi vendere una casa sola, l’unione di fatto va prima sistemata: non si vende un’unità che nella realtà non ha più confini.
Il frazionamento richiede sempre il permesso di costruire? +
No. Dopo la modifica dell’art. 10 del testo unico da parte del d.l. 133/2014, dividere o unire unità immobiliari è manutenzione straordinaria: basta la CILA per le opere interne e la SCIA quando si toccano le parti strutturali. Il permesso torna necessario se cambiano volumi, prospetti o destinazione d’uso, o se lo impone il regolamento urbanistico comunale.
Basta fare il DOCFA senza la pratica in Comune? +
No, e sarebbe un errore costoso. Il catasto è un archivio fiscale: aggiornare la planimetria non legittima le opere. Servono tutti e due i passaggi, prima quello edilizio e poi quello catastale, altrimenti la casa resta abusiva pur avendo una planimetria perfetta.
Il condominio può impedirmi di dividere la casa in due? +
Può, se il regolamento è contrattuale (accettato da tutti nei singoli atti d’acquisto e trascritto) e contiene un divieto espresso di aumentare il numero delle unità. Un regolamento solo assembleare, invece, non può limitare i diritti sulle proprietà esclusive. È il primo documento da farsi dare dall’amministratore.
Fonti per verificare
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 3 (comma 1, lettera b), 6-bis, 10, 22, 23-ter, 36-bis e 46 – normattiva.it
- Art. 29, comma 1-bis, legge 27 febbraio 1985, n. 52 (conformità catastale oggettiva e soggettiva) – normattiva.it
- Fondazione Italiana del Notariato, “La conformità catastale: riflessi operativi sull’attività notarile” (atti e contributi in e.library) – elibrary.fondazionenotariato.it
- Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (Salva Casa) – normattiva.it; linee guida MIT – mit.gov.it
- Cassazione civile, Sezioni Unite, sentenza 22 marzo 2019, n. 8230 (nullità testuale e menzioni urbanistiche) – italgiure.giustizia.it
- Agenzia delle Entrate, servizi catastali e aggiornamento DOCFA – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Regola n. 12 dei Protocolli notarili (normativa urbanistica dei fabbricati) – notariato.it
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