In breve
- Dopo il Salva Casa il passaggio da ufficio (categoria funzionale produttiva e direzionale) ad abitazione è ammesso per le singole unità immobiliari che si trovano nelle zone A, B e C del piano regolatore, nel rispetto delle normative di settore e delle condizioni poste dal Comune (art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, d.P.R. 380/2001).
- Il titolo è la SCIA se il cambio avviene senza opere o con opere leggere; se servono lavori più consistenti, il titolo segue quei lavori e può diventare permesso di costruire. Per il cambio dell’art. 23-ter, comma 1-ter, non si devono reperire nuove aree a standard né nuovi parcheggi, ma il Comune può chiedere il contributo di urbanizzazione secondaria.
- Attenzione al rogito: se l’immobile al momento dell’atto è ancora censito come A/10, per le imposte è un ufficio. Niente agevolazione prima casa e niente prezzo-valore, che la legge riserva agli immobili a uso abitativo. Prima si cambia la categoria, poi si compra.
Un piano nobile al Corso, uno studio professionale di 120 metri quadrati rimasto vuoto, una famiglia che lo vorrebbe come casa. Oppure il contrario: un investitore che compra uffici sfitti per farne appartamenti da affittare. Dal 2024 questa operazione è diventata più lineare, ma non è affatto automatica, e il punto in cui si perdono più soldi non è il Comune: è il rogito, se ci si arriva con la categoria catastale sbagliata.
Fa parte del percorso: Terreni, edilizia e catasto: conformità urbanistica e stato legittimo
Cosa dice oggi l’art. 23-ter?
La norma riscritta dal Salva Casa individua cinque categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale) e distingue due situazioni. Dentro la stessa categoria il mutamento d’uso della singola unità è sempre consentito, fermo il rispetto delle normative di settore e delle condizioni che il Comune può fissare nei propri strumenti urbanistici. Tra categorie diverse, come nel passaggio da ufficio a casa, il cambio è ammesso per le singole unità immobiliari che si trovano nelle zone A, B e C: restano fuori le zone D, E e F e la categoria rurale. Chi teme il conto degli oneri può tirare un mezzo respiro: per questi mutamenti il comma 1-quater esclude l’obbligo di reperire ulteriori aree per servizi di interesse generale e la dotazione minima obbligatoria di parcheggi, ma resta dovuto il contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria, nei limiti fissati dalla legge regionale. Per le unità al primo piano fuori terra e nei seminterrati, la norma rinvia espressamente alla legislazione regionale: senza una disciplina regionale che lo consenta, la semplificazione non si applica.
Cosa serve oltre al titolo edilizio?
Un ufficio non diventa casa perché lo dice una SCIA. Servono, in fila: i requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione (altezze, superfici, aeroilluminazione, secondo il d.m. 5 luglio 1975 e, nei casi di recupero, con la deroga dell’art. 24, comma 5-bis, introdotta dal Salva Casa); impianti a norma con le dichiarazioni di conformità, perché un impianto elettrico da studio professionale non è un impianto da abitazione; l’agibilità riferita alla nuova destinazione; l’APE aggiornato; la variazione catastale con DOCFA, che porta l’unità da A/10 a una categoria abitativa e le assegna una nuova rendita. E poi un documento che quasi nessuno legge in tempo: il regolamento di condominio. Se è contrattuale e vieta determinate destinazioni, o al contrario riserva alcuni piani agli studi professionali, quel divieto vale e non si supera con una pratica edilizia.
E al rogito, cosa cambia sulle imposte?
Cambia moltissimo, ed è il punto che costa di più quando si sbaglia l’ordine delle mosse. Le agevolazioni fiscali sulla casa guardano alla categoria catastale al momento dell’atto. Se compri un immobile ancora censito A/10, per il fisco stai comprando un ufficio: l’imposta di registro è al 9 per cento sul prezzo dichiarato, senza agevolazione prima casa, e non si applica il meccanismo del prezzo-valore, che l’art. 1, comma 497, della legge 266/2005 riserva alle cessioni di immobili a uso abitativo e relative pertinenze a favore di persone fisiche. Tradotto in numeri: su un immobile con rendita bassa, comprare prima e cambiare categoria dopo può costare diverse migliaia di euro in più. Se invece il venditore è un’impresa costruttrice che vende entro cinque anni dalla fine dei lavori, si ragiona in IVA e il discorso cambia ancora. La regola pratica è una sola: il cambio d’uso, anche catastale, si completa prima del rogito, oppure si mette in conto il costo fiscale della scelta opposta.
Un caso vero, con i numeri
Uno studio professionale in via Crispi, 110 metri quadrati, categoria A/10, in zona B. Una coppia lo compra per abitarci: prezzo 340.000 euro, rendita catastale 1.480 euro. Se si fosse rogitato subito, con l’immobile ancora A/10: imposta di registro al 9 per cento su 340.000, cioè 30.600 euro, più ipotecaria e catastale fisse. Scegliendo invece di far completare al venditore il cambio d’uso prima dell’atto (SCIA per il mutamento senza opere, adeguamento dell’impianto elettrico, nuova agibilità, DOCFA con passaggio ad A/2 e rendita rideterminata in 1.190 euro), l’acquisto diventa una prima casa con prezzo-valore: imposta di registro al 2 per cento sul valore catastale (1.190 moltiplicato per 115,5, cioè circa 137.400 euro), pari a circa 2.750 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. La pratica di cambio d’uso è costata al venditore circa 7.500 euro tra tecnico, oneri di urbanizzazione secondaria e impianti; il risparmio d’imposta per i compratori è stato di oltre 27.000 euro, ed è stato ripartito tra le parti nel prezzo. Tre mesi di attesa, ben spesi.
Cosa fa il notaio
Il notaio è il punto in cui urbanistica, catasto e fisco si incontrano, e il suo contributo più utile arriva prima del compromesso. Verifica la categoria catastale e spiega quali agevolazioni sono possibili con quella categoria e quali no; calcola le imposte nei due scenari e le mette per iscritto nel preventivo, perché la scelta sia consapevole; controlla il titolo edilizio, la SCIA di mutamento e l’agibilità, e raccoglie le menzioni urbanistiche e la dichiarazione di conformità catastale, entrambe richieste a pena di nullità; legge il regolamento di condominio per verificare che la destinazione ad abitazione sia ammessa. Nel preliminare scrive le condizioni sospensive o gli impegni con termini certi: se il cambio d’uso non arriva entro una certa data, cosa succede al contratto e alla caparra. È la parte del lavoro che non si vede e che decide quanto costa l’operazione.
Per confrontare i due scenari fiscali usa gli Strumenti notarili; i termini (categoria catastale, prezzo-valore, rendita, agibilità) sono nel Glossario, le risposte brevi nelle Domande frequenti, l’elenco dei documenti in Documenti. Leggi anche Comprare un ufficio o uno studio, Prezzo-valore e valore catastale e Decreto Salva Casa: cosa si può sanare.
Stai comprando o vendendo un ufficio da trasformare in casa? Chiedi un preventivo oppure prenota una consulenza online: mettiamo a confronto i due scenari fiscali prima che tu firmi la proposta.
Domande frequenti
Posso trasformare un ufficio in casa in qualsiasi zona della città? +
No. Il passaggio tra categorie funzionali diverse è ammesso, per le singole unità immobiliari, nelle zone A, B e C del piano regolatore; nelle zone D, E e F non si applica la semplificazione dell’art. 23-ter. Il Comune, inoltre, può fissare condizioni proprie nei suoi strumenti urbanistici.
Basta la SCIA o serve il permesso di costruire? +
Se il cambio avviene senza opere, o con opere che rientrano nell’edilizia libera o nella CILA, basta la SCIA. Se invece servono lavori che richiedono un titolo maggiore (interventi strutturali, modifiche ai prospetti, aumento di volume), il titolo segue quei lavori e può essere il permesso di costruire.
Se compro un A/10 per abitarci, ho la prima casa? +
No, non con l’immobile ancora censito come ufficio: l’agevolazione e il meccanismo del prezzo-valore guardano alla categoria catastale al momento dell’atto. Se l’obiettivo è l’agevolazione, il cambio di destinazione e la variazione catastale vanno completati prima del rogito.
Devo pagare oneri per il cambio d’uso? +
Per i mutamenti tra categorie funzionali dell’art. 23-ter, comma 1-ter, non si devono reperire nuove aree a standard né rispettare la dotazione minima di parcheggi, ma resta dovuto il contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria, nei limiti della legislazione regionale. L’importo lo quantifica il Comune.
Fonti per verificare
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 9-bis, 10, 22, 23-ter e 24 (comma 5-bis) – normattiva.it
- Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (Salva Casa) – normattiva.it; linee guida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – mit.gov.it
- Agenzia delle Entrate, circolare 21 febbraio 2014, n. 2/E e circolare 29 maggio 2013, n. 18/E (tassazione degli atti notarili, agevolazione prima casa e prezzo-valore) – agenziaentrate.gov.it
- Art. 1, comma 497, legge 23 dicembre 2005, n. 266 (prezzo-valore per gli immobili a uso abitativo) – normattiva.it
- Decreto del Ministero della Sanità 5 luglio 1975 (requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione) – normattiva.it
- G. Rizzi, “Decreto Salva-Casa e la commerciabilità giuridica dei fabbricati”, Federnotizie – federnotizie.it; “Mutamento di destinazione d’uso alla luce del nuovo art. 23-ter”, Altalex – altalex.com
- Comune di Napoli, Sportello Unico per l’Edilizia (SCIA e mutamenti di destinazione d’uso) – comune.napoli.it
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